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　　物業(yè)管理經(jīng)營體制主要有經(jīng)營制和代理制兩種模式，目前國內(nèi)絕數(shù)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行經(jīng)營制管理，而香港、國外的物業(yè)管理企業(yè)則為代理制。經(jīng)營制指物業(yè)管理公司把管理費(fèi)作為“收入”扣除運(yùn)作支出后的剩余管理費(fèi)即為利潤，若管理費(fèi)收不抵支，則由開發(fā)商或物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)補(bǔ)足。代理制指物業(yè)管理公司收取業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)，向業(yè)主提供各種服務(wù)并按一定的比例在管理費(fèi)中提取適當(dāng)酬金作為報(bào)酬，管理費(fèi)結(jié)余歸業(yè)主所有，不足則由業(yè)主繳納管理費(fèi)補(bǔ)足。
　　在我國實(shí)施了多年物業(yè)管理經(jīng)營制，隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，這種經(jīng)營機(jī)制由于獨(dú)立經(jīng)營、業(yè)主主體地位難以體現(xiàn)、維修基金難以籌集或使用不當(dāng)、服務(wù)質(zhì)量難以提高等缺陷己越來越不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。從發(fā)展的角度來看，代理制是適應(yīng)目前我國物業(yè)管理發(fā)展的經(jīng)營機(jī)制，應(yīng)力倡導(dǎo)物業(yè)管理代理制，盡快實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)營制向代理制轉(zhuǎn)變。這是我國物業(yè)管理走向市場化、專業(yè)化的必然進(jìn)程，是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展的必由之路。
　　促進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)營體制從經(jīng)營制向代理制的轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵在于：
　　一、政府行為
　　1、要加強(qiáng)對物業(yè)管理行業(yè)的指%%導(dǎo)和監(jiān)督。政府應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理的宣傳力度，引導(dǎo)全社會正確認(rèn)識物業(yè)管理行業(yè)，力倡導(dǎo)物業(yè)管理代理制。制訂物業(yè)管理委托管理合同樣本，明確物業(yè)管理公司每月的酬金數(shù)等等。物業(yè)管理主管部門應(yīng)在物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)考評、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢等工作中檢查物業(yè)管理代理制的實(shí)施情況，并將物業(yè)管理代理制作為考評創(chuàng)優(yōu)的首要條件，從而促使物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)從經(jīng)營承包制向代理酬金制的轉(zhuǎn)變。
　　2、健全物業(yè)管理法律法規(guī)。廣州市制訂的《廣州市物業(yè)管理辦法》和深圳市制訂的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》等法律法規(guī)具有前瞻性，對物業(yè)管理經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)變具有重要的指導(dǎo)意義，但還應(yīng)制訂有關(guān)細(xì)則，使之更具可操作性。內(nèi)地物業(yè)管理落后于沿海地區(qū)，代理制也很少實(shí)施，應(yīng)盡快修訂完善有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)，促進(jìn)物業(yè)管理從經(jīng)營制向代理制轉(zhuǎn)變。
　　3、要力推行物業(yè)管理招投標(biāo)。“誰開發(fā)、誰管理”模式是形成經(jīng)營制的重要原因之一。這種模式導(dǎo)致物業(yè)管理市場“條塊分割”，缺乏競爭。各個物業(yè)管理公司囿于一小塊“地盤”難以通過現(xiàn)模化、專業(yè)化來降低物業(yè)管理公司的經(jīng)營成本，導(dǎo)致資源嚴(yán)重浪費(fèi)。為了促進(jìn)物業(yè)管理市場的發(fā)展，推行物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)是當(dāng)務(wù)之急。推行招投標(biāo)，有利于物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，有利于資源的合理配置，從而推動經(jīng)營制向代理制轉(zhuǎn)變。因此，政府應(yīng)力推行招投標(biāo)，從而推動物業(yè)管理代理制的實(shí)施。
　　二、開發(fā)商行為
　　1、開發(fā)商應(yīng)摒棄“肥水不流外人田”的陳舊觀念，讓物業(yè)管理走上市場化、專業(yè)化，將小區(qū)（廈）的物業(yè)管理推向市場，最好通過招投標(biāo)的方法選聘專業(yè)的物業(yè)管理公司管理。對屬下的物業(yè)管理公司則應(yīng)建立自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)營管理體制，避免開發(fā)與管理權(quán)責(zé)不清、財(cái)務(wù)不分的混亂局面。
　　2、開發(fā)商%%應(yīng)主動承擔(dān)前期物業(yè)管理的義務(wù)和費(fèi)用，不要做各種減免管理費(fèi)的承諾，應(yīng)按政府指導(dǎo)價(jià)或業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的協(xié)商定價(jià)交納其未售出物業(yè)的管理費(fèi)；要完善配套設(shè)備設(shè)施，確保房屋質(zhì)量，從而讓物業(yè)管理公司輕裝上陣，按物業(yè)管理自身規(guī)律運(yùn)作。
　　三、業(yè)主、業(yè)主委員會行為
　　業(yè)主要轉(zhuǎn)變對物業(yè)管理的錯誤觀念，正確認(rèn)識并行使業(yè)主的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管，確保代理制方式的順利實(shí)施。
　　1、健全組織
　　要保證代理制的順利實(shí)施，就必須發(fā)揮業(yè)主委員會的監(jiān)督作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州市1000多個住宅小區(qū)（廈）里，成立業(yè)主委員會的只有100多個，絕多數(shù)小區(qū)（廈）未按規(guī)定成立業(yè)主委員會。因此，一方面業(yè)主應(yīng)積極參與物業(yè)管理工作，積極成立業(yè)主委員會。另一方面，已成立的業(yè)主委員會應(yīng)積極制訂業(yè)主委員會章程，促使委員會成員按章操作，充分發(fā)揮業(yè)主委員會應(yīng)有的作用，監(jiān)督物業(yè)管理公司按法律法規(guī)和管理合同開展管理活動。
　　2、在合同中明確代理制的管理機(jī)制
　　業(yè)主委員會應(yīng)在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同中詳細(xì)載明各自的權(quán)責(zé)，明確物業(yè)管理代理制，量化物業(yè)管理的管理酬金，確立監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)的原則及內(nèi)容等。
　　3、量化物業(yè)管理公司的酬金
　　在代理制下，有兩種酬金計(jì)算方式，一是按管理費(fèi)總支出一定比例（一般10％左右）提取；二是每月固定酬金（如幾萬元）。若按第一種方式即提取一定比例的管理費(fèi)作為管理酬金，由于管理酬金與管理費(fèi)支出總額掛鉤，物業(yè)管理司有可能拼命擴(kuò)管理費(fèi)支出，亂花錢，以從中賺取較多的管理酬金。因此業(yè)主委員會可與物業(yè)物業(yè)管理公司協(xié)商，每定額給物業(yè)管理公司酬金，從而消除業(yè)主對代理制的顧慮，可保證業(yè)主的權(quán)益，完善代理制下的管理方式。
　　4、加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管
　　業(yè)主、業(yè)主委員會應(yīng)按委托管理合同條款監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)，包括對物業(yè)管理費(fèi)收支的監(jiān)管，對物業(yè)管理公司的管理行為和員工的服務(wù)工作的監(jiān)管，對房屋及配套設(shè)備設(shè)施的重維修、更新項(xiàng)目的監(jiān)管，從而約束物業(yè)管理公司的代理行為，確保物業(yè)管理公司履行其委托代理義務(wù)，按合同規(guī)定收取管理費(fèi)等。
　　5、理解、配合、支持物業(yè)管理公司的管理舉措
　　業(yè)主與物業(yè)管理公司是委托管理合同的雙方當(dāng)事人，具有平等的關(guān)系，業(yè)主應(yīng)理解、配合、支持物業(yè)管理公司的工作。不可采取“橫挑鼻子，豎挑眼睛”的方式對物業(yè)管理公司橫加指責(zé)，也不可動不動以服務(wù)不好而拒交管理費(fèi)。業(yè)主要明白，管理費(fèi)不是物業(yè)管理公司的收入，物業(yè)管理費(fèi)是維護(hù)小區(qū)（廈）運(yùn)作正常所需的費(fèi)用，管理費(fèi)少交，物業(yè)管理公司就難保證服務(wù)質(zhì)量。
　　四、物業(yè)管理公司行為
　　物業(yè)管理公司要想在激烈的市場競爭中壯和發(fā)展，就必須實(shí)施市場化、專業(yè)化的管理，不能依賴發(fā)展商生存，也不能采取短期行為任意侵占業(yè)主利益。物業(yè)管理公司應(yīng)自覺采取代理酬金式的管理模式，走規(guī)范化管理之路，更好地為業(yè)主服務(wù)，塑造物業(yè)管理公司品牌。
　　1、勤儉持家，當(dāng)好業(yè)主的管家
　　物業(yè)管理公司既要合理安排人力資源，提高員工素質(zhì)，提高工作效率，降低員工管理成本，又要合理開支管理費(fèi)，決不可手腳亂花管理費(fèi)。
　　2、主動接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)管
　　實(shí)行代理制管理方式后，物業(yè)管理公司應(yīng)擺正自己服務(wù)的位置，主動接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)管，包括定期公管理帳目，管理小區(qū)（廈）的員工人數(shù)及薪金的年度預(yù)算報(bào)業(yè)主委員會審批，重的房屋修繕、公用設(shè)備設(shè)施的維養(yǎng)及更新等報(bào)業(yè)主委員會審批，額費(fèi)用支出（以合同為準(zhǔn)）也報(bào)業(yè)主委員會審批。
　　實(shí)行代理制管理，物業(yè)管理公司不可將其各種費(fèi)用、人員工資列入某一小區(qū)（廈）的物業(yè)管理費(fèi)中支出，物業(yè)管理公司只能根據(jù)合同的約定拿管理酬金。