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房地產(chǎn)直接投資和間接投資的區(qū)別與聯(lián)系

發(fā)布時(shí)間:2010-01-14 共1頁

  投資在方式上可分為兩類,即直接投資和間接投資。直接投資是指投資主體將金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng),并從經(jīng)營活動(dòng)中取得盈利;間接投資是指投資主體用貨幣資產(chǎn)購買各種有價(jià)證券,以期從持有和轉(zhuǎn)讓中獲取投資收益和轉(zhuǎn)讓增值。直接投資形成各種形式的企業(yè),企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成果既要征收流轉(zhuǎn)稅,如增值稅,其純收益還要征收企業(yè)所得稅。而間接投資的交易須征收證券交易稅(目前仍征收印花稅),其收益則征收企業(yè)所得稅。
  對(duì)直接投資的綜合評(píng)估主要考慮投資回收期、投資的現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入的凈現(xiàn)值、項(xiàng)目的內(nèi)部報(bào)酬率等財(cái)務(wù)指標(biāo)。我們需要考慮的稅收因素主要是指影響這些指標(biāo)的稅收政策。投資者首先要判定其投資項(xiàng)目按照稅法規(guī)定應(yīng)征收哪些流轉(zhuǎn)稅,是征收增值稅,還是征收營業(yè)稅?如征收增值稅,是否還要征收消費(fèi)稅?除了征收增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅外,還有城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加,其稅率或費(fèi)率是多少?這一切都將影響企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān),并因此進(jìn)一步影響到投資者的稅后純收益。這需要投資者在估算銷售收入的時(shí)候必須考慮銷售稅金及附加,搞好稅收籌劃。下面用一案例來說明稅收籌劃的重要性。
  某企業(yè)有A、B兩個(gè)項(xiàng)目可投資,假設(shè)這兩個(gè)項(xiàng)目的企業(yè)所得稅稅率沒有差別。且預(yù)計(jì)兩個(gè)項(xiàng)目投產(chǎn)以后,年含稅銷售收入均為100萬元,外購各種非增值項(xiàng)目含稅支出為90萬元。已知A項(xiàng)目產(chǎn)品征收17%的增值稅,B項(xiàng)目征收5%的營業(yè)稅。選擇哪一個(gè)項(xiàng)目收益更呢?
  考慮稅后銷售收入凈值:
  A項(xiàng)目年應(yīng)納增值稅=(100-90)/(1+17%)×17%=1.45萬元
  A項(xiàng)目稅后銷售凈收入=(100-90)/(1+17%)=8.55萬元
  B項(xiàng)目年應(yīng)納營業(yè)稅=100×5%=5萬元
  B項(xiàng)目稅后銷售凈收入=100-90-5=5萬元
  8.55-5=3.55萬元。
  通過以上比較可知,由于兩個(gè)項(xiàng)目的應(yīng)征稅種和稅率存在差異,在其他條件一致的情況下,A項(xiàng)目將為投資者帶來更多的盈利(3.55萬元),故應(yīng)該選擇A項(xiàng)目。
  直接投資更重要的是要考慮企業(yè)所得稅的稅收待遇。我國企業(yè)所得稅制度規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠待遇,包括稅率優(yōu)惠和稅額扣除等方面的優(yōu)惠。比如,設(shè)在國務(wù)院批準(zhǔn)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè),其企業(yè)所得稅的稅率為15%。其他諸如第三產(chǎn)業(yè)、“三廢”利用企業(yè)、“老、少、邊、窮”地區(qū)新辦企業(yè)等都存在企業(yè)所得稅的優(yōu)惠待遇問題。投資者應(yīng)該在綜合考慮目標(biāo)投資項(xiàng)目的各種稅收待遇的基礎(chǔ)上,進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估和選擇,以期獲得最的投資稅后收益。讓我們以另一個(gè)簡化了的案例來說明企業(yè)所得稅籌劃的重要性。
  假設(shè)存在C、D兩個(gè)投資項(xiàng)目可供投資者選擇,經(jīng)測(cè)算,其投資情況和各年投資收益(包括利潤和折舊額)情況見附表。
  假設(shè):各項(xiàng)目的報(bào)廢殘值、年折舊額、投資回收期體一致。銀行利率為5%,C項(xiàng)目企業(yè)所得稅稅率為33%,D項(xiàng)目的企業(yè)所得稅稅率為15%。現(xiàn)對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目作出選擇決策。由于其他情況基本一致,我們只要比較二者的稅后收益凈現(xiàn)值即可。
  項(xiàng)目C投資現(xiàn)值=1000+1000/(1+5%)=1952萬元
  項(xiàng)目C投資收益現(xiàn)值=1600/(1+5%)3+1400/(1+5%)4+1200/(1+5%)5+800/(1+5%)6×(1-33%)=2728萬元
  項(xiàng)目C投資凈現(xiàn)值=2728-1952=776萬元
  項(xiàng)目C投資凈回報(bào)率=776/1952×100%=40%
  項(xiàng)目D投資現(xiàn)值=1000+1000/(1+5%)=1952萬元
  項(xiàng)目D投資收益現(xiàn)值=1300/(1+5%)3+1200/(1+5%)4+1000/(1+5%)5+650/(1+5%)6 ×(1-15%)=2872萬元
  項(xiàng)目D投資凈現(xiàn)值=2872-1952=920萬元
  項(xiàng)目D投資凈回報(bào)率=920/1952×100%=47%。
  通過計(jì)算比較可見,從表面上看起來項(xiàng)目C投資收益要高于項(xiàng)目D,但是由于二者企業(yè)所得稅稅率存在差異,實(shí)際上后者投資凈現(xiàn)值和投資回報(bào)率都高于前者。因此,應(yīng)該選擇項(xiàng)目D.
  企業(yè)的間接投資相對(duì)說來要簡單一些。由于我國國債利息免征企業(yè)所得稅,故企業(yè)在間接投資時(shí)要充分考慮稅后收益。比如有兩種長期債券,其一是國家重點(diǎn)建設(shè)債券,其利率為4.2%;另一種為國債,利率為3%。企業(yè)應(yīng)該投資于哪一種債券呢?表面看起來國家重點(diǎn)建設(shè)債券的利率要高于國債利率,但是由于前者要被征收33%的企業(yè)所得稅,而后者不用繳納企業(yè)所得稅,實(shí)際的稅后收益應(yīng)該通過計(jì)算來評(píng)價(jià)和比較:
  4.2%×(1-33%)=2.814%<3%。
  也就是說,國家重點(diǎn)建設(shè)債券要低于國債的稅后利率。故購買國債要更合算些。
  事實(shí)上,只有當(dāng)其他債券利率于4.4776%(即3%/67%)時(shí),其稅后收益才于利率為3%的國債。

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