物業管理師《物業經營管理》考試復習綱要6
發布時間：2010-01-14 共2頁
二、租賃管理與租賃方案（熟悉）
1. 租賃管理的概念與內容
租賃管理是針對包括寫字樓、零售商業物業、出租公寓等在內的收益性物業租賃活動的管理，包括租約簽訂前、租約執行過程中和租約期滿時共三個階段。
2. 租賃方案與策略
租賃方案是對租賃過程中主要事項的安排，租賃策略是為提升物業破引力而制定的一些特殊手段，兩者是貫穿在一起的，在這里并不進行嚴格區分。
租賃方案與策略主要涉及到：①確定可出租面積和租賃方式；②編制租賃經營預算；③定位目標市場；④確定租金方案；⑤明確吸引租戶的策略。
從理論上來說，租金的確定要以物業出租經營成本、稅費和業主希望的投資回報率來確定，但市場經濟條件下，物業租金水平的高低主要取決于同類型物業的市場供求關系。
3. 租金
房屋租金是承租人為取得一定期限內房屋的使用權而付給房屋所有權人的經濟補償。
房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場租金。
成本租金是由折舊費、維修費、管理費、融資利息和稅金五項組成的；
商品租金是由戚本租金加上保險費、地租和利潤等八項因素構成的；
市場租金是在商品租金的基礎上，根據供求關系而形成的。
目前，我國未售公有住房的租金標準是由人民政府根據當地政治、經濟發展的需要和職工的承受能力等因素確定的，仍具有較濃的福利色彩。其他經營性的房屋和私有房屋的租金標準則由租賃雙方協商議定。
4. 租賃管理的市場營銷
市場營銷人員通常從四個方面來宣傳其所推廣的物業：（1）價格優勢；（2）物業本身的素質；（3）良好的聲譽；（4）經濟實用。
三、房屋租賃合同（熟悉）
1. 房屋租賃合同的概念
房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利義務關系和責任、以房屋為租賃標的的協議，是一種債權合同。
2. 房屋租賃合同的法律特征
①房屋租賃合同是雙務合同；
②房屋租賃合同是有償合同；
③房屋租賃合同是諾成合同；
④房屋租賃合同是要式合同；
⑤房屋租賃合同是繼續性合同。
3. 租賃合同應當具備的條款
①當事人姓名或者名稱及住所；
②房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；
③租賃用途；
④租賃期限；
⑤租金及交付方式；
⑥房屋修繕責任；
⑦轉租的約定；
⑧變更和解除合同的條件；
⑨違約責任；
⑩當事人約定的其他條款。
其中，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責任是《城市房地產管理法》規定的必備條款。
4. 租賃合同的期限限制
租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。承租人有義務在租賃期限屆滿后返還所承租的房屋。
5. 租賃房屋的修繕責任
出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當由出租人承擔賠償責任。
租用房屋從事生產經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。房屋修繕責任人對房屋及其設備應當及時、認真地檢查、修繕，保證房屋的使用安全。
房屋修繕責任人對形成租賃關系的房屋確實無力修繕的，可以與另一方當事人合修，責任人因此付出的修繕費用，可以折抵租金或由出租人分期償還。
6. 租賃合同的終止
合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。
人為終止主要是指由于租賃雙方人為的因素而使租賃合同終止。一般包括無效合同的終止和由于租賃雙方在租賃過程中的人為因素而使合同終止。
由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有：
①將承租的房屋擅自轉租的；
②將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或私自調換使用的；
③將承租的房屋擅自拆改結構或改變承租房屋使用用途的；
④無正當理由，拖欠房租6個月以上的；
⑤公有住宅用房元正當理由閑置6個月以上的；
⑥承租人利用承租的房屋從事非法活動的；
⑦故意損壞房屋的；
⑧法律、法規規定的其他可以收回的。
發生上述行為，出租人除終止租賃合同，收回房屋外，還可索賠由此造成的損失。
簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持有關部門證明文件到市、縣人民政府房產管理部門辦理登記備案手續。
