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第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理

本章要求：

掌握：零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟學(xué)原理，零售商業(yè)物業(yè)租戶選擇、租金確定與調(diào)整的特點。

熟悉：零售商業(yè)物業(yè)及其分類，零售商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容和類型，零售商業(yè)物業(yè)管理中租賃管理和現(xiàn)場管理的工作內(nèi)容。

了解：零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險與安全管理。

本章考試知識要點：

1. 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的主要工作內(nèi)容

2. 策略與運行管理與現(xiàn)場管理的工作內(nèi)容

3. 零售商業(yè)物業(yè)運作相關(guān)理論的具體應(yīng)用

4. 租賃方案和租賃策略制定

5. 零售商業(yè)物業(yè)租戶選擇時應(yīng)考慮的因素

6. 基礎(chǔ)租金的確定

7. 百分比租金的測算方法

8. 凈租形式出租的三種類別

9. 零售商業(yè)物業(yè)租約內(nèi)容

10. 零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理的目標

11. 零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險類型

本章復(fù)習(xí)綱要：

一、零售商業(yè)物業(yè)及其分類（熟悉）

1. 零售商業(yè)物業(yè)簡介

零售商業(yè)物業(yè)是被零售商用來銷售商品或服務(wù)的物業(yè)。零售商業(yè)物業(yè)的范圍相當廣泛，從小型店鋪、百貨商場到大型現(xiàn)代化購物中心，面積規(guī)模從十幾平方米到十余萬平方米，其服務(wù)的地域范圍從鄰里、居住區(qū)到整個城市甚至全國。在房地產(chǎn)開發(fā)與投資領(lǐng)域，零售商業(yè)物業(yè)又稱為商業(yè)地產(chǎn)。

2. 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容

零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理工作，主要分為招商及承租戶組合、零售技術(shù)、物業(yè)維護、營銷、保險及風(fēng)險管理、財務(wù)管理共六個模塊。

3. 零售商業(yè)物業(yè)的分類

零售商業(yè)物業(yè)的分類，主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個方面。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：

(1)市級購物中心。在市級購物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。

(2)地區(qū)購物商場。地區(qū)購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶。

(3)居住區(qū)商場。居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶。

(4)鄰里服務(wù)性商店。

(5)特色商店。

4. 零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析

商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)物業(yè)的主要消費者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏好及購買能力分析。

通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。

5. 特色、位置和停車

在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于消費者到達該地點是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通通達程度。

6. 零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理

按照管理層面的不同，零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理可以分為策略與運行管理、現(xiàn)場管理這兩個層次。

策略與運行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容，這項工作最早可以在該物業(yè)尚處于可行性研究時就開始進行，并在物業(yè)的生命周期內(nèi)一直持續(xù)，包括市場需求分析、選址分析、經(jīng)營業(yè)態(tài)和租戶的選擇及更替、租金和租約的確定及調(diào)整等。

現(xiàn)場管理則是在物業(yè)建成投入運營之后，對物業(yè)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)和公共空間的維護，以及為租戶提供日常的管理和服務(wù)。