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    隨著我國市場經(jīng)濟(jì)、商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的繁榮和發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)的投資開發(fā)這幾年受到房地產(chǎn)行業(yè)的普遍關(guān)注，在投資收益的驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)房地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)行業(yè)投資開發(fā)的重要組成部分，如何投資開發(fā)好商業(yè)房地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要課題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分了解商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)，才能保證相應(yīng)的投資、開發(fā)建設(shè)、招商以及經(jīng)營管理工作的順利進(jìn)行。
    筆者根據(jù)實(shí)際開發(fā)操作過的房產(chǎn)項(xiàng)目和近期參與的社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)到，過去社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)形式大多為單一的以住宅底層物業(yè)為主的配套商鋪，開發(fā)過程與其他形式的房地產(chǎn)在操作中基本雷同，包括建設(shè)開發(fā)、分散銷售等程序。而現(xiàn)在開始出現(xiàn)的社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)形式是一種為區(qū)域性居住社區(qū)服務(wù)的中小型商業(yè)房地產(chǎn)，其業(yè)態(tài)具有綜合休閑、娛樂、零售、餐飲等功能的實(shí)施復(fù)合經(jīng)營的商業(yè)類型，是由具有1—2萬平方米規(guī)模的低層建筑組成的中小型商業(yè)廣場或商業(yè)街。||
    商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)在開發(fā)經(jīng)營模式上有著其他形式房產(chǎn)產(chǎn)品（如住宅、辦公等）開發(fā)所沒有的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)一般要經(jīng)過前期、開發(fā)建設(shè)，最后實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售、交付使用這幾個(gè)過程。投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品大部分在建造后分散銷售給消費(fèi)業(yè)主，完成產(chǎn)品銷售并實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的產(chǎn)品功能后，投資開發(fā)工作就算基本完成了。開發(fā)企業(yè)往往只考慮滿足消費(fèi)者的使用功能，而不去考慮該物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營行為。而商業(yè)房地產(chǎn)恰恰需要重點(diǎn)考慮該物業(yè)如何適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)，面對的客戶結(jié)構(gòu)是經(jīng)營商與在該物業(yè)消費(fèi)的客戶。商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其最終為商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)、滿足消費(fèi)、實(shí)現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營價(jià)值目標(biāo)的特點(diǎn)，需要與市場經(jīng)營方式、業(yè)態(tài)形式和功能相適應(yīng)。與其他形式的房產(chǎn)產(chǎn)品相比，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)著重的是今后的產(chǎn)品運(yùn)營而不是實(shí)現(xiàn)簡單的物業(yè)產(chǎn)品銷售，需要滿||足長期經(jīng)營行為而不是短期的價(jià)值體現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)需要考慮長期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，最終實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)增值，得到投資回報(bào)。在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位時(shí)，必須對商業(yè)的區(qū)域因素綜合考慮，確定所開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營內(nèi)容和業(yè)態(tài)范圍，符合該商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域市場客戶需求以及商業(yè)功能，通過商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，營造出一個(gè)與周邊環(huán)境和市場需求、輻射范圍相適應(yīng)的商業(yè)氛圍。
    基于商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)，其開發(fā)投資回報(bào)通常從以下三方面來實(shí)現(xiàn)：一是商業(yè)物業(yè)的租金回報(bào)；二是商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售的回報(bào)；三是商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)收益的回報(bào)。
    商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報(bào)方式與其他形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品相比有其不同之處，其它形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資開發(fā)大部分以物業(yè)的銷售來體現(xiàn)投資回報(bào)，僅需要注重產(chǎn)品本身及相應(yīng)的產(chǎn)品功能，只要滿足市場消費(fèi)即可。而商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)的方式與之相比有著顯著的區(qū)別，往往要在注重產(chǎn)品本身之外，更要注重產(chǎn)品的商業(yè)形態(tài)和經(jīng)營模式。如社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)需要考慮商業(yè)長期良好經(jīng)營的可行性以及商業(yè)經(jīng)營的品牌化，使該商業(yè)物業(yè)價(jià)值增值得以體現(xiàn)。
    從商業(yè)房地產(chǎn)投資的回報(bào)分析，商業(yè)物業(yè)銷售的回報(bào)最直接，獲利速度很快，通過銷售，在短期內(nèi)可以獲得利潤。這種方式和其他形式房產(chǎn)的開發(fā)形式相同，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)物業(yè)形態(tài)就進(jìn)行銷售，銷售出去的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營就無法得到有效的控制，商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)只能由分散的個(gè)體產(chǎn)權(quán)業(yè)主來決定和實(shí)施，造成商業(yè)業(yè)態(tài)的混亂，形成惡性競爭、經(jīng)營利潤下降、商業(yè)物業(yè)租金、價(jià)值下降的惡性循環(huán)，甚至嚴(yán)重影響該物業(yè)的有關(guān)商業(yè)經(jīng)營的正常進(jìn)行，使具有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)運(yùn)營業(yè)主的購房投資回報(bào)得不到保證，造成購房投資貸款方面的金融風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)企業(yè)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，對商業(yè)物業(yè)區(qū)域的社會(huì)||效益和商業(yè)環(huán)境造成影響。
    因此，如何形成此類商業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)的有效合理模式就顯得更加重要。筆者根據(jù)在具體社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐操作工作中的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為以下模式值得探討：首先，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是中小規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在開發(fā)時(shí)要對社區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的市場客戶需求進(jìn)行分析，具體來說，就是要結(jié)合該項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)的輻射區(qū)域特點(diǎn)，了解該項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營商的需求，以商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的形態(tài)要求和目標(biāo)為導(dǎo)向，制定自己的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的功能定位和用途；社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)開發(fā)出滿足社區(qū)居民需求的餐飲、零售、休閑、娛樂等功能復(fù)合型的商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品，在項(xiàng)目開發(fā)的前期階段，把商業(yè)功能用途與該項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)方案緊密結(jié)合，設(shè)計(jì)出與本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營相匹配的平臺(tái)。那么，這個(gè)商業(yè)物業(yè)形態(tài)就能夠提供一個(gè)滿足商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)消費(fèi)活動(dòng)的場所，更重要的是能夠符合商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)本身的市場需求，使商業(yè)經(jīng)營的收益得以體現(xiàn)。成功的經(jīng)營反過來會(huì)提升該商業(yè)物業(yè)本身的價(jià)值，并形成商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)與物業(yè)價(jià)值的有機(jī)聯(lián)系和相互促進(jìn)。
    在開發(fā)建設(shè)了符合商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的物業(yè)平臺(tái)的同時(shí)，作為房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)，應(yīng)確定其管理模式和經(jīng)營模式。在管理模式上，開發(fā)企業(yè)一般會(huì)通過開發(fā)商自己組建的商業(yè)管理公司或聘請專業(yè)的商業(yè)管理公司來管理。在經(jīng)營模式上，作為社區(qū)型規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)，在一般情況下，應(yīng)該選擇出售返租經(jīng)營和出租經(jīng)營的模式（筆者不贊同選擇單純出售分散經(jīng)營的模式）。如果開發(fā)企業(yè)急需回籠資金，也可采用出售返租經(jīng)營模式，銷售物業(yè)時(shí)，采取“出售產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一經(jīng)營、租約回報(bào)”的形式，在租約年限內(nèi)，根據(jù)市場情況每年給予產(chǎn)權(quán)業(yè)主一定的租金回報(bào)（目前市場一般為購房總價(jià)的8%左右），這是一種相對短期的經(jīng)營模式，租約年限其滿以后的商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)還須納入今后物業(yè)管理中進(jìn)行業(yè)態(tài)統(tǒng)一控制。簡而言之，這是一種出售產(chǎn)權(quán)結(jié)合統(tǒng)一經(jīng)營的模式，開發(fā)企業(yè)可以先快速獲取短期的物業(yè)銷售回報(bào)來解決短期資金需求，但這種模式存在著統(tǒng)一經(jīng)營的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和承擔(dān)相應(yīng)的商業(yè)經(jīng)營回報(bào)（租約回報(bào)）的風(fēng)險(xiǎn)。
    從商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益二者有機(jī)結(jié)合起來考慮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)、出租統(tǒng)一經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，能夠更好地為商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)提供服務(wù)，開發(fā)企業(yè)作為該物業(yè)的建設(shè)開發(fā)者及擁有者，在產(chǎn)品使用上有著不可替代的優(yōu)勢，能夠充分體現(xiàn)開發(fā)建設(shè)時(shí)的初衷和定位，可以長期地、有效地控制物業(yè)商業(yè)活動(dòng)，并根據(jù)商業(yè)活動(dòng)的時(shí)效性，不斷對產(chǎn)品的適應(yīng)性作出相應(yīng)的商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整，選擇定向的商業(yè)運(yùn)營客戶群體，提供有效的商業(yè)服務(wù)和物業(yè)配套。經(jīng)過一段時(shí)間對商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營（通俗地說就是“養(yǎng)鋪”），可以形成一種適合該商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營模式和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，這種模式要與區(qū)域商業(yè)的市場客戶需求以及市場環(huán)境相匹配。一方面，開發(fā)企業(yè)可以從持有的物業(yè)中獲取穩(wěn)定的長期的現(xiàn)金受益，不斷完善開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品收益種類和全面戰(zhàn)略發(fā)展要求，做到房產(chǎn)開發(fā)的長線產(chǎn)品與短線產(chǎn)品相結(jié)合，保證企業(yè)的長期現(xiàn)金收益，形成企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。另一方面，成功的商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)能使商業(yè)物業(yè)增值，又可以為開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)作、融資創(chuàng)造條件，這是一種先統(tǒng)一商業(yè)經(jīng)營再實(shí)施產(chǎn)權(quán)
    資產(chǎn)運(yùn)作的回報(bào)模式。筆者認(rèn)為，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)可以采取上述兩種經(jīng)營模式，并應(yīng)優(yōu)先考慮第二種經(jīng)營模式。
    商業(yè)房地產(chǎn)在我國房地產(chǎn)行業(yè)中的起步較晚，市場化運(yùn)作模式正在實(shí)踐中不斷完善。社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)作為商業(yè)房地產(chǎn)中的一種形式，也在越來越多地與區(qū)域住宅項(xiàng)目開發(fā)相結(jié)合。商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)應(yīng)不斷提高運(yùn)作此類房地產(chǎn)的能力，更好地開發(fā)經(jīng)營此類型的商業(yè)房地產(chǎn)，真正地、最直接地服務(wù)于社區(qū)居民，完善城市商業(yè)功能，提升整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值。