第三方服務解決物管難題
發布時間：2010-01-14 共1頁
隨著國家《物業管理條例》的頒布實施，物業管理的舞臺隨之熱鬧起來。面對紛繁復雜的種種矛盾，有人歸結為《條例》的缺陷，有人論述為國內環境不成熟。對此，筆者借鑒“第三方”的概念，試圖為物業管理的矛盾謀劃幾條解決出路。
改造已有第三方物管機構
其實，關于“第三方”的問題，在物業管理行業中早已出現，如提供專業化服務的樓宇科技公司、設備維保公司等，但這種“第三方”服務的機構尚處于初級階段，對解決現階段物管所出現的種種矛盾不具備條件。這些機構都屬物管公司自己所建，有的已“墮落”成物管企業謀取不正當收益的合法途徑。這種形式的“第三方”只對現行的物管模式起作用，可在一定程度上推動物業管理的專業化發展，但實際上屬于“麻雀雖小、五臟俱全”的老套子，且因為這種“第三方”與物管公司“一鍋燴”，對提高物業管理的服務水平也沒有多少實際的內在推動力。此外，該模式對解決業主要求自治的呼聲而言沒有任何益處，反而為業主懷疑物業公司提供了口實。解決的辦法是如要求“建管分離”一樣，要求物管企業將上述的“第三方”與物管主業相分離，走完全市場化的路子。而在樓宇科技、設備維保業務工作方面，也要提倡公開招投標，如此鼓勵此類“第三方”服務機構走完全市場化道路，也將促進社會上積極組建類似企業，形成該類業務的良性競爭環境。
力推廣基本成熟的做法。目前，運作較好的為專業清潔公司。在深圳，較好的物業管理企業基本上都將清潔業務外包給專業清潔公司，在降低成本的基礎上也提高了管理服務的質量；但在深圳這類有影響的公司屈指可數，還有很廣闊的進入空間。此外，還有一個尚待繼續完善的保安服務公司，受限于各物管企業在管理、品牌、形象等各方面的因素制約，發育還不成熟。在這方面，如果清除保安公司的政府背景，再從思想上轉變物管企業發展的固有思路，可能會加快其市場化進程。
聯合現有資源成立新型服務機構
為物業管理企業提供ISO9000質量管理體系及其他體系認證的組織，其實對物業管理已經介入到相當深的程度，毫不夸張地說，他們已經成為評定物業管理水平的專家型組織。遺憾的是，這些認證組織僅限于為物管公司提供咨詢認證服務，人為地將服務范圍限制在一個狹窄的區域內。因此，完全可以將其服務領域廣為拓展，從而成為新型的物業管理第三方服務機構。具體辦法是，在已有職能的基礎上，成立物業管理品質監管中心，其職責即在于對物業管理的品質狀況進行評定和監管。它即可接受物業管理企業的委托，對企業的品質情況“微服私訪”，以提升物管企業的管理水平；也可接受業主的委托，對物管企業的資費與管理水平是否相符進行驗證；也可接受政府或物管協會的委托進行調查，以為資質評審提供權威資料。諸如此類，這個空間也可力提倡多種資本進入以形成市場競爭，其中物業管理企業即可充分利用自身的優勢進入該領域，相信會成為新的利潤增長點。
組建全新的物業管理第三方服務機構
其一，成立物業管理招投標中心，這也完全是企業性質，其監管方為政府并接受社會（業主）的監督和質詢，其最終生存則靠其誠信贏得業主（包括發展商）的信任。而中心成員則全部為專職，即便有兼職，也不得是同一個地區的成員，而須從外地隨機從名單中聘請，如深圳的項目必須從北京、上海等地請人。其成員中可以有物業管理方面的專家，也須多充實如律師、業主、公證員等。任職成員必須具備資質，如同會計師事務所的成員必須具備注冊會計師資質類同，參與中心工作的人員必須具備物業管理招投標資質，權且將這種資質命名為物業管理市場評估師。物業管理市場評估師分多種專業，如法律、設備||、管理、受眾心理等，其名稱也可分別稱為物業管理市場法律評估師等。該資質由參加國家統一考試取得。物業管理招投標中心的建立將完全不同于現行的由國家指定個別人作為所謂的專家名單，由政府或業主自己組織招投標的形式，也可完全避免現行的市場混亂；其二，成立物業管理專業機構預審中心，對參與物業管理的專業機構，包括物業管理公司、樓宇設備維保公司、保安公司、清潔公司等，進入招投標時對其資格進行審定。其業務可以擴展為受業主的委托為其物業管理進行公司遴選，也可受物業管理公司的委托進行專業公司的選擇。這也完全是一個企業性質的東西；其三，成立物業管理職業經理人事務所（已有專家對此進行過充分論證）；其四，成立物業管理事務介紹所；其五，成立物業管理社會性質服務（如商務、娛樂等）中介機構……當然，我們可以成立多個類似的中心。
如此一來，一切都由市場說了算。其好處至少有以下幾點：一是少了政府的麻煩事，政府只須監管幾個中心即可；二是最限度避開了各種不必要的暗箱；三是開辟了物業管理新的贏利途徑，將之掙錢的思路從單一的物業管理拓展到更為廣闊的天地，也會增加就業機會；四是有利于提高物業管理的整體水平；五是為各種物業管理模式能夠實施奠定了基礎。現今物業管理的模式基本只限于聘請物業管理企業進行管理，而如果各種第三方機構能夠充分實現并發揮作用，則業主自治、物業管理職業經理人進入市場都將成為可能。
改造已有第三方物管機構
其實，關于“第三方”的問題，在物業管理行業中早已出現，如提供專業化服務的樓宇科技公司、設備維保公司等，但這種“第三方”服務的機構尚處于初級階段，對解決現階段物管所出現的種種矛盾不具備條件。這些機構都屬物管公司自己所建，有的已“墮落”成物管企業謀取不正當收益的合法途徑。這種形式的“第三方”只對現行的物管模式起作用，可在一定程度上推動物業管理的專業化發展，但實際上屬于“麻雀雖小、五臟俱全”的老套子，且因為這種“第三方”與物管公司“一鍋燴”，對提高物業管理的服務水平也沒有多少實際的內在推動力。此外，該模式對解決業主要求自治的呼聲而言沒有任何益處，反而為業主懷疑物業公司提供了口實。解決的辦法是如要求“建管分離”一樣，要求物管企業將上述的“第三方”與物管主業相分離，走完全市場化的路子。而在樓宇科技、設備維保業務工作方面，也要提倡公開招投標，如此鼓勵此類“第三方”服務機構走完全市場化道路，也將促進社會上積極組建類似企業，形成該類業務的良性競爭環境。
力推廣基本成熟的做法。目前，運作較好的為專業清潔公司。在深圳，較好的物業管理企業基本上都將清潔業務外包給專業清潔公司，在降低成本的基礎上也提高了管理服務的質量；但在深圳這類有影響的公司屈指可數，還有很廣闊的進入空間。此外，還有一個尚待繼續完善的保安服務公司，受限于各物管企業在管理、品牌、形象等各方面的因素制約，發育還不成熟。在這方面，如果清除保安公司的政府背景，再從思想上轉變物管企業發展的固有思路，可能會加快其市場化進程。
聯合現有資源成立新型服務機構
為物業管理企業提供ISO9000質量管理體系及其他體系認證的組織，其實對物業管理已經介入到相當深的程度，毫不夸張地說，他們已經成為評定物業管理水平的專家型組織。遺憾的是，這些認證組織僅限于為物管公司提供咨詢認證服務，人為地將服務范圍限制在一個狹窄的區域內。因此，完全可以將其服務領域廣為拓展，從而成為新型的物業管理第三方服務機構。具體辦法是，在已有職能的基礎上，成立物業管理品質監管中心，其職責即在于對物業管理的品質狀況進行評定和監管。它即可接受物業管理企業的委托，對企業的品質情況“微服私訪”，以提升物管企業的管理水平；也可接受業主的委托，對物管企業的資費與管理水平是否相符進行驗證；也可接受政府或物管協會的委托進行調查，以為資質評審提供權威資料。諸如此類，這個空間也可力提倡多種資本進入以形成市場競爭，其中物業管理企業即可充分利用自身的優勢進入該領域，相信會成為新的利潤增長點。
組建全新的物業管理第三方服務機構
其一，成立物業管理招投標中心，這也完全是企業性質，其監管方為政府并接受社會（業主）的監督和質詢，其最終生存則靠其誠信贏得業主（包括發展商）的信任。而中心成員則全部為專職，即便有兼職，也不得是同一個地區的成員，而須從外地隨機從名單中聘請，如深圳的項目必須從北京、上海等地請人。其成員中可以有物業管理方面的專家，也須多充實如律師、業主、公證員等。任職成員必須具備資質，如同會計師事務所的成員必須具備注冊會計師資質類同，參與中心工作的人員必須具備物業管理招投標資質，權且將這種資質命名為物業管理市場評估師。物業管理市場評估師分多種專業，如法律、設備||、管理、受眾心理等，其名稱也可分別稱為物業管理市場法律評估師等。該資質由參加國家統一考試取得。物業管理招投標中心的建立將完全不同于現行的由國家指定個別人作為所謂的專家名單，由政府或業主自己組織招投標的形式，也可完全避免現行的市場混亂；其二，成立物業管理專業機構預審中心，對參與物業管理的專業機構，包括物業管理公司、樓宇設備維保公司、保安公司、清潔公司等，進入招投標時對其資格進行審定。其業務可以擴展為受業主的委托為其物業管理進行公司遴選，也可受物業管理公司的委托進行專業公司的選擇。這也完全是一個企業性質的東西；其三，成立物業管理職業經理人事務所（已有專家對此進行過充分論證）；其四，成立物業管理事務介紹所；其五，成立物業管理社會性質服務（如商務、娛樂等）中介機構……當然，我們可以成立多個類似的中心。
如此一來，一切都由市場說了算。其好處至少有以下幾點：一是少了政府的麻煩事，政府只須監管幾個中心即可；二是最限度避開了各種不必要的暗箱；三是開辟了物業管理新的贏利途徑，將之掙錢的思路從單一的物業管理拓展到更為廣闊的天地，也會增加就業機會；四是有利于提高物業管理的整體水平；五是為各種物業管理模式能夠實施奠定了基礎。現今物業管理的模式基本只限于聘請物業管理企業進行管理，而如果各種第三方機構能夠充分實現并發揮作用，則業主自治、物業管理職業經理人進入市場都將成為可能。
