物業管理師《物業經營管理》考試復習綱要9
發布時間：2010-01-14 共2頁
第九章 財務管理與績效評價
本章要求：
掌握：物業管理績效及績效評價，物業管理績效評價的主要類型，物業管理績效評價的指標體系，物業管理報告的類型及內容構成，編寫物業管理報告。
熟悉：財務管理的對象、目標、內容和手段，物業管理績效評價的標準及評價結果的表達方法，物業管理報告編寫中的注意事項。
了解：財務報告的構成與內容，財務報告分析的主要形式，財務報告分析的主要方法與一般過程，績效評價的主要方法。
本章考試知識要點：
1. 企業財務管理的對象、目標及其基本內容
2. 企業財務報告的編制與分析
3. 物業管理績效考核的內容
4. 物業管理績效評價方法與類型
5. 物業管理績效評價指標體系的構成
6. 物業管理報告的類型及其內容
本章復習綱要：
一、財務管理概述
1. 財務的概念
財務是指企業為了達到既定的目標所進行的籌集和運用資金等活動及這些活動所體現的各種關系。
2. 企業財務活動
企業財務活動是指在商品貨幣經濟條件下企業的資金運動，包括資金籌集、運用、耗費、收回和分配五個相互依存、相互制約環節。
企業的資金運動有靜態和動態兩種表現形式。
靜態形式是資金占用和資金來源的統一，包括固定資產和流動資產，流動負債、長期負債和所有者權益；
動態形式則可以分為經營性現金流動、投資性現金流動和籌資性現金流動三種類型。
3. 企業財務關系
企業財務關系是指企業財務活動所體現的企業與各方面的經濟關系，包括以下幾個方面：
（1）企業同其所有者之間的財務關系；
（2）企業同其債權人之間的財務關系；
（3）企業同其債務人之間的財務關系；
（4）企業內部各單位之間的財務關系；
（5）企業同職工之間的財務關系；
（6）企業同國家機關之間的財務關系。
4. 財務管理目標
財務管理目標又稱理財目標，是指企業進行財務活動所要達到的目的，是評價企業財務活動是否合理、有效的標準。
財務管理目標為企業財務管理工作確定了基本的方向，是物業管理企業經營管理成功的前提。
一般來講，財務管理目標有總體目標和具體目標兩個方面
財務管理總體目標是企業全部財務活動需要實現的最終目標，它是企業開展一切財務活動的基礎和歸宿。包括：利潤最大化、資本利潤率最大化或每股利潤最大化、企業價值最大化或股東財富最大化。
財務管理的具體目標是指企業各項財務活動中在貫徹財務管理總體目標要求下的目標，它取決于財務管理的具體內容。財務管理的具體目標可以概括為籌資管理目標、投資管理目標和利潤分配管理目標三個主要方面。
5. 財務管理的內容
財務管理的內容是指財務管理具體從事哪些方面的工作。基本內容可概括為籌資決策、投資決策和利潤分配決策三個方面。
二、財務報告分析（了解）
1. 財務報告的構成與內容
企業財務報告又稱財務會計報告，是以企業的日常核算資料為依據，以表格為主要形式，反映、提供和傳輸企業財務信息的書面報告文件，是企業經營管理水平的綜合反映。
財務報告可分為年度、半年度、季度和月度財務報告。根據國務院《企業財務會計報告條例》的規定，企業的財務報告包括會計報表和文字報告兩部分。
2. 會計報表
會計報表又稱財務報表，是在日常會計核算的基礎上，按照一定的指標體系，總括地反映物業管理企業在一定時期內的資產、負債及所有者權益的狀況、經營成果和理財過程的書面文件，是物業管理企業的償債能力、獲利能力和經營管理效率等的集中反映。
會計報表是會計核算的最終產品，是物業管理企業向其信息使用者提供財務信息的基本形式。
一套完整的會計報表通常由主表和附表組成。
主表即企業在會計期末編制的主要會計報表，包括資產負債表、利潤表、現金流量表和不需對外報送的成本報表。
其中，前三張報表是企業的基本財務報表。這幾張報表相互結合，全面地反映了企業的財務狀況、經營成果、現金凈流量和成本狀況。
附表是指對主表中的某一項或幾項指標或內容提供更為詳細情況的補充性報表。這些報表包括兩類：一類是《企業會計制度》規定的，另一類是企業內部管理需要的。
企業會計制度規定必須編制和報送的附表包括：資產負債表附表、利潤表附表。
企業內部管理和外部審計需要編制和報送的附表是：貨幣資金明細表、應收賬款明細表、其他應收款明細表、存貨明細表、待攤費用明細表、長期投資明細表、固定資產明細表、在建工程明細表、無形資產明細表、短期借款明細表、應付賬款明細表、預售賬款明細表、預提費用明細表、產品生產成本明細表、主要產品單位成本表、制造費用明細表、管理費用明細表、財務費用明細表、營業費用明細表。
3. 資產負債表
資產負債表是反映物業管理企業在某一特定時日（如年末、季末、月末）財務狀況的財務報表，是企業的基本會計報表之一。
資產負債表把企業的資產、負債和所有者權益三個方面的內容按照會計等式：“資產＝負債＋所有者權益”列示，且對三者作了進一步的分類、項目排列和對照關系，從而形成了便于閱讀財務報告的結構。
4. 利潤表
利潤表又稱損益裹，是反映物業管理企業在一定時期內經營業績或經營成果及其分配情況的會計報表。
利潤表反映了企業在一定期間的收入和相應的費用、成本，以及最終形成的損益。利潤表按月編制和報送，也是企業經營管理者應該分析的報表。
5. 現金流量表
現金流量表是用于提供企業在一定會計期間內經營活動、投資活動和籌資活動產生的現金及其等價物流入和流出信息的會計報表。
6. 成本表
成本報表是反映物業管理企業一定期間的經營管理費用、成本的水平及梅成情況的報表，它可以包括各個部門的成本費用表。
成本報表解釋的信息有助于考核和分析物業管理經營管理成本費用的構成和支付情況，有利于加強成本管理和控制，促進企業降低成本、節約費用，提高經濟效益。
7. 文字報告
文字報告主要包括會計報表附注和財務情況說明書兩部分。
會計報表附注是對報表的補充說明和具體解釋，是閱讀和分析會計報表的基礎。
財務狀況說明書是企業對自身的財務狀況和經營成果作出的自我評價。
8. 財務報告分析
財務報告分析是指以財務報告所反映的各類信息為依據和起點，采用科學的評價標準和適用的分析方法，遵循規范的分析程序，有重點、針對性地分析和評價物業管理企業的財務狀況和經營成果，正確判斷企業在經營管理過程中的利弊得失、財務狀況及其發展趨勢，為報告使用者投資與決策提供重要財務信息的一種分析活動。
財務報告分析具有拓展性、判斷性和依耐性三個特征
9. 財務報告分析的主要方法
比率分析法是財務報告分析是基本最重要的方法，它實質上是將影響財務狀況、經營成果的兩個或兩個以上相關因素聯系起來，通過計算比率，反映它們之間的關系，借以評價企業財務狀況、經營成果的一種分析方法。
比率分析法主要包括相關指標比率分析法、構成比率分析法以及效率比率分析法三種。
比較分析法是財務報告分析中最常用的一種基本方法。它是將實際數同特定的各種標準（基數）相比較，從數量上確定其差異，并找出產生差異的原因及其影響程度，為改進物業經營管理提供參考的一種分析方法。
