物業管理師《物業經營管理》考試復習綱要7
發布時間：2010-01-14 共2頁
第七章 成本管理
本章要求：
掌握：物業管理成本及其分類和估算方法。
熟悉：成本預算編制工作的基本要求、成本預算的類型，成本運算編制程序，成本日常管理工作的內容。
了解：成本控制原則、程序與組織體系。
本章考試知識要點：
1. 物業管理企業的成本的構成
2. 物業管理企業收取物業管理服務費的方式
3. 物業管理服務成本估算的主要內容
4. 成本預算、固定預算、彈性預算的區別
5. 零基預算的基本要求
6. 物業管理成本控制的內容、分類與原則
7. 成本日常管理的工作內容
本章復習綱要：
一、物業管理中的成本及其分類（掌握）
1. 成本的含義
物業管理企業的成本，就是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發生的各項支出。
成本，是指人們為達成一事或取得一物所必須付出或已經付出的代價。
開發項目成本包括：開發項目總投資；開發產品成本；經營成本；期間費用。
2. 物業管理成本的構成
物業管理成本由營業成本和期間費用或經營管理費用兩個部分構成。
營業成本是企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，它包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。
期間費用或經營管理費用是物業管理企業在提供物業管理服務過程中發生的，與物業管理服務活動沒有直接聯系，屬于某一會計期間耗用的費用。
營業成本與期間費用兩者不得混淆、互相擠占。
成本是在收益實現后即得到補償，期間費用則計入當期損益。
凡期間費用要按有關規定（或標準）分別計入管理費用或財務費用。
3. 物業管理成本的分類
物業管理企業的成本內容繁雜，為了加強企業對成本的管理，加深對其成本的認識，有必要以不同標準對其進行分類。
二、成本估算方法（掌握）
1. 包干制與酬金制
目前我國物業管理企業收取物業管理服務費的方式，有包干制和酬金制兩種形式。
實行物業管理服務費用包干制時，物業管理服務費用的構成包括物業管理服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤，這種收費方式類似工程采購中的固定總價合同。
實行物業管理服務費用酬金制時，預收的物業管理服務資金包括物業管理服務支出和物業管理企業的酬金，這種收費方式，類似工程采購中的成本加酬金合同（固定酬金或百分比酬金）。
2. 主要成本項目的估算方法
人工費是指物業管理企業的人員費用，包括管理服務人員的工資、社會保險、按規定提取的福利費以及加班費和服裝費等。
辦公費是物業管理企業開展正常工作所需要的有關費用。
共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費在物業管理成本中通常都占有較大比例，而且其中的具體項目也比較多。
保安費是指維持物業公共區域秩序的費用，它由保安系統費、保安人員人身保險費以及保安用房和保安人員住房租金構成。
清潔衛生費是指樓宇內共用部位、公共區域的日常清潔保養費用。
綠化養護費是指物業區域內綠化的養護費用，包括美化大堂、樓道等公共部位的支出等。
固定資產折舊費是指物業管理企業擁有的各類固定資產按其總額每月分攤提取的折舊費用。
保險費是指物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用開支，不包括員工醫療險和失業險，后者在人工費里列支。
專項維修資金支出，是在新建物業包修期滿后，為確保物業的公用部位、公共設施和共用設備的完好和正常運轉，而對其進行定期檢查、維修和更新、改造所需的費用開支。
上述各項費用一般按年先進行估算，匯總后再分攤到每月每平方米中。
