物業管理企業價值實現與持續經營(1)
發布時間：2010-01-14 共2頁
國內物業管理行業是伴隨著房地產市場化的出現和發展而不斷成長的。我國目前的房屋管理致可以分成四種模式：一是以街道辦事處等為主成立轄區管理委員會等類似組織，對房屋進行管理，其機構與基層政府行政組織一致，重在突出地方政府的行政管理；二是城市房管部門成立的物業管理企業；三是比較穩定的國有型企業實行單位自管的物業管理；四是按現代企業制度建立的、適合市場經濟的、符合國際慣例的物業管理公司。前三種由于帶有濃厚的計劃經濟色彩，已難以適應市場經濟發展的需要。而第四種模式完全按市場經濟規律運作，實行有償服務，獨立核算，自負盈虧，注重經濟效益、社會效益和環境效益相結合，以發揮物業的最功能、保值增值，創造整潔、文明、安全、舒適的（生活、工作）環境為目標，是物業管理行業發展的必然結果，本文所稱的物業管理企業如無說明即指按此模式運作的企業。
從物業管理服務所面對的客戶特征以及未來的趨勢來看，物業管理業務存在著三種運作方式：由客戶自己做；客戶委托具有一定資質的代理人做，包括局部的專項分包；以及按市場化整體委托給專業的物業管理企業。
（一）物業管理企業價值實現
一、企業制度
企業制度如果籠統地說，就是企業適應市場化的生產關系，包括企業的產權制度、經營制度、管理制度、監督制度、激勵制度等等。企業制度受外部環境和內部環境兩個方面影響。在外部環境方面，受當地市場化、市場秩序、政策、法制環境的影響。在內部環境方面，受企業產權制度、組織結構、經營決策、目標考核、企業文化以及科技水平等方面的影響。
我國企業在法律上具有三種形式，即公司企業、合伙企業和獨資企業。作為市場化運作的企業，必須具備財產支配、自主經營、一定的對外可承擔民事責任等基本條件。國家對企業的設立形式、出資，企業承擔的責任、義務，對企業的審查和注冊制度等方面都有著相應的規定。對物業管理企業來說，雖然表面上看，可以采取任何一種企業制度，但無論是政府出于社會穩定、宏觀調控考慮，還是某個項目的客戶從物業長期正常使用等利益出發，或者是從企業所能夠承擔的風險來看，合伙制和獨資企業從事物業管理服務都有著先天的弱勢。
近幾年物業管理企業都在討論國有企業改制，國家也在鼓勵”抓放小“，并出臺了一系列相應的配套政策。企業改制既包括以國有制為主體的產權體制向國有產權局部或完全退出的產權變革，也包括企業內部管理機制、經營觀念的變革。企業改制的目的是建立符合市場規律的科學的管理模式，即在遵守市場游戲規則的前提下，明確市場主體之間的關系，建立適應市場的企業戰略，調整企業的組織結構，制定適合企業生存和發展的激勵、考核、監督機制，進行管理、制度、技術或服務的創新，以企業長期發展為目標，站在客戶的角度，關注客戶的利益，抓好各項基礎管理服務，誠信、專業、高效地提供服務。
二、企業文化
企業文化是由企業管理者根據企業的戰略競爭、經營管理等的需要，進行宣傳、倡導并由企業員工實踐而逐步積累的價值觀念、企業精神和被外界所感知的企業風格，是一種被強化了的”無形資產“。企業各職能業務活動間的關系可以集中體現在企業文化中。企業在生存、發展、存續過程中，必須學會對外適應環境，對內實現一體化。在這個過程中所形成的行為方式，在企業內被全員認為是有效的，并由全員的每一個個體作為理解、思考和感覺事物是否正確的方式，同時影響和傳授給新進企業的成員。
企業文化由此包括了價值觀、信念、禮儀、故事、語言、象征等構成因素。企業文化可以比做個人的性格，企業不同，意味著企業文化的不同，并有著相對的恒定性。企業品牌、知名度則成為企業外在的表現。正如文化的感受需要日積月累的體驗，企業文化的形成亦非一朝一夕之功。
企業員工既是企業文化作用的客體，受企業文化的教育和引導，在理解企業的共同價值和行為方式時，按企業的要求進行思考和實踐，同時，企業每一個成員的思想和行為所表現出來的共同特征又構成和創造了企業文化，成為企業文化的建設主體。企業文化需要企業全體員工的共同建設和維護。正因如此，企業文化相對于其他企業來說是難以復制的。
企業文化既然滲透在企業的各個層面和部門，挖掘出企業內豐富的故事、語言和禮儀之中的基本價值觀和信仰就不僅需要藝術，還必須同企業的戰略相結合，并共同發揮作用。
企業要長期保持優勢，不僅必須重視企業文化，還應認識到企業文化本身可能給企業造成的阻礙。企業的信念可能會影響企業決策者的視線，使其對外部條件的變化難以察覺和遲鈍，同時，過去行之有效的結果，使未來很容易固守這一文化。因此，企業文化對企業戰略的影響，可以是優勢，也可能是弱點，并影響企業戰略的制定、實施和評價。良好的企業文化應能夠使企業成員為了共同目標而共同承擔義務，同時又必須有助于提高成員的能力和熱情。
由于企業文化對企業的經營決策有著顯著的影響，企業必須在長期規劃和戰略制定中，對企業文化進行評價，是否是與企業發展相協調的企業文化。如果企業文化有優勢，并同戰略協調配合，則戰略的實施比較迅速和容易。如果企業文化和新戰略不相容，則戰略的轉變很可能無法達到，特別是企業試圖改變戰略方向時，更容易遇到困難。在企業轉變或實行新戰略時，為使企業文化與新戰略相協調，管理者應明智、有效、及時地改變企業的主導文化。否則，企業文化的潛在影響將造成企業成員之間關系的混亂，最終干擾戰略的制定和實施。對企業決策者來說，將企業看作是一個社會系統十分重要，企業的成敗往往取決于企業戰略和企業文化之間的關系。
物業管理企業由于本身的經營特征，即以服務于各物業客戶的管理服務機構為主體的、相對恒定的客戶及一定意義上相對穩定性的管理與服務，決定了企業必須重視和加強企業文化的正面引導和教育，使一線服務人員深刻理解并領會服務的內涵和作用，并貫穿在日常點滴的管理服務工作中，避免因重復性的工作帶給員工的人性消極的影響，保持物業的良性運作和價值，在滿足社會城市構成單元即物業項目的基本要求的同時，為社會的穩定和發展作出貢獻。
從物業管理服務所面對的客戶特征以及未來的趨勢來看，物業管理業務存在著三種運作方式：由客戶自己做；客戶委托具有一定資質的代理人做，包括局部的專項分包；以及按市場化整體委托給專業的物業管理企業。
（一）物業管理企業價值實現
一、企業制度
企業制度如果籠統地說，就是企業適應市場化的生產關系，包括企業的產權制度、經營制度、管理制度、監督制度、激勵制度等等。企業制度受外部環境和內部環境兩個方面影響。在外部環境方面，受當地市場化、市場秩序、政策、法制環境的影響。在內部環境方面，受企業產權制度、組織結構、經營決策、目標考核、企業文化以及科技水平等方面的影響。
我國企業在法律上具有三種形式，即公司企業、合伙企業和獨資企業。作為市場化運作的企業，必須具備財產支配、自主經營、一定的對外可承擔民事責任等基本條件。國家對企業的設立形式、出資，企業承擔的責任、義務，對企業的審查和注冊制度等方面都有著相應的規定。對物業管理企業來說，雖然表面上看，可以采取任何一種企業制度，但無論是政府出于社會穩定、宏觀調控考慮，還是某個項目的客戶從物業長期正常使用等利益出發，或者是從企業所能夠承擔的風險來看，合伙制和獨資企業從事物業管理服務都有著先天的弱勢。
近幾年物業管理企業都在討論國有企業改制，國家也在鼓勵”抓放小“，并出臺了一系列相應的配套政策。企業改制既包括以國有制為主體的產權體制向國有產權局部或完全退出的產權變革，也包括企業內部管理機制、經營觀念的變革。企業改制的目的是建立符合市場規律的科學的管理模式，即在遵守市場游戲規則的前提下，明確市場主體之間的關系，建立適應市場的企業戰略，調整企業的組織結構，制定適合企業生存和發展的激勵、考核、監督機制，進行管理、制度、技術或服務的創新，以企業長期發展為目標，站在客戶的角度，關注客戶的利益，抓好各項基礎管理服務，誠信、專業、高效地提供服務。
二、企業文化
企業文化是由企業管理者根據企業的戰略競爭、經營管理等的需要，進行宣傳、倡導并由企業員工實踐而逐步積累的價值觀念、企業精神和被外界所感知的企業風格，是一種被強化了的”無形資產“。企業各職能業務活動間的關系可以集中體現在企業文化中。企業在生存、發展、存續過程中，必須學會對外適應環境，對內實現一體化。在這個過程中所形成的行為方式，在企業內被全員認為是有效的，并由全員的每一個個體作為理解、思考和感覺事物是否正確的方式，同時影響和傳授給新進企業的成員。
企業文化由此包括了價值觀、信念、禮儀、故事、語言、象征等構成因素。企業文化可以比做個人的性格，企業不同，意味著企業文化的不同，并有著相對的恒定性。企業品牌、知名度則成為企業外在的表現。正如文化的感受需要日積月累的體驗，企業文化的形成亦非一朝一夕之功。
企業員工既是企業文化作用的客體，受企業文化的教育和引導，在理解企業的共同價值和行為方式時，按企業的要求進行思考和實踐，同時，企業每一個成員的思想和行為所表現出來的共同特征又構成和創造了企業文化，成為企業文化的建設主體。企業文化需要企業全體員工的共同建設和維護。正因如此，企業文化相對于其他企業來說是難以復制的。
企業文化既然滲透在企業的各個層面和部門，挖掘出企業內豐富的故事、語言和禮儀之中的基本價值觀和信仰就不僅需要藝術，還必須同企業的戰略相結合，并共同發揮作用。
企業要長期保持優勢，不僅必須重視企業文化，還應認識到企業文化本身可能給企業造成的阻礙。企業的信念可能會影響企業決策者的視線，使其對外部條件的變化難以察覺和遲鈍，同時，過去行之有效的結果，使未來很容易固守這一文化。因此，企業文化對企業戰略的影響，可以是優勢，也可能是弱點，并影響企業戰略的制定、實施和評價。良好的企業文化應能夠使企業成員為了共同目標而共同承擔義務，同時又必須有助于提高成員的能力和熱情。
由于企業文化對企業的經營決策有著顯著的影響，企業必須在長期規劃和戰略制定中，對企業文化進行評價，是否是與企業發展相協調的企業文化。如果企業文化有優勢，并同戰略協調配合，則戰略的實施比較迅速和容易。如果企業文化和新戰略不相容，則戰略的轉變很可能無法達到，特別是企業試圖改變戰略方向時，更容易遇到困難。在企業轉變或實行新戰略時，為使企業文化與新戰略相協調，管理者應明智、有效、及時地改變企業的主導文化。否則，企業文化的潛在影響將造成企業成員之間關系的混亂，最終干擾戰略的制定和實施。對企業決策者來說，將企業看作是一個社會系統十分重要，企業的成敗往往取決于企業戰略和企業文化之間的關系。
物業管理企業由于本身的經營特征，即以服務于各物業客戶的管理服務機構為主體的、相對恒定的客戶及一定意義上相對穩定性的管理與服務，決定了企業必須重視和加強企業文化的正面引導和教育，使一線服務人員深刻理解并領會服務的內涵和作用，并貫穿在日常點滴的管理服務工作中，避免因重復性的工作帶給員工的人性消極的影響，保持物業的良性運作和價值，在滿足社會城市構成單元即物業項目的基本要求的同時，為社會的穩定和發展作出貢獻。
