物業管理師《物業經營管理》考試復習綱要7
發布時間：2010-01-14 共2頁
三、成本預算（熟悉）
1. 成本預算的概念
成本預算也稱成本計劃，它是根據物業管理企業的經營目標和經營方針，在了解過去、分析現在和預測未來的基礎上，以貨幣形式事先規定預算期內履行物業管理受托責任所應發生的成本的一種財務管理活動。
2. 成本預算的基本要求
成本預算的編制過程，是對公司未來經營管理活動成本的安排過程。
為了保證成本預算的有效性，編制成本預算時，必須遵循以下基本要求：
①成本預算必須同其他預算相協調；
②成本預算要以各項定額為基礎；
③成本預算應有相應的技術經濟措施保證；
④成本預算要全面權衡，提高資金使用效益；
⑤成本預算既要符合實際，又要適當留有余地。
3. 固定預算
固定預算又稱靜態運算，是指以過去的實際費用支出為基礎，考慮預算期內相關因素，如業務量水平可能發生的變動及其影響，在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算。
固定預算的假設前提是：（1）現有的業務活動是企業必需的；（2）原有的各項開支都是合理的；（3）增加費用預算是值得的。
固定預算通常每年編制一次，使預算期間同會計年度相一致，便于對預算的執行情況和結果進行考核、評價。
4. 彈性預算
彈性預算又稱變動預算，是指在成本習性分析的基礎上，以業務量、成本和利潤之間的依存關系為依據，按照預算期可預見的各種業務量水平，分別確定相應反映預算期內預計支出的費用數額，并據此編制能夠適應各種情況的成本預算的預算編制方法。
編制彈性成本（費用）預算的主要方法一般有列表法和公式法兩種
5. 零基預算
零基預算是指以零為基礎的預算。
零基預算的基本理論是：在每一預算期對任何一項預算開支項目，不考慮以往會計期間所發生的費用項目或費用額，而是以所有的預算支出均為零為出發點，一切從實際需要與可能出發，逐項審議預算期內各項費用的內容及開支標準是否合理，在綜合平衡的基礎上編制成本預算。
零基預算的不足主要表現為：編制預算的工作量相對較大，各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據等。
6. 滾動預算
滾動預算（連續預算）是指在按年分月編制預算的情況下，隨著一個時期的過去，連續補充編制另一個時期，逐期向后滾動，并調整各期預算的過程。
滾動預算包括逐月滾動、逐季滾動和混合滾動三種方式。
7. 概率預算
概率預算是指運用概率論原理，對成本預算編制中所涉及的諸多變量（如價格、業務量等）在一定范圍內的變動作出近似的估計，從而使預算的編制能把未來預計的各種因素的變化考慮進去，使預算更為符合實際。
滾動預算與概率預算的計算方法預算可以幫助物業管理企業努力減少物業凈經營收入的變動，估算在某一時間上物業現金流的狀況。
預算形式有：年度運營預算、資本支出預算和長期預算。
8. 成本預算的編制程序
不同的物業管理企業，編制預算的方式和程序各不相同。
四、成本控制（了解）
1. 成本控制的含義
狹義的成本控制是指物業管理企業在提供管理服務的過程中，按照既定的成本預算，對實際發生或將要發生的各項物業管理成本開支進行嚴格的計算、限制和監督，及時揭示實際成本與其預算之間的差異，并積極采取措施予以糾正，使實際成本限定在預算范圍之內。
廣義的成本控制除包括狹義的成本控制外，還包括對成本的分析與考核，通過總結經驗，為降低以后的物業管理成本提供參考。
物業管理成本控制具有三層含義：①對目標成本本身的控制；②對目標成本完成的控制和過程的監督；③在過程控制的基礎上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向。
2. 成本控制的分類
成本的控制可按不同的標志進行分類。
按成本控制的時間不同，可分為事先控制、事中控制和事后控制。
按控制的機制分類，可分為前饋性控制、防護性控制和反饋性控制。
3. 成本控制的原則
有效的成本控制都應遵循的原則：全面控制原則、講求經濟效益原則、責權利相結合原則、例外管理原則。
4. 成本控制的程序
在物業管理企業，成本的控制一般由五個步驟組成：①確定控制標準；②執行控制標準；③分析相關差異；④糾正成本偏差；⑤進行考核獎罰。
5. 成本控制的組織體系
為了有效地進行成本控制，保證經濟效益的實現，物業管理企業需實行分級分口管理經濟責任制，建立成本控制的組織體系，即建立以責任中心為基本控制單元的組織體系。
6. 成本的日常管理
①利用物業管理周期理論進行成本控制；
②嚴格實施預算的憑證控制；
③建立健全費用開支與報銷審批制度。
