精品理论电影在线_日韩视频一区二区_一本色道精品久久一区二区三区_香蕉综合视频

試論經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式

發(fā)布時(shí)間:2010-01-14 共1頁(yè)

  一、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的內(nèi)涵和核心思想
  經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式是物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)的結(jié)合,是物業(yè)管理基本的運(yùn)行、維護(hù)、服務(wù)提升到對(duì)物業(yè)資產(chǎn)營(yíng)銷和管理全過程的服務(wù)模式,物業(yè)管理企業(yè)不僅要做好物業(yè)管理工作,而且為業(yè)主、客戶策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案,實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效益;同時(shí)將服務(wù)由物業(yè)管理委托期,延伸到物業(yè)資產(chǎn)整個(gè)壽命期,為業(yè)主、客戶提供更全面、更徹底的服務(wù)。
  經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式適合寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、酒店式公寓以及其它可出租物業(yè)的管理中。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理運(yùn)作的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個(gè)方面,主要包括物業(yè)管理、租賃代理、物業(yè)估價(jià)、交易咨詢和項(xiàng)目策劃等。
  二、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式存在廣闊的市場(chǎng)需求
  ( 一 ) 國(guó)際上和香港地區(qū)非凡注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營(yíng)行為。
  筆者 2001 年在考察美國(guó)的物業(yè)管理時(shí),了解到美國(guó)普天壽( Prudential )公司的運(yùn)行模式。在美國(guó),經(jīng)歷多年市場(chǎng)歷練的物業(yè)管理企業(yè),多數(shù)都為客戶提供租賃、估價(jià)、交易、咨詢、維護(hù)等項(xiàng)服務(wù)。美國(guó)注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)也首先要求保障管轄物業(yè)的租售,在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護(hù)工作,良好的維護(hù)又反向推動(dòng)物業(yè)的租售。在他們看來(lái),優(yōu)秀的物業(yè)管理不僅為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境,而更重要的是經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理使物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益得到充分的發(fā)揮。
  近年來(lái),在我國(guó)內(nèi)地迅猛發(fā)展業(yè)務(wù)的外資物業(yè)管理企業(yè),無(wú)論是戴德梁行、仲量聯(lián)行還是世邦魏理仕,無(wú)一例外的以房地產(chǎn)服務(wù)的綜合優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng),寓經(jīng)營(yíng)于管理服務(wù)之中,體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準(zhǔn)和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。他們都以提供物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理//綜合服務(wù)為特色。
  ( 二 ) 我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的需求旺盛。
  房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,拓展出了房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨的市場(chǎng)空間。租賃代理、物業(yè)交易、物業(yè)估價(jià)、交易咨詢的中介市場(chǎng)需求和物業(yè)管理企業(yè)有著必然的聯(lián)系,顯示出經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的市場(chǎng)需求旺盛。
  ( 三 ) 我國(guó)市場(chǎng)上一定量的物業(yè)資產(chǎn)缺乏專業(yè)管理和合理的規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)。
  現(xiàn)代的物業(yè)資產(chǎn)不再是業(yè)主終生相守的昂貴家產(chǎn),而是一種在流通中體現(xiàn)價(jià)值的商品,物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)然應(yīng)該關(guān)注新經(jīng)濟(jì)時(shí)代物業(yè)資產(chǎn)這一非凡商品的游戲規(guī)則。在當(dāng)今的市場(chǎng)環(huán)境下,物業(yè)管理企業(yè)假如以純粹的物業(yè)管理業(yè)務(wù)去拓展市場(chǎng),將因?yàn)榉?wù)的局限性、行業(yè)微利性而承受巨的市場(chǎng)壓力。
  三、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的利弊分析
  從市場(chǎng)需求和香港同行企業(yè)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,采用經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式企業(yè)不但要為開發(fā)商、業(yè)主、客戶當(dāng)好管家,還應(yīng)在物業(yè)資產(chǎn)的整個(gè)壽命期中有償性的擔(dān)當(dāng)其物業(yè)經(jīng)營(yíng)的顧問,向開發(fā)商、業(yè)主和客戶提供綜合性物業(yè)服務(wù),這種服務(wù)所涵蓋的物業(yè)管理、租賃、交易、估價(jià)、咨詢等專業(yè)分工日趨細(xì)致。
  但是,經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的推行是否會(huì)因其多元經(jīng)營(yíng)而導(dǎo)致不良后果?可以肯定地講,經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式不完全屬于多元化經(jīng)營(yíng),參與物業(yè)經(jīng)營(yíng)本身應(yīng)該是現(xiàn)代物業(yè)管理概念的應(yīng)有范疇。
  ( 一 ) 經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的好處主要體現(xiàn)在 :
  1.可以更好地滿足市場(chǎng)需求和客戶需要。如同銀行單純的儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)擴(kuò)展為金融理財(cái)服務(wù)一樣,是與時(shí)俱進(jìn)。
  2.更好地體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)、管理的一條龍服務(wù),對(duì)客戶來(lái)講,減少了投入的精力和資源,提高了效率。
  3.?dāng)U了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費(fèi)不足之間的矛盾,租賃代理、交易咨詢、估價(jià)等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例,使物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力和生存能力得到提高。
  ( 二 ) 面對(duì)不斷變化的市場(chǎng),經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式面臨的問題有以下幾點(diǎn) :
  1.企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力加。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了一項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán),同時(shí)也就承擔(dān)了物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的義務(wù),而物業(yè)租賃及交易成本的波動(dòng)性遠(yuǎn)于管理傭金的波動(dòng),加了物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)壓力。
  2.企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加。一個(gè)物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)從項(xiàng)目選擇、價(jià)格控制到客戶確定,每個(gè)環(huán)節(jié)都有風(fēng)險(xiǎn),僅是租賃風(fēng)險(xiǎn)防范就需要很多只能意會(huì)無(wú)法言傳的市場(chǎng)鍛煉。
  3.組建專業(yè)隊(duì)伍困難。物業(yè)經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)專業(yè)性強(qiáng)的工作,不僅要有富有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的人才,更要有具備良好職業(yè)道德的人才。況且形成一個(gè)與物業(yè)管理配合默契的團(tuán)隊(duì)更不輕易。經(jīng)營(yíng)工作一旦出現(xiàn)嚴(yán)重偏差和失誤,物業(yè)管理公司難以承受。
  四、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的實(shí)踐
  在實(shí)施經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的實(shí)踐中,要注重以下幾點(diǎn):
  ( 一 ) 注重培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的人才隊(duì)伍。
  在傳統(tǒng)的概念中,物業(yè)管理屬于勞動(dòng)密集型工作//,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和改革開放的進(jìn)一步深化,在完善市場(chǎng)管理以及與國(guó)際接軌過程中,物業(yè)經(jīng)營(yíng)、[FS:PAGE]物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò),這就需要量的租賃、法律、估價(jià)、測(cè)量、咨詢、維護(hù)等專業(yè)人才。物業(yè)經(jīng)營(yíng)具有知識(shí)型、信息化、市場(chǎng)化的特點(diǎn)。現(xiàn)代物業(yè)租賃營(yíng)銷已進(jìn)入到個(gè)性化、網(wǎng)絡(luò)化的時(shí)期,沒有豐富的經(jīng)驗(yàn)和高素質(zhì)的經(jīng)營(yíng)銷售人才,經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式就無(wú)從談起。 
  ( 二 ) 注重向?qū)I(yè)公司學(xué)習(xí)。
  目前,我們?cè)谖飿I(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)上與境外先進(jìn)的企業(yè)還存在較的差距。幾年來(lái),我們一直與戴德梁行、仲量聯(lián)行等境外優(yōu)秀的管理企業(yè),保持在業(yè)務(wù)上的合作,建立了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)聯(lián)系。在汲取他人的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的同時(shí),培養(yǎng)了自己的專業(yè)人員和實(shí)力。
  ( 三 ) 根據(jù)不同的物業(yè)項(xiàng)目,處理好經(jīng)營(yíng)和管理的關(guān)系,使經(jīng)營(yíng)和管理相輔相成,相得益彰。
  要嚴(yán)格區(qū)分物業(yè)管理收支與經(jīng)營(yíng)收支,保持各類業(yè)務(wù)的相對(duì)獨(dú)立和規(guī)范性。形成經(jīng)營(yíng)引導(dǎo)管理、管理促進(jìn)經(jīng)營(yíng),管理和經(jīng)營(yíng)有機(jī)結(jié)合共同成長(zhǎng)的局面。要非凡注重,物業(yè)管理企業(yè)要具備與物業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的專業(yè)資質(zhì),做到合法經(jīng)營(yíng)。
  總之,經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理是房地產(chǎn)服務(wù)的重要組成部分,是物業(yè)管理概念的拓展和外延,是物業(yè)營(yíng)銷與物業(yè)管理的有機(jī)合成。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式是物業(yè)管理企業(yè)做做強(qiáng)的一條重要途徑。我們對(duì)這種模式的探索和實(shí)踐還有很長(zhǎng)的道路要走。

百分百考試網(wǎng) 考試寶典

立即免費(fèi)試用