物業管理師《物業經營管理》考試復習綱要6
發布時間：2010-01-14 共2頁
第六章 租賃管理
本章要求：
掌握：物業租賃的特點，租金確定與調整的方法。
熟悉：物業租賃的分類方法，租賃管理的工作內容，租賃方案與租賃策略，租賃合同的基本條款。
了解：物業租賃管理的模式和房屋租賃行政管理的內容，租賃管理中的市場營銷工作，客戶關系管理及其在租賃管理中的應用。
本章考試知識要點：
1. 房屋租賃的特征
2. 物業租賃的分類方式
3. 物業租賃管理模式的類型
4. 租賃管理的工作內容
5. 租賃方案與策略主要涉及的工作內容
6. 經營性物業的租金水平的確定
7. 房屋租賃合同的基本條款
8. 實施客戶關系管理的目的與內容
本章復習綱要：
一、物業租賃概述
通常意義的物業租賃指的是房屋租賃。房屋租賃，是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
出租實際上是出售一定期限（月或年）的物業使用權。
1.房屋租賃的特點：
①房屋租賃不轉移房屋所有權；
②房屋租賃的標的是作為特定物的房屋；
③房屋租賃關系是一種簡介要式契約關系；
④房屋租賃關系不因所有權的轉移而中止；
⑤租賃雙方都必須是符合法律規定的責任人。
2.物業租賃的分類
按房屋所有權的性質，房屋租賃分為公有房屋的租賃（簡稱公房租賃）和私有房屋的租賃（簡稱私房租賃）。
按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃。
按照出租人所收取的租金中是否包含上述費用支出，通常將物業租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。
還可以按照房屋的使用用途，將房屋租賃分為居住用房租賃和非居住用房租賃。
3.物業租賃管理模式
物業租賃，根據業主對物業管理企業委托內容與要求的不同，物業管理企業有不同的管理模式。
常見的有包租轉租模式、出租代理模式和委托管理模式。
不同的管理模式，業主與物業管理企業在物業租賃中各自承擔的責任不同。
4.房屋租賃的行政管理
為規范房屋租賃行為，加強城市房屋租賃管理，建設部1995年頒發了《城市房屋租賃管理辦法》（建設部令第42號）。該辦法規定，房屋租賃實行登記備案制度，其核心是對合法有效的房屋租賃行為頒發《房屋租賃證》。
房屋租賃登記備案的一般程序為申請、審查、頒證三步。
5.房屋租賃的條件
公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。
但有下列情形之一的房屋不得出租：
①未依法取得《房屋所有權證》的；
②司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
③共有房屋未取得共有人同意的；
④權屬有爭議的；
⑤屬于違章建筑的；
⑥不符合安全標準的；
⑦抵押，未經抵押權人同意的；
⑧不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的。
6. 房屋租賃中的違法行為及處罰
《租賃管理辦法》規定，有下列行為之一的，由縣、市人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰：
（1）偽造、涂改房屋租賃證的，注銷其證書，并可以處以罰款；
（2）不按期申報、領取房屋租賃證的，責令限期補辦手續，并可處以罰款；
（3）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可以處以罰款。
