小議物業管理理財經營
發布時間：2010-01-14 共1頁
一般認為物業管理不是資金密集型行業，不需要量的資金，所以，很少有物業管理企業籌資。其實，這是經營者的一個錯誤思維。
“借雞下蛋”是企業經營的常用措施，即用別人的錢來賺錢，而將自有資金投入到更多的經營項目中以獲取更多收益。在具體的經營項目中，自有資金所占比例越低，則投資利潤回報率就越高。因此，物業管理企業必須領會和學習利用籌資進行經營的方法，及早介入資本經營的領域。
企業籌資的渠道最常見的是企業自身經營收入，該內容已散見前%%面各章節，不再贅述。其他渠道還包括銀行借貸、抵押貸款、發行債券、發行股票等形式。
（1）向金融機構借貸：物業管理很少負債經營，也很少向金融機構借貸。一方面是自身經營沒有產生借貸需要，一方面是沒有形成借貸經營的思路。隨著資本經營在物業管理行業的成熟發展，向金融機構貸款將成為重要的籌資渠道。
（2）抵押貸款：用企業所擁有的可資抵押物做抵押，向金融機構申請長期貸款，這是企業籌集長期經營資金的重要途徑。
（3）發行公司、企業債券、發行公司、企業債券：是企業在市場經濟中的一種有效的集資手段。根據公司法的規定，股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司，為籌集生產經營資金，可以發行公司債券。公司、企業債券的發行受到國家嚴格控制，物業管理在一段時間內還不具備發行企業債券的條件。但物業管理企業可以進行研究，并在遵守國家規定的前提下選擇適合時機和渠道介入。
（4）發行股票：就物業管理行業的發展狀況來看，一段時間內，物業管理企業暫時不具備上市的條件。但是，股份制物業管理企業是物業管理經營的高級企業形態，亦是上市融資的必備條件。物業管理企業應早做準備，逐漸向股份制形式過渡，向上市發行股票靠攏。
（5）其他方式：在上述方式之外，物業管理企業也可有效地利用國際資金貸款。
資金增值經營
當物業管理企業的資金滿足了經營、管理和服務的各項需要后，仍然有剩余時，則可將之進行各種理財經營以獲益。
融資企業融資包括融入資金和融出資金。融入資金即前面所講的企業籌資。而融出資金是指物業管理企業運用閑置貨幣資金獲取一定利益，例如，企業間的拆借；進行證券投資，使企業的資產種類多樣化，分散了風險，增強了企業的安全性。可%%供投資的證券種類很多，致包括：中央政府債券，俗稱國債；政府機構債券，如鐵路建設債券；地方政府債券；公司債券等。上述債券中，中央和國家政府機構及地方政府債券風險較低，可作為首選品種。公司債券利息較高，但存在著一定的企業經營風險；因我國對此發行有著嚴格的控制，所以一般風險也較低，可以適當選擇。在投資的證券中，還包括各種基金、股票等，但風險較，需慎重選擇。
物業管理企業還可將剩余資金進行期貨投資、外匯買賣、藝術品投資、貴重金屬買賣等，以達到資金的增值目的。
業主共有資金經營
通過物業管理行為籌措的資金，很多屬于業主所有。而對業主的財產進行經營必須謹慎而為，嚴格遵紀守法，切不可損害業主的利益。例如，業主所繳納的物業維修基金，有相當部分為物業管理企業受業主的委托在管理，如果物業管理企業將之隨意進行經營，就觸犯了法律，將承擔由此而帶來的一切后果。
但是，如果對業主資金放任不管，不進行有效的經營行為，則業主資金會隨著時間的推移和物價的上漲而貶值，所以，在保證資金安全的前提下，通過經營運作使之增值十分必要。例如，上海市開始公房出售以來，先后將售后公房維修基金32億元交由該市公積金管理中心代為管理，這些維修基金的增值部分已經超過了11億元。
“借雞下蛋”是企業經營的常用措施，即用別人的錢來賺錢，而將自有資金投入到更多的經營項目中以獲取更多收益。在具體的經營項目中，自有資金所占比例越低，則投資利潤回報率就越高。因此，物業管理企業必須領會和學習利用籌資進行經營的方法，及早介入資本經營的領域。
企業籌資的渠道最常見的是企業自身經營收入，該內容已散見前%%面各章節，不再贅述。其他渠道還包括銀行借貸、抵押貸款、發行債券、發行股票等形式。
（1）向金融機構借貸：物業管理很少負債經營，也很少向金融機構借貸。一方面是自身經營沒有產生借貸需要，一方面是沒有形成借貸經營的思路。隨著資本經營在物業管理行業的成熟發展，向金融機構貸款將成為重要的籌資渠道。
（2）抵押貸款：用企業所擁有的可資抵押物做抵押，向金融機構申請長期貸款，這是企業籌集長期經營資金的重要途徑。
（3）發行公司、企業債券、發行公司、企業債券：是企業在市場經濟中的一種有效的集資手段。根據公司法的規定，股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司，為籌集生產經營資金，可以發行公司債券。公司、企業債券的發行受到國家嚴格控制，物業管理在一段時間內還不具備發行企業債券的條件。但物業管理企業可以進行研究，并在遵守國家規定的前提下選擇適合時機和渠道介入。
（4）發行股票：就物業管理行業的發展狀況來看，一段時間內，物業管理企業暫時不具備上市的條件。但是，股份制物業管理企業是物業管理經營的高級企業形態，亦是上市融資的必備條件。物業管理企業應早做準備，逐漸向股份制形式過渡，向上市發行股票靠攏。
（5）其他方式：在上述方式之外，物業管理企業也可有效地利用國際資金貸款。
資金增值經營
當物業管理企業的資金滿足了經營、管理和服務的各項需要后，仍然有剩余時，則可將之進行各種理財經營以獲益。
融資企業融資包括融入資金和融出資金。融入資金即前面所講的企業籌資。而融出資金是指物業管理企業運用閑置貨幣資金獲取一定利益，例如，企業間的拆借；進行證券投資，使企業的資產種類多樣化，分散了風險，增強了企業的安全性。可%%供投資的證券種類很多，致包括：中央政府債券，俗稱國債；政府機構債券，如鐵路建設債券；地方政府債券；公司債券等。上述債券中，中央和國家政府機構及地方政府債券風險較低，可作為首選品種。公司債券利息較高，但存在著一定的企業經營風險；因我國對此發行有著嚴格的控制，所以一般風險也較低，可以適當選擇。在投資的證券中，還包括各種基金、股票等，但風險較，需慎重選擇。
物業管理企業還可將剩余資金進行期貨投資、外匯買賣、藝術品投資、貴重金屬買賣等，以達到資金的增值目的。
業主共有資金經營
通過物業管理行為籌措的資金，很多屬于業主所有。而對業主的財產進行經營必須謹慎而為，嚴格遵紀守法，切不可損害業主的利益。例如，業主所繳納的物業維修基金，有相當部分為物業管理企業受業主的委托在管理，如果物業管理企業將之隨意進行經營，就觸犯了法律，將承擔由此而帶來的一切后果。
但是，如果對業主資金放任不管，不進行有效的經營行為，則業主資金會隨著時間的推移和物價的上漲而貶值，所以，在保證資金安全的前提下，通過經營運作使之增值十分必要。例如，上海市開始公房出售以來，先后將售后公房維修基金32億元交由該市公積金管理中心代為管理，這些維修基金的增值部分已經超過了11億元。
