物業(yè)管理師《物業(yè)經營管理》考試復習綱要11
發(fā)布時間：2010-01-14 共2頁
二、零售商業(yè)物業(yè)經營管理中的經濟學原理（掌握）
1. 選址與規(guī)劃
零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時主要應考慮市場容量、進出交通、地點顯著、零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模、內部設施等因素。
2. 經營與運作
零售商業(yè)物業(yè)運作的相關理論主要集中在三個領域：中心地理論、同類零售商聚集理論和需求外部效應理論。
中心地理論最早由美國學者Christaller在20世紀30年代提出。該理論最初主要分析消費者的單一目的購物行為，發(fā)現(xiàn)如果消費者只購買一件商品，那么他們通常會到離家最近的商店去購物。
美國學者在對威斯康星麥迪遜的五家零售商業(yè)物業(yè)所進行的調查中發(fā)現(xiàn)，同類零售店的個數與零售商業(yè)物業(yè)的銷售額之間存在著明顯的正相關關系。
需求的外部效應是當前零售商業(yè)物業(yè)理論中的研究熱點，它是指消費者被零售商業(yè)物業(yè)中知名度高、信譽好的主力店（Anchor Storeg）吸引到零售商業(yè)物業(yè)中來，但同時又光顧了其他零售店的現(xiàn)象。主力店產生了需求的外部效應，為周圍小的零售店帶來了客流，普通零售店能夠得到這種外部效應所帶來的好處。
3. 零售商業(yè)物業(yè)運作相關理論的若干應用
①租戶組合應實現(xiàn)多樣化；
②引入主力店以帶來大量客流；
③空間安排實現(xiàn)相互促進效應。
三、零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理（熟悉）
1. 租戶選擇
在選擇零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，物業(yè)管理企業(yè)要對聲譽、財務能力、租戶組合與位置分配、租戶需要的服務等諸多因素進行權衡。
2. 租金確定與調整
零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個獨立出租單元的總出租面積為基礎計算的。零售商業(yè)物業(yè)租約中載明的租金通常為基本租金。
3. 基礎租金
基礎租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎計算。基礎租金是業(yè)主獲取的、與租戶經營業(yè)績不相關的一個最低收入。
4. 百分比租金
百分比租金通常以年總營業(yè)額為基礎計算，但具體可以按月或季度支付。百分比租金常常作為基礎租金的附加部分。
收取百分比租金時，沒有統(tǒng)一的百分比標準。在實踐中，具體的百分比是可以協(xié)商確定的，而且通常僅對超出某一營業(yè)額以外的部分才收取此項超額租金。例如，某承租人的基礎租金為10萬元/月，如果營業(yè)額的5%作為百分比租金，則只有當營業(yè)額超過200萬元(10萬元/5%＝200萬元)(此時200萬元為自然平衡點)，才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。當然，如果零售商的月營業(yè)額低于200萬元，則仍按10萬元/月的基本租金收租。
5. 代收代繳費用和凈租約
許多租戶喜歡凈租的形式，也就是說一些物業(yè)的經營費用由租戶直接支付。
凈租的形式一般有以下幾種：
(1)租戶僅按比例分攤與物業(yè)有關的稅項；
(2)租戶要按比例分攤與物業(yè)有關的稅項和保險費；
(3)所有的經營費用都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負責建筑物結構部分的維修費用。
6. 租金的調整
租金調整可以基于消費者價格指數、零售物價指數或其他租賃雙方商定的定期調整比率。租金調整條款一般僅對基本租金有效。
7. 租約制定
租約中除了對租金及其他費用的數量和支付方式、支付時間等進行具體規(guī)定外，還要對每一獨立承租單元的用途、限制經營內容相似的租戶、限制租戶在一定地域范圍內重復設店、營業(yè)時間、公用面積的維護、廣告標志圖形、折讓優(yōu)惠等特殊問題做出具體規(guī)定。
四、零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理（熟悉）
1. 策略與計劃
零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理是否成功，有多方面的影響因素。其中，正確的經營管理策略、有針對性的管理方案設計和精確的費用測算，是三個主要的方面。在這三個方面的工作中，策略是基礎，計劃是前提，費用是根本。
2. 管理范圍
3. 管理目標
五、風險與安全管理（了解）
1. 零售商業(yè)物業(yè)管理的風險
管理模式風險、產權與管理權相分離風險、管理范圍不確定風險、墊款風險、突發(fā)事件風險。
2. 風險防護
建立風險防范機制，把握重要環(huán)節(jié)。
3. 零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理
零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理，可以細分為防火安全、治安保衛(wèi)、勞動安全、媒體風險防范安全等方面。
