《物業經營管理》考試大綱
發布時間：2012-07-25 共1頁
第一章 物業經營管理概述
（一）考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業經營管理及其管理對象和工作內容等知識的熟悉程度。
（二）考試基本要求
掌握：物業經營管理的內容，收益性物業的類型及特點，物業經營管理的層次及各層次之間的相互關系。
熟悉：物業經營管理的戰略性工作內容和常規工作內容。
了解：物業經營管理和傳統物業管理的異同和相互關系。
（三）要點說明
1．物業經營管理的性質和管理對象
2．物業經營管理的目標
3．管理型物業管理企業、專業型物業管理企業、綜合型物業管理企業的區別
4．物業經營管理的類別
5．物業經營管理的工作內容
第二章 房地產投資及其區位選擇
（一）考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產投資、房地產投資風險等內容的熟悉程度。
（二）考試基本要求
掌握：房地產投資及其特性，房地產直接投資和間接投資的區別與聯系。
孰悉：房地產投資的形式及利弊，房地產投資風險的種類，房地產區位的內容。
了解：不同類型房地產投資項目對區位的特殊要求。
（三）要點說明
1．房地產投資的目的與內容
2．房地產直接投資的內容
3．房地產開發投資的內容
4．房地產投資信托基金運作方式
5．房地產投資的主要特征及利弊
6．房地產投資市場風險和非市場風險的區別
7．狹義的區位與廣義的區位的區別
第三章 房地產投資分析技術
（一）考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對資金時間價值、復利計算公式、設備更新經濟分析方法和房地產投資財務評價指標的熟悉程度，以及運用復利系數、設備更新經濟分析方法和房地產投資財務評價方法，解決房地產經營管理實際問題的能力和知識水平。
（二）考試基本要求
掌握：現金流量、資金時間價值、單利計息與復利計息的計算方法；設備更新經濟分析方法。
熟悉：現金流量圖的繪制方法，資金等效值的計算公式及其應用；投資回收與投資回報的區別與聯系，房地產投資經濟效果的表現形式及凈態盈利指標的計算方法。
了解：名義利率與實際利率的區別，房地產投資動態盈利指標和清償能力指標的計算方法。
（三）要點說明
1．現金流量與現金流量圖
2．資金時間價值與資金等值的判定
3．設備更新的內容與特點
4．投資回收與投資回報的區別
5．盈利能力指標的分類
第四章 收益性物業價值評估
（一）考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對收益性物業價格及其特征、價格和價值的種類、影響價格的因素、價值評估的基本方法等內容的熟悉程度，以及運用基本的估價技術，在物業資產的購置、經營管理和處置過程中進行價值分析與價格決策的能力和知識水平。
（二）考試基本要求
掌握：物業價格的構成，投資價值、市場價值、成交價格、市場價格的聯系與區別，市場法、成本法和收益法的用途、適用對象和操作步驟。
熟悉：收益性物業價格及其特征，收益性物業價格和價值的種類，收益法估價的基本公式及其應用。
了解：影響收益性物業價格的因素，市場法和成本法的應用。
（三）要點說明
1．物業價格的特征
2．收益性物業價格和價值的種類
3．影響收益性物業價格的因素
4．收益性物業價值評估的基本方法、內容及步驟
第五章 房地產市場與市場分析
（一）考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產市場及其特性、房地產市場供求關系、房地產市場結構與描述指標、房地產市場分析內容與方法和物業經營管理計劃等內容的熟悉程度，分析房地產市場并據此制定物業經營管理計劃的能力和知識水平。
（二）考試基本要求
掌握：物業經營管理計劃及其編制，計劃的主要內容和表現方式。
熟悉：房地產市場的特性與功能，房地產市場的供求規律，房地產市場的結構、細分方式。
了解：反映和描述房地產市場狀況的指標，房地產市場的運行環境和影響因素，政府干預房地產市場的原則、手段和措施。
（三）要點說明
1．房地產市場的構成及影響其轉變的因素
2．房地產市場結構的構成
3．房地產供給的主要指標
4．房地產市場的特性與功能
5．房地產市場分析的內容
6．物業管理規劃及制定的基本原則
7．物業管理計劃的分類
8．編制物業經營管理計劃的基礎工作內容
9．物業管理計劃的主要內容
第六章 租賃管理
（一）考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業租賃的形式、租賃管理與租賃方案、租賃合同的構成要素和物業租賃管理中的客戶關系管理等的知識水平和實際應用能力。
（二）考試基本要求
掌握：物業租賃的特點，租金確定與調整的方法。
熟悉：物業租賃的分類方法，租賃管理的工作內容，租賃方案與租賃策略，租賃合同的基本條款。
了解：物業租賃管理的模式和房屋租賃行政管理的內容，租賃管理中的市場營銷工作，客戶關系管理及其在租賃管理中的應用。
（三）要點說明
1．房屋租賃的特征
2．物業租賃的分類方式
3．物業租賃管理模式的類型
4．租賃管理的工作內容
5．租賃方案與策略主要涉及的工作內容
6．經營性物業的租金水平的確定
7．房屋租賃合同的基本條款
8．實施客戶關系管理的目的與內容
第七章 成本管理
（一）考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業管理成本及其分類，成本估算方法，成本預算與編制方法，成本控制等知識的熟悉程度，以及從事物業管理企業成本管理工作的能力和知識水平。
（二）考試基本要求
掌握：物業管理成本及其分類和估算方法。
熟悉：成本預算編制工作的基本要求、成本預算的類型，成本運算編制程序，成本日常管理工作的內容。
了解：成本控制原則、程序與組織體系。
（三）要點說明
1．物業管理企業的成本的構成
2．物業管理企業收取物業管理服務費的方式
3．物業管理服務成本估算的主要內容
4．成本預算、固定預算、彈性預算的區別
5．零基預算的基本要求
6．滾動預算與概率預算的計算方法
7．物業管理成本控制的內容、分類與原則
8．成本日常管理的工作內容
第八章 合同與風險管理
（一）考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業管理中主要合同類型及其構成要素、物業服務合同、招標與投標階段的合同管理、風險管理與物業保險等知識的熟悉程度，以及合同與風險管理的能力和知識水平。
（二）考試基本要求
掌握：物業服務合同的類型、特征、主要內容和合同要點。熟悉：物業管理活動中涉及的合同類型，物業管理所涉及的保險種類與投保方法。
了解：物業管理招標與投標階段的工作內容與合同管理，風險及風險管理。
（三）要點說明
1．物業管理活動中涉及的合同的主要類型
2．前期物業服務合同和物業服務合同的內容與區別
3．物業管理工作中經常涉及的商業保險險種
第九章 財務管理與績效評價
（一）考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對財務管理、財務報告分析、物業管理績效評價、物業管理報告等內容、方法的熟悉程度，以及物業經營管理中財務與績效管理的能力和知識水平。
（二）考試基本要求
掌握：物業管理績效及績效評價，物業管理績效評價的主要類型，物業管理績效評價的指標體系，物業管理報告的類型及內容構成，編寫物業管理報告。
熟悉：財務管理的對象、目標、內容和手段，物業管理績效評價的標準及評價結果的表達方法，物業管理報告編寫中的注意事項。
了解：財務報告的構成與內容，財務報告分析的主要形式，財務報告分析的主要方法與一般過程，績效評價的主要方法。
（三）要點說明
1．企業財務管理的對象、目標及其基本內容
2．企業財務報告的編制與分析
3．物業管理績效考核的內容
4．物業管理績效評價方法與類型
5．物業管理績效評價指標體系的構成
6．物業管理報告的類型及其內容
第十章 寫字樓物業經營管理
（一）考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對寫字樓及寫字樓物業管理、寫字樓租賃管理、寫字樓安全與風險管理，寫字樓物業管理企業選擇與評價方法的熟悉程度，以及對寫字樓物業經營管理的能力和知識水平。
（二）考試基本要求
掌握：寫字樓租金確定與調整的方法和特點，寫字樓經營管理績效評價的指標與方法。
熟悉：寫字樓的特點，寫字樓物業管理的工作模式和管理內容，寫字樓租戶選擇的方法，寫字樓的租約制定，寫字樓物業管理企業的選擇標準。
了解：影響寫字樓分類的因素，寫字樓管理的策略，寫字樓安全與風險管理。
（三）要點說明
1．寫字樓分類及其類型等級劃分的因素
2．寫字樓物業管理的常規目標
3．寫字樓物業管理的工作內容
4．寫字樓租戶選擇過程中考慮的主要因素
5．影響寫字樓的租金水平的因素
6．寫字樓物業管理工作評價的內容
7．寫字樓物業經營管理績效評價指標體系的構成
第十一章 零售商業物業經營管理
（一）考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對零售商業物業及其分類、零售商業物業經營管理中的經濟學原理、零售商業物業租賃管理、現場管理、風險與安全管理和零售商業物業管理實踐的熟悉程度，以及對零售商業物業的經營管理能力和知識水平。
（二）考試基本要求
掌握：零售商業物業經營管理中的經濟學原理，零售商業物業租戶選擇、租金確定與調整的特點。
熟悉：零售商業物業及其分類，零售商業物業管理的內容和類型，零售商業物業管理中租賃管理和現場管理的工作內容。
了解：零售商業物業管理中的風險與安全管理。
（三）要點說明
1．零售商業物業經營管理的主要工作內容
2．策略與運行管理與現場管理的工作內容
3．零售商業物業運作相關理論的具體應用
4．租賃方案和租賃策略制定
5．零售商業物業租戶選擇時應考慮的因素
6．基礎租金的確定
7．百分比租金的測算方法
8．凈租形式出租的三種類別
9．零售商業物業租約內容
10．零售商業物業現場管理的目標
11．零售商業物業管理中的風險類型
第十二章 物業經營管理的未來發展
（一）考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業經營管理行業未來主要發展方向的熟悉程度，以及經營管理服務工作創新的能力。
（二）考試基本要求
熟悉：房地產組合投資管理工作內容，企業物業資產管理的作用，設施管理的主要工作內容，可持續發展與物業管理的關系。
了解：組合投資理論在房地產領域的應用進展，企業物業資產管理的工作內容，設施管理的國內外發展現狀和未來發展方向，不良資產管理與不良物業資產管理的工作內容，信息技術在物業管理領域的應用現狀與發展前景。
（三）要點說明
1．房地產組合投資管理的工作內容及其步驟
2．企業物業資產管理的內容
3．設施管理的內容及其涉及的主要問題
4．不良物業資產的表現形式及其處置的目標
5．不良物業資產管理內容與處置方式
6．可持續發展的物業管理具備的要素
7．物業管理信息系統構成、特征及作用
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