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第六章 租賃管理

本章要求：

掌握：物業(yè)租賃的特點(diǎn)，租金確定與調(diào)整的方法。

熟悉：物業(yè)租賃的分類(lèi)方法，租賃管理的工作內(nèi)容，租賃方案與租賃策略，租賃合同的基本條款。

了解：物業(yè)租賃管理的模式和房屋租賃行政管理的內(nèi)容，租賃管理中的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，客戶(hù)關(guān)系管理及其在租賃管理中的應(yīng)用。

本章考試知識(shí)要點(diǎn)：

1. 房屋租賃的特征

2. 物業(yè)租賃的分類(lèi)方式

3. 物業(yè)租賃管理模式的類(lèi)型

4. 租賃管理的工作內(nèi)容

5. 租賃方案與策略主要涉及的工作內(nèi)容

6. 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的租金水平的確定

7. 房屋租賃合同的基本條款

8. 實(shí)施客戶(hù)關(guān)系管理的目的與內(nèi)容

本章復(fù)習(xí)綱要：

一、物業(yè)租賃概述

通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。房屋租賃，是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

出租實(shí)際上是出售一定期限（月或年）的物業(yè)使用權(quán)。

1.房屋租賃的特點(diǎn)：

①房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)；

②房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋；

③房屋租賃關(guān)系是一種簡(jiǎn)介要式契約關(guān)系；

④房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止；

⑤租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。

2.物業(yè)租賃的分類(lèi)

按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃（簡(jiǎn)稱(chēng)公房租賃）和私有房屋的租賃（簡(jiǎn)稱(chēng)私房租賃）。

按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃。

按照出租人所收取的租金中是否包含上述費(fèi)用支出，通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。

還可以按照房屋的使用用途，將房屋租賃分為居住用房租賃和非居住用房租賃。

3.物業(yè)租賃管理模式

物業(yè)租賃，根據(jù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)委托內(nèi)容與要求的不同，物業(yè)管理企業(yè)有不同的管理模式。

常見(jiàn)的有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和委托管理模式。

不同的管理模式，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)租賃中各自承擔(dān)的責(zé)任不同。

4.房屋租賃的行政管理

為規(guī)范房屋租賃行為，加強(qiáng)城市房屋租賃管理，建設(shè)部1995年頒發(fā)了《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部令第42號(hào)）。該辦法規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度，其核心是對(duì)合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。

房屋租賃登記備案的一般程序?yàn)樯暾?qǐng)、審查、頒證三步。

5.房屋租賃的條件

公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。

但有下列情形之一的房屋不得出租：

①未依法取得《房屋所有權(quán)證》的；

②司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

③共有房屋未取得共有人同意的；

④權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

⑤屬于違章建筑的；

⑥不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

⑦抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

⑧不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的。

6. 房屋租賃中的違法行為及處罰

《租賃管理辦法》規(guī)定，有下列行為之一的，由縣、市人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)責(zé)任者給予行政處罰：

（1）偽造、涂改房屋租賃證的，注銷(xiāo)其證書(shū)，并可以處以罰款；

（2）不按期申報(bào)、領(lǐng)取房屋租賃證的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款；

（3）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無(wú)效，沒(méi)收其非法所得，并可以處以罰款。