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　　國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化的出現(xiàn)和發(fā)展而不斷成長(zhǎng)的。我國(guó)目前的房屋管理致可以分成四種模式：一是以街道辦事處等為主成立轄區(qū)管理委員會(huì)等類似組織，對(duì)房屋進(jìn)行管理，其機(jī)構(gòu)與基層政府行政組織一致，重在突出地方政府的行政管理；二是城市房管部門成立的物業(yè)管理企業(yè)；三是比較穩(wěn)定的國(guó)有型企業(yè)實(shí)行單位自管的物業(yè)管理；四是按現(xiàn)代企業(yè)制度建立的、適合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的、符合國(guó)際慣例的物業(yè)管理公司。前三種由于帶有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，已難以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。而第四種模式完全按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)作，實(shí)行有償服務(wù)，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，注重經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相結(jié)合，以發(fā)揮物業(yè)的最功能、保值增值，創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的（生活、工作）環(huán)境為目標(biāo)，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果，本文所稱的物業(yè)管理企業(yè)如無(wú)說(shuō)明即指按此模式運(yùn)作的企業(yè)。 
　　從物業(yè)管理服務(wù)所面對(duì)的客戶特征以及未來(lái)的趨勢(shì)來(lái)看，物業(yè)管理業(yè)務(wù)存在著三種運(yùn)作方式：由客戶自己做；客戶委托具有一定資質(zhì)的代理人做，包括局部的專項(xiàng)分包；以及按市場(chǎng)化整體委托給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。
　　（一）物業(yè)管理企業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn) 
　　一、企業(yè)制度 
　　企業(yè)制度如果籠統(tǒng)地說(shuō)，就是企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)化的生產(chǎn)關(guān)系，包括企業(yè)的產(chǎn)權(quán)制度、經(jīng)營(yíng)制度、管理制度、監(jiān)督制度、激勵(lì)制度等等。企業(yè)制度受外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境兩個(gè)方面影響。在外部環(huán)境方面，受當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)化、市場(chǎng)秩序、政策、法制環(huán)境的影響。在內(nèi)部環(huán)境方面，受企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度、組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)決策、目標(biāo)考核、企業(yè)文化以及科技水平等方面的影響。 
　　我國(guó)企業(yè)在法律上具有三種形式，即公司企業(yè)、合伙企業(yè)和獨(dú)資企業(yè)。作為市場(chǎng)化運(yùn)作的企業(yè)，必須具備財(cái)產(chǎn)支配、自主經(jīng)營(yíng)、一定的對(duì)外可承擔(dān)民事責(zé)任等基本條件。國(guó)家對(duì)企業(yè)的設(shè)立形式、出資，企業(yè)承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)，對(duì)企業(yè)的審查和注冊(cè)制度等方面都有著相應(yīng)的規(guī)定。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然表面上看，可以采取任何一種企業(yè)制度，但無(wú)論是政府出于社會(huì)穩(wěn)定、宏觀調(diào)控考慮，還是某個(gè)項(xiàng)目的客戶從物業(yè)長(zhǎng)期正常使用等利益出發(fā)，或者是從企業(yè)所能夠承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，合伙制和獨(dú)資企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)都有著先天的弱勢(shì)。 
　　近幾年物業(yè)管理企業(yè)都在討論國(guó)有企業(yè)改制，國(guó)家也在鼓勵(lì)”抓放小“，并出臺(tái)了一系列相應(yīng)的配套政策。企業(yè)改制既包括以國(guó)有制為主體的產(chǎn)權(quán)體制向國(guó)有產(chǎn)權(quán)局部或完全退出的產(chǎn)權(quán)變革，也包括企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制、經(jīng)營(yíng)觀念的變革。企業(yè)改制的目的是建立符合市場(chǎng)規(guī)律的科學(xué)的管理模式，即在遵守市場(chǎng)游戲規(guī)則的前提下，明確市場(chǎng)主體之間的關(guān)系，建立適應(yīng)市場(chǎng)的企業(yè)戰(zhàn)略，調(diào)整企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，制定適合企業(yè)生存和發(fā)展的激勵(lì)、考核、監(jiān)督機(jī)制，進(jìn)行管理、制度、技術(shù)或服務(wù)的創(chuàng)新，以企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展為目標(biāo)，站在客戶的角度，關(guān)注客戶的利益，抓好各項(xiàng)基礎(chǔ)管理服務(wù)，誠(chéng)信、專業(yè)、高效地提供服務(wù)。
　　二、企業(yè)文化 
　　企業(yè)文化是由企業(yè)管理者根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)營(yíng)管理等的需要，進(jìn)行宣傳、倡導(dǎo)并由企業(yè)員工實(shí)踐而逐步積累的價(jià)值觀念、企業(yè)精神和被外界所感知的企業(yè)風(fēng)格，是一種被強(qiáng)化了的”無(wú)形資產(chǎn)“。企業(yè)各職能業(yè)務(wù)活動(dòng)間的關(guān)系可以集中體現(xiàn)在企業(yè)文化中。企業(yè)在生存、發(fā)展、存續(xù)過(guò)程中，必須學(xué)會(huì)對(duì)外適應(yīng)環(huán)境，對(duì)內(nèi)實(shí)現(xiàn)一體化。在這個(gè)過(guò)程中所形成的行為方式，在企業(yè)內(nèi)被全員認(rèn)為是有效的，并由全員的每一個(gè)個(gè)體作為理解、思考和感覺(jué)事物是否正確的方式，同時(shí)影響和傳授給新進(jìn)企業(yè)的成員。 
　　企業(yè)文化由此包括了價(jià)值觀、信念、禮儀、故事、語(yǔ)言、象征等構(gòu)成因素。企業(yè)文化可以比做個(gè)人的性格，企業(yè)不同，意味著企業(yè)文化的不同，并有著相對(duì)的恒定性。企業(yè)品牌、知名度則成為企業(yè)外在的表現(xiàn)。正如文化的感受需要日積月累的體驗(yàn)，企業(yè)文化的形成亦非一朝一夕之功。
　　企業(yè)員工既是企業(yè)文化作用的客體，受企業(yè)文化的教育和引導(dǎo)，在理解企業(yè)的共同價(jià)值和行為方式時(shí)，按企業(yè)的要求進(jìn)行思考和實(shí)踐，同時(shí)，企業(yè)每一個(gè)成員的思想和行為所表現(xiàn)出來(lái)的共同特征又構(gòu)成和創(chuàng)造了企業(yè)文化，成為企業(yè)文化的建設(shè)主體。企業(yè)文化需要企業(yè)全體員工的共同建設(shè)和維護(hù)。正因如此，企業(yè)文化相對(duì)于其他企業(yè)來(lái)說(shuō)是難以復(fù)制的。 
　　企業(yè)文化既然滲透在企業(yè)的各個(gè)層面和部門，挖掘出企業(yè)內(nèi)豐富的故事、語(yǔ)言和禮儀之中的基本價(jià)值觀和信仰就不僅需要藝術(shù)，還必須同企業(yè)的戰(zhàn)略相結(jié)合，并共同發(fā)揮作用。 
　　企業(yè)要長(zhǎng)期保持優(yōu)勢(shì)，不僅必須重視企業(yè)文化，還應(yīng)認(rèn)識(shí)到企業(yè)文化本身可能給企業(yè)造成的阻礙。企業(yè)的信念可能會(huì)影響企業(yè)決策者的視線，使其對(duì)外部條件的變化難以察覺(jué)和遲鈍，同時(shí)，過(guò)去行之有效的結(jié)果，使未來(lái)很容易固守這一文化。因此，企業(yè)文化對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的影響，可以是優(yōu)勢(shì)，也可能是弱點(diǎn)，并影響企業(yè)戰(zhàn)略的制定、實(shí)施和評(píng)價(jià)。良好的企業(yè)文化應(yīng)能夠使企業(yè)成員為了共同目標(biāo)而共同承擔(dān)義務(wù)，同時(shí)又必須有助于提高成員的能力和熱情。 
　　由于企業(yè)文化對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策有著顯著的影響，企業(yè)必須在長(zhǎng)期規(guī)劃和戰(zhàn)略制定中，對(duì)企業(yè)文化進(jìn)行評(píng)價(jià)，是否是與企業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)的企業(yè)文化。如果企業(yè)文化有優(yōu)勢(shì)，并同戰(zhàn)略協(xié)調(diào)配合，則戰(zhàn)略的實(shí)施比較迅速和容易。如果企業(yè)文化和新戰(zhàn)略不相容，則戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變很可能無(wú)法達(dá)到，特別是企業(yè)試圖改變戰(zhàn)略方向時(shí)，更容易遇到困難。在企業(yè)轉(zhuǎn)變或?qū)嵭行聭?zhàn)略時(shí)，為使企業(yè)文化與新戰(zhàn)略相協(xié)調(diào)，管理者應(yīng)明智、有效、及時(shí)地改變企業(yè)的主導(dǎo)文化。否則，企業(yè)文化的潛在影響將造成企業(yè)成員之間關(guān)系的混亂，最終干擾戰(zhàn)略的制定和實(shí)施。對(duì)企業(yè)決策者來(lái)說(shuō)，將企業(yè)看作是一個(gè)社會(huì)系統(tǒng)十分重要，企業(yè)的成敗往往取決于企業(yè)戰(zhàn)略和企業(yè)文化之間的關(guān)系。
　　物業(yè)管理企業(yè)由于本身的經(jīng)營(yíng)特征，即以服務(wù)于各物業(yè)客戶的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)為主體的、相對(duì)恒定的客戶及一定意義上相對(duì)穩(wěn)定性的管理與服務(wù)，決定了企業(yè)必須重視和加強(qiáng)企業(yè)文化的正面引導(dǎo)和教育，使一線服務(wù)人員深刻理解并領(lǐng)會(huì)服務(wù)的內(nèi)涵和作用，并貫穿在日常點(diǎn)滴的管理服務(wù)工作中，避免因重復(fù)性的工作帶給員工的人性消極的影響，保持物業(yè)的良性運(yùn)作和價(jià)值，在滿足社會(huì)城市構(gòu)成單元即物業(yè)項(xiàng)目的基本要求的同時(shí)，為社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展作出貢獻(xiàn)。