物業管理師《物業經營管理》考試復習綱要12
發布時間：2010-01-14 共2頁
第十二章 物業經營管理的未來發展
本章要求：
熟悉：房地產組合投資管理工作內容，企業物業資產管理的作用，設施管理的主要工作內容，可持續發展與物業管理的關系。
了解：組合投資理論在房地產領域的應用進展，企業物業資產管理的工作內容，設施管理的國內外發展現狀和未來發展方向，不良資產管理與不良物業資產管理的工作內容，信息技術在物業管理領域的應用現狀與發展前景。
本章考試知識要點：
1． 房地產組合投資管理的工作內容及其步驟
投資組合理論
投資組合理論的主要論點是：對于相同的宏觀經濟環境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應。 把適當的投資項目組合起來，便可以達到一個最終和最理想的長遠投資策略。
由投資組合理論引申出來的資本資產定價模型能更好地分析風險與收益的關系。
公式是：E(rj)=rf十βj[E(rm)- rf]
含義是:一個投資項目在某一時間段上的預期收益等于市場上無風險投資項目的收益率再加上這項投資項目的系統性市場風險的相關系數(這里假定應用了適當的投資組合)乘以該項目的市場收益率與無風險投資項目收益率之差。
2． 企業物業資產管理的內容
3． 設施管理的內容及其涉及的主要問題
4． 不良物業資產的表現形式及其處置的目標
5． 不良物業資產管理內容與處置方式
6． 可持續發展的物業管理具備的要素
7． 物業管理信息系統構成、特征及作用
本章復習綱要：
一、房地產組合投資管理（熟悉）
1. 組合投資管理
組合投資管理是指投資管理者按照投資方針和政策，在投資分析的基礎上，將投資資金用于購置多種資產，形成投資組合，并對投資組合進行動態監控、調整，以期獲得預定收益的行為。
組合投資管理包含三個要素：管理對象、管理者與管理方法。
2. 房地產組合投資管理
房地產組合投資管理，即對房地產資產的集合進行優化組合、協調、管理的過程，包括確定業主的投資目標，評估資產管理公司的表現，審批資產管理公司提出的物業更新改造計劃，保持資產的良好運行狀態和市場競爭力，就新購置物業或處置物業做出決策等以實現組合投資收益的最大化。
房地產組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標和投資準則，制定并執行組合投資策略，設計和調整房地產資產的資本結構，負責策略資產的配置和衍生工具的應用，監督物業購買、處置、資產管理和再投資決策，評估組合投資績效，客戶報告與現金管理等。
3. 組合投資管理的內容與步驟
組合投資管理工作包括①制訂投資方針和政策；②投資分析；③構建投資組合；④投資組合的調整；⑤投資組合績效評估。
4. 組合投資理論在房地產領域的應用
二、大型企業物業資產管理（熟悉）
1. 企業物業資產及其管理
企業物業資產是指企業為了生產和持續發展而擁有或租用的房地產。
企業物業資產管理是指企業對因經營業務而持有或租用的物業資產的管理。對企業而言，物業資產的價值體現在對主營業務的貢獻而不是投資價值方面。
2. 大型企業物業資產管理
大型企業物業資產管理包括如下內容：
①編制企業物業資產清單；
②設定管理目標；
③控制成本；
④適時處置資產并獲得收入；
⑤進行多樣化的物業投資；
⑥結合企業主營業務選擇物業占用形式；
⑦建立合理的物業資產管理機構；
⑧明確物業管理師的責任；
⑨審慎選擇物業資產管理顧問。
3. 企業物業資產管理信息系統
