試論經營型物業管理模式
發布時間：2010-01-14 共1頁
一、經營型物業管理模式的內涵和核心思想
經營型物業管理模式是物業管理與物業經營的結合，是物業管理基本的運行、維護、服務提升到對物業資產營銷和管理全過程的服務模式，物業管理企業不僅要做好物業管理工作，而且為業主、客戶策劃并實施物業經營方案，實現物業資產的經營效益；同時將服務由物業管理委托期，延伸到物業資產整個壽命期，為業主、客戶提供更全面、更徹底的服務。
經營型物業管理模式適合寫字樓、零售商業物業、酒店式公寓以及其它可出租物業的管理中。經營型物業管理運作的主要內容體現在房地產服務領域中流通環節和管理環節各個方面，主要包括物業管理、租賃代理、物業估價、交易咨詢和項目策劃等。
二、經營型物業管理模式存在廣闊的市場需求
( 一 ) 國際上和香港地區非凡注重物業管理工作中的經營行為。
筆者 2001 年在考察美國的物業管理時，了解到美國普天壽（ Prudential ）公司的運行模式。在美國，經歷多年市場歷練的物業管理企業，多數都為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢、維護等項服務。美國注冊物業經理的職責也首先要求保障管轄物業的租售，在此基礎上做好物業維護工作，良好的維護又反向推動物業的租售。在他們看來，優秀的物業管理不僅為業主、租戶提供良好的工作、生活環境，而更重要的是經營型物業管理使物業資產的經濟效益得到充分的發揮。
近年來，在我國內地迅猛發展業務的外資物業管理企業，無論是戴德梁行、仲量聯行還是世邦魏理仕，無一例外的以房地產服務的綜合優勢占領市場，寓經營于管理服務之中，體現出卓越的專業水準和競爭實力。他們都以提供物業經營和物業管理//綜合服務為特色。
( 二 ) 我國的房地產市場對經營型物業管理的需求旺盛。
房地產行業迅猛發展，拓展出了房地產服務領域巨的市場空間。租賃代理、物業交易、物業估價、交易咨詢的中介市場需求和物業管理企業有著必然的聯系，顯示出經營型物業管理模式的市場需求旺盛。
( 三 ) 我國市場上一定量的物業資產缺乏專業管理和合理的規劃與經營。
現代的物業資產不再是業主終生相守的昂貴家產，而是一種在流通中體現價值的商品，物業管理企業當然應該關注新經濟時代物業資產這一非凡商品的游戲規則。在當今的市場環境下，物業管理企業假如以純粹的物業管理業務去拓展市場，將因為服務的局限性、行業微利性而承受巨的市場壓力。
三、經營型物業管理模式的利弊分析
從市場需求和香港同行企業的運作經驗來看，采用經營型物業管理模式企業不但要為開發商、業主、客戶當好管家，還應在物業資產的整個壽命期中有償性的擔當其物業經營的顧問，向開發商、業主和客戶提供綜合性物業服務，這種服務所涵蓋的物業管理、租賃、交易、估價、咨詢等專業分工日趨細致。
但是，經營型物業管理模式的推行是否會因其多元經營而導致不良后果？可以肯定地講，經營型物業管理模式不完全屬于多元化經營，參與物業經營本身應該是現代物業管理概念的應有范疇。
( 一 ) 經營型物業管理模式的好處主要體現在 :
?。保梢愿玫貪M足市場需求和客戶需要。如同銀行單純的儲蓄業務擴展為金融理財服務一樣，是與時俱進。
?。玻玫伢w現了經營、管理的一條龍服務，對客戶來講，減少了投入的精力和資源，提高了效率。
?。常當U了物業管理企業的盈利空間。物業管理企業面臨的重要挑戰之一就是專業化管理與管理費不足之間的矛盾，租賃代理、交易咨詢、估價等業務的傭金比例明顯高于物業管理傭金比例，使物業管理企業綜合實力和生存能力得到提高。
( 二 ) 面對不斷變化的市場，經營型物業管理模式面臨的問題有以下幾點 :
?。保髽I經營壓力加。物業管理企業承擔了一項物業資產的經營管理權，同時也就承擔了物業經營管理的義務，而物業租賃及交易成本的波動性遠于管理傭金的波動，加了物業管理公司的經營壓力。
?。玻髽I經營風險加。一個物業資產的經營從項目選擇、價格控制到客戶確定，每個環節都有風險，僅是租賃風險防范就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉。
?。常M建專業隊伍困難。物業經營是一項專業性強的工作，不僅要有富有實戰經驗的人才，更要有具備良好職業道德的人才。況且形成一個與物業管理配合默契的團隊更不輕易。經營工作一旦出現嚴重偏差和失誤，物業管理公司難以承受。
四、經營型物業管理模式的實踐
在實施經營型物業管理模式的實踐中，要注重以下幾點：
( 一 ) 注重培養物業經營的人才隊伍。
在傳統的概念中，物業管理屬于勞動密集型工作//，隨著我國經濟的發展和改革開放的進一步深化，在完善市場管理以及與國際接軌過程中，物業經營、[FS:PAGE]物業管理市場規模不斷擴，這就需要量的租賃、法律、估價、測量、咨詢、維護等專業人才。物業經營具有知識型、信息化、市場化的特點?，F代物業租賃營銷已進入到個性化、網絡化的時期，沒有豐富的經驗和高素質的經營銷售人才，經營型物業管理模式就無從談起?！?
( 二 ) 注重向專業公司學習。
目前，我們在物業經營專業上與境外先進的企業還存在較的差距。幾年來，我們一直與戴德梁行、仲量聯行等境外優秀的管理企業，保持在業務上的合作，建立了穩定的業務聯系。在汲取他人的經營管理經驗的同時，培養了自己的專業人員和實力。
( 三 ) 根據不同的物業項目，處理好經營和管理的關系，使經營和管理相輔相成，相得益彰。
要嚴格區分物業管理收支與經營收支，保持各類業務的相對獨立和規范性。形成經營引導管理、管理促進經營，管理和經營有機結合共同成長的局面。要非凡注重，物業管理企業要具備與物業經營相關的專業資質，做到合法經營。
總之，經營型物業管理是房地產服務的重要組成部分，是物業管理概念的拓展和外延，是物業營銷與物業管理的有機合成。經營型物業管理模式是物業管理企業做做強的一條重要途徑。我們對這種模式的探索和實踐還有很長的道路要走。
經營型物業管理模式是物業管理與物業經營的結合，是物業管理基本的運行、維護、服務提升到對物業資產營銷和管理全過程的服務模式，物業管理企業不僅要做好物業管理工作，而且為業主、客戶策劃并實施物業經營方案，實現物業資產的經營效益；同時將服務由物業管理委托期，延伸到物業資產整個壽命期，為業主、客戶提供更全面、更徹底的服務。
經營型物業管理模式適合寫字樓、零售商業物業、酒店式公寓以及其它可出租物業的管理中。經營型物業管理運作的主要內容體現在房地產服務領域中流通環節和管理環節各個方面，主要包括物業管理、租賃代理、物業估價、交易咨詢和項目策劃等。
二、經營型物業管理模式存在廣闊的市場需求
( 一 ) 國際上和香港地區非凡注重物業管理工作中的經營行為。
筆者 2001 年在考察美國的物業管理時，了解到美國普天壽（ Prudential ）公司的運行模式。在美國，經歷多年市場歷練的物業管理企業，多數都為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢、維護等項服務。美國注冊物業經理的職責也首先要求保障管轄物業的租售，在此基礎上做好物業維護工作，良好的維護又反向推動物業的租售。在他們看來，優秀的物業管理不僅為業主、租戶提供良好的工作、生活環境，而更重要的是經營型物業管理使物業資產的經濟效益得到充分的發揮。
近年來，在我國內地迅猛發展業務的外資物業管理企業，無論是戴德梁行、仲量聯行還是世邦魏理仕，無一例外的以房地產服務的綜合優勢占領市場，寓經營于管理服務之中，體現出卓越的專業水準和競爭實力。他們都以提供物業經營和物業管理//綜合服務為特色。
( 二 ) 我國的房地產市場對經營型物業管理的需求旺盛。
房地產行業迅猛發展，拓展出了房地產服務領域巨的市場空間。租賃代理、物業交易、物業估價、交易咨詢的中介市場需求和物業管理企業有著必然的聯系，顯示出經營型物業管理模式的市場需求旺盛。
( 三 ) 我國市場上一定量的物業資產缺乏專業管理和合理的規劃與經營。
現代的物業資產不再是業主終生相守的昂貴家產，而是一種在流通中體現價值的商品，物業管理企業當然應該關注新經濟時代物業資產這一非凡商品的游戲規則。在當今的市場環境下，物業管理企業假如以純粹的物業管理業務去拓展市場，將因為服務的局限性、行業微利性而承受巨的市場壓力。
三、經營型物業管理模式的利弊分析
從市場需求和香港同行企業的運作經驗來看，采用經營型物業管理模式企業不但要為開發商、業主、客戶當好管家，還應在物業資產的整個壽命期中有償性的擔當其物業經營的顧問，向開發商、業主和客戶提供綜合性物業服務，這種服務所涵蓋的物業管理、租賃、交易、估價、咨詢等專業分工日趨細致。
但是，經營型物業管理模式的推行是否會因其多元經營而導致不良后果？可以肯定地講，經營型物業管理模式不完全屬于多元化經營，參與物業經營本身應該是現代物業管理概念的應有范疇。
( 一 ) 經營型物業管理模式的好處主要體現在 :
?。保梢愿玫貪M足市場需求和客戶需要。如同銀行單純的儲蓄業務擴展為金融理財服務一樣，是與時俱進。
?。玻玫伢w現了經營、管理的一條龍服務，對客戶來講，減少了投入的精力和資源，提高了效率。
?。常當U了物業管理企業的盈利空間。物業管理企業面臨的重要挑戰之一就是專業化管理與管理費不足之間的矛盾，租賃代理、交易咨詢、估價等業務的傭金比例明顯高于物業管理傭金比例，使物業管理企業綜合實力和生存能力得到提高。
( 二 ) 面對不斷變化的市場，經營型物業管理模式面臨的問題有以下幾點 :
?。保髽I經營壓力加。物業管理企業承擔了一項物業資產的經營管理權，同時也就承擔了物業經營管理的義務，而物業租賃及交易成本的波動性遠于管理傭金的波動，加了物業管理公司的經營壓力。
?。玻髽I經營風險加。一個物業資產的經營從項目選擇、價格控制到客戶確定，每個環節都有風險，僅是租賃風險防范就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉。
?。常M建專業隊伍困難。物業經營是一項專業性強的工作，不僅要有富有實戰經驗的人才，更要有具備良好職業道德的人才。況且形成一個與物業管理配合默契的團隊更不輕易。經營工作一旦出現嚴重偏差和失誤，物業管理公司難以承受。
四、經營型物業管理模式的實踐
在實施經營型物業管理模式的實踐中，要注重以下幾點：
( 一 ) 注重培養物業經營的人才隊伍。
在傳統的概念中，物業管理屬于勞動密集型工作//，隨著我國經濟的發展和改革開放的進一步深化，在完善市場管理以及與國際接軌過程中，物業經營、[FS:PAGE]物業管理市場規模不斷擴，這就需要量的租賃、法律、估價、測量、咨詢、維護等專業人才。物業經營具有知識型、信息化、市場化的特點?，F代物業租賃營銷已進入到個性化、網絡化的時期，沒有豐富的經驗和高素質的經營銷售人才，經營型物業管理模式就無從談起?！?
( 二 ) 注重向專業公司學習。
目前，我們在物業經營專業上與境外先進的企業還存在較的差距。幾年來，我們一直與戴德梁行、仲量聯行等境外優秀的管理企業，保持在業務上的合作，建立了穩定的業務聯系。在汲取他人的經營管理經驗的同時，培養了自己的專業人員和實力。
( 三 ) 根據不同的物業項目，處理好經營和管理的關系，使經營和管理相輔相成，相得益彰。
要嚴格區分物業管理收支與經營收支，保持各類業務的相對獨立和規范性。形成經營引導管理、管理促進經營，管理和經營有機結合共同成長的局面。要非凡注重，物業管理企業要具備與物業經營相關的專業資質，做到合法經營。
總之，經營型物業管理是房地產服務的重要組成部分，是物業管理概念的拓展和外延，是物業營銷與物業管理的有機合成。經營型物業管理模式是物業管理企業做做強的一條重要途徑。我們對這種模式的探索和實踐還有很長的道路要走。
