物業管理師《物業經營管理》考試復習綱要11
發布時間：2010-01-14 共2頁
第十一章 零售商業物業經營管理
本章要求：
掌握：零售商業物業經營管理中的經濟學原理，零售商業物業租戶選擇、租金確定與調整的特點。
熟悉：零售商業物業及其分類，零售商業物業管理的內容和類型，零售商業物業管理中租賃管理和現場管理的工作內容。
了解：零售商業物業管理中的風險與安全管理。
本章考試知識要點：
1. 零售商業物業經營管理的主要工作內容
2. 策略與運行管理與現場管理的工作內容
3. 零售商業物業運作相關理論的具體應用
4. 租賃方案和租賃策略制定
5. 零售商業物業租戶選擇時應考慮的因素
6. 基礎租金的確定
7. 百分比租金的測算方法
8. 凈租形式出租的三種類別
9. 零售商業物業租約內容
10. 零售商業物業現場管理的目標
11. 零售商業物業管理中的風險類型
本章復習綱要：
一、零售商業物業及其分類（熟悉）
1. 零售商業物業簡介
零售商業物業是被零售商用來銷售商品或服務的物業。零售商業物業的范圍相當廣泛，從小型店鋪、百貨商場到大型現代化購物中心，面積規模從十幾平方米到十余萬平方米，其服務的地域范圍從鄰里、居住區到整個城市甚至全國。在房地產開發與投資領域，零售商業物業又稱為商業地產。
2. 零售商業物業經營管理的內容
零售商業物業的經營管理工作，主要分為招商及承租戶組合、零售技術、物業維護、營銷、保險及風險管理、財務管理共六個模塊。
3. 零售商業物業的分類
零售商業物業的分類，主要依據其建筑規模、經營商品的特點及商業輻射區域的范圍等三個方面。零售商業物業通常有五種類型：
(1)市級購物中心。在市級購物中心中，通常由一家或數家大型百貨公司為主要租戶。
(2)地區購物商場。地區購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶。
(3)居住區商場。居住區商場內，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶。
(4)鄰里服務性商店。
(5)特色商店。
4. 零售商業物業的商業輻射區域分析
商業輻射區域是指某一零售商業物業的主要消費者的分布范圍。商業輻射區域分析包括可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏好及購買能力分析。
通常把商業輻射區域分為三個部分：主要區域、次要區域和邊界區域。
5. 特色、位置和停車
在商業輻射區域內，各商場間位置的優劣主要取決于消費者到達該地點是否方便，即物業的易接近性或交通通達程度。
6. 零售商業物業的經營管理
按照管理層面的不同，零售商業物業的經營管理可以分為策略與運行管理、現場管理這兩個層次。
策略與運行管理是零售商業物業經營管理的核心內容，這項工作最早可以在該物業尚處于可行性研究時就開始進行，并在物業的生命周期內一直持續，包括市場需求分析、選址分析、經營業態和租戶的選擇及更替、租金和租約的確定及調整等。
現場管理則是在物業建成投入運營之后，對物業的清潔衛生、安全保衛和公共空間的維護，以及為租戶提供日常的管理和服務。
