土地登記代理人叢書土地登記相關法律知識(十一)
發布時間：2010-01-14 共8頁
1.抵押人的權利
（1）抵押設定后，除法律和合同另有約定外，抵押人繼續占有抵押物并收取其孳息。
（2）抵押設定后，抵押人可將抵押物轉讓給他人。在抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或未告知受讓人的，轉讓行為無效。
（3）抵押人可就同一抵押物設定多個抵押權。《擔保法》第35條規定，“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”《擔保法若干問題解釋》第51條規定，“抵押人所擔保的債權超出其抵押物價值的，超出的部分不具有優先受償的效力。”
（4）抵押設定后，抵押人可將抵押財產出租。但是，抵押人將已出租的財產抵押的，應書面通知承租人，原租賃合同繼續有效；抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人不具有約束力；抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。
2.抵押人的義務
（1）抵押設定后，抵押人應妥善保管抵押物。抵押人有義務采取必要的措施防止抵押物毀損滅失和價值減少。
（2）抵押人轉讓抵押物所得的價款，應向抵押權人提前清償所擔保的債權或向與抵押權人約定的第三人提存。
（3）抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任。
（三）抵押權人的權利和義務
1.抵押權人的權利
（1）支配抵押物。抵押設定后，抵押權人并未實際占有抵押物，但仍享有對抵押物的支配權。在抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或未告知受讓人的，如果抵押物已經登記，抵押權人仍可行使抵押權。抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為；當抵押權人請求抵押人恢復原狀或提供擔保遭到拒絕時，抵押權人可請求債務人履行債務，也可請求提前行使抵押權。抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或提供與減少的價值相當的擔保。
（2）擎息收取權。抵押物擔保債權的優先受償；由抵押物所產生的擎息、同樣擔保債權的優先受償。可擔保債權優先受償的抵押物的擎息，以抵押物被人民法院扣留后所產生的擎息為限。《擔保法》第47條規定，“債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣留的，自扣留之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然擎息以及抵押人就抵押物可以收取的法定擎息。抵押權人未將扣留抵押物的事實通知應當清償法定擎息的義務人的，抵押權的效力不及于該擎息。”
（3）優先受償權。債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以抵押財產折價或以拍賣、變賣抵押物的價款優先受償。
具體而言，同一抵押物上既存在抵押權又存在普通債權時，抵押權人以抵押物上所獲得的價款優先受償，而普通債權人只能就抵押權人優先受償后所剩余的部分受償。同一抵押物上存在數個抵押權或包括抵押權的數個物權時，就發生優先受償的順位問題。優先受償的順位，一般由法律作出規定。《擔保法》第54條規定，“同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規定清償：（一）抵押合同已登記生效的，按照抵押物記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；（二）抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照本條第（一）項規定清償；未登記的，按照合同生效時間的先后順序清償，順序相同的，按照債權比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。”為彌補這一規定的不足，《擔保法若干問題解釋》規定：同一財產向兩個以上債權人抵押的，當事人未辦理抵押物登記，實現抵押權時，各抵押權人按照債權比例受償；同一財產向兩個以上債權人抵押的，順序在先的抵押權與該財產的所有權歸屬一人時，該財產的所有權人可以以其抵押權對抗順序在后的抵押權；同一財產向兩個以上債權人抵押的，順序在后的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權人只能就抵押物價值超出順序在先的抵押擔保債權的部分受償；順序在先的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權實現后的剩余價款應予提存，留待清償順序在后的抵押擔保債權。
法律沒有對抵押權與其他物權并存時抵押權人是否優先于其他物權人受償作出規定，但《擔保法若干問題解釋》規定，同一財產法定登記的抵押權與質權并存時，抵押權人優先于質權人受償；而同一財產抵押權與留置權并存時，留置權人優先于抵押權人受償。
2．抵押權人的義務抵押權人在實現抵押權時應依照法定或約定的方式和程序，不得損害抵押人和其他人的利益。
五、抵押權的行使
（一）概念
抵押權的行使又稱為抵押權的實現，是指抵押權人在債權已到清償期而債務人不履行債務時，處分抵押物以優先受償的行為。《民法通則》第89條第2項規定，“債務人或者第三人可以提供一定的財產作為抵押物。債務人不履行債務的，債權人有權依照法律的規定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優先得到償還。”《擔保法》第53條也規定，“債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”
