物業管理師《物業經營管理》考試復習綱要11
發布時間：2010-01-14 共2頁
二、零售商業物業經營管理中的經濟學原理（掌握）
1. 選址與規劃
零售商業物業在選址和規劃時主要應考慮市場容量、進出交通、地點顯著、零售商業物業規模、內部設施等因素。
2. 經營與運作
零售商業物業運作的相關理論主要集中在三個領域：中心地理論、同類零售商聚集理論和需求外部效應理論。
中心地理論最早由美國學者Christaller在20世紀30年代提出。該理論最初主要分析消費者的單一目的購物行為，發現如果消費者只購買一件商品，那么他們通常會到離家最近的商店去購物。
美國學者在對威斯康星麥迪遜的五家零售商業物業所進行的調查中發現，同類零售店的個數與零售商業物業的銷售額之間存在著明顯的正相關關系。
需求的外部效應是當前零售商業物業理論中的研究熱點，它是指消費者被零售商業物業中知名度高、信譽好的主力店（Anchor Storeg）吸引到零售商業物業中來，但同時又光顧了其他零售店的現象。主力店產生了需求的外部效應，為周圍小的零售店帶來了客流，普通零售店能夠得到這種外部效應所帶來的好處。
3. 零售商業物業運作相關理論的若干應用
①租戶組合應實現多樣化；
②引入主力店以帶來大量客流；
③空間安排實現相互促進效應。
三、零售商業物業的租賃管理（熟悉）
1. 租戶選擇
在選擇零售商業物業的租戶時，物業管理企業要對聲譽、財務能力、租戶組合與位置分配、租戶需要的服務等諸多因素進行權衡。
2. 租金確定與調整
零售商業物業的租金是以每一個獨立出租單元的總出租面積為基礎計算的。零售商業物業租約中載明的租金通常為基本租金。
3. 基礎租金
基礎租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎計算。基礎租金是業主獲取的、與租戶經營業績不相關的一個最低收入。
4. 百分比租金
百分比租金通常以年總營業額為基礎計算，但具體可以按月或季度支付。百分比租金常常作為基礎租金的附加部分。
收取百分比租金時，沒有統一的百分比標準。在實踐中，具體的百分比是可以協商確定的，而且通常僅對超出某一營業額以外的部分才收取此項超額租金。例如，某承租人的基礎租金為10萬元/月，如果營業額的5%作為百分比租金，則只有當營業額超過200萬元(10萬元/5%＝200萬元)(此時200萬元為自然平衡點)，才對超過部分的營業額收取百分比租金。當然，如果零售商的月營業額低于200萬元，則仍按10萬元/月的基本租金收租。
5. 代收代繳費用和凈租約
許多租戶喜歡凈租的形式，也就是說一些物業的經營費用由租戶直接支付。
凈租的形式一般有以下幾種：
(1)租戶僅按比例分攤與物業有關的稅項；
(2)租戶要按比例分攤與物業有關的稅項和保險費；
(3)所有的經營費用都由租戶直接支付，而業主一般只負責建筑物結構部分的維修費用。
6. 租金的調整
租金調整可以基于消費者價格指數、零售物價指數或其他租賃雙方商定的定期調整比率。租金調整條款一般僅對基本租金有效。
7. 租約制定
租約中除了對租金及其他費用的數量和支付方式、支付時間等進行具體規定外，還要對每一獨立承租單元的用途、限制經營內容相似的租戶、限制租戶在一定地域范圍內重復設店、營業時間、公用面積的維護、廣告標志圖形、折讓優惠等特殊問題做出具體規定。
四、零售商業物業的現場管理（熟悉）
1. 策略與計劃
零售商業物業的現場管理是否成功，有多方面的影響因素。其中，正確的經營管理策略、有針對性的管理方案設計和精確的費用測算，是三個主要的方面。在這三個方面的工作中，策略是基礎，計劃是前提，費用是根本。
2. 管理范圍
3. 管理目標
五、風險與安全管理（了解）
1. 零售商業物業管理的風險
管理模式風險、產權與管理權相分離風險、管理范圍不確定風險、墊款風險、突發事件風險。
2. 風險防護
建立風險防范機制，把握重要環節。
3. 零售商業物業管理中的安全管理
零售商業物業管理中的安全管理，可以細分為防火安全、治安保衛、勞動安全、媒體風險防范安全等方面。
