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第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析

本章要求：
掌握：物業(yè)經(jīng)營管理計劃及其編制，計劃的主要內(nèi)容和表現(xiàn)方式。
熟悉：房地產(chǎn)市場的特性與功能，房地產(chǎn)市場的供求規(guī)律，房地產(chǎn)市場的結構、細分方式。
了解：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標，房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境和影響因素，政府干預房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施。

本章考試知識要點：
1． 房地產(chǎn)市場的構成及影響其轉變的因素
2． 房地產(chǎn)市場結構的構成
3． 房地產(chǎn)供給的主要指標
4． 房地產(chǎn)市場的特性與功能
5． 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容
6． 物業(yè)管理規(guī)劃及制定的基本原則
7． 物業(yè)管理計劃的分類
8． 編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎工作內(nèi)容
9． 物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容

本章復習綱要：
一、房地產(chǎn)市場概述
1. 房地產(chǎn)市場概述
房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰谆顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问健?BR>房地產(chǎn)經(jīng)濟學中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當前的房地產(chǎn)交易活動。
一個完整的房地產(chǎn)市場由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統(tǒng)。
與一般市場相同，房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機構等要素構成的。
2. 房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境
房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場作為一個中心體時，它周圍各種影響因素的總和。
包括:社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法制環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境、國際環(huán)境。
3.房地產(chǎn)市場的影響因素
(l)影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素；
(2)影響房地產(chǎn)市場轉變的社會經(jīng)濟困素。
（技術、金融、人文、自然、政治。）

二、房地產(chǎn)市場結構與市場指標（熟悉）
（一）房地產(chǎn)市場結構
房地產(chǎn)市場結構包括總量結構、區(qū)域結構、產(chǎn)品結構、供求結構和投資結構。
（二）房地產(chǎn)市場細分
我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產(chǎn)市場進行細分。
細分市場：買方市場是由若干個購買者組成的，而他們在產(chǎn)品需求、購買能力、地理位置、購買態(tài)度等方面都會有差異，這些差異便形成了市場細分的依據(jù)。
市場細分的方法：根據(jù)買主對產(chǎn)品的不同需求或營銷反映將購買者分為若干類型。
（三）房地產(chǎn)市場指標
反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型：
1.供給指標
①存量，是指報告期期末(如第t年或半年、季度、月，下同)已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)；在數(shù)值上，報告期存量＝上期存量＋報告期新竣工量－報告期滅失量；可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。
②新竣工量，是指報告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可接物業(yè)類型分別統(tǒng)計。我國竣工量統(tǒng)計指標是竣工面積，指報告期內(nèi)房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經(jīng)驗收合格(或達到竣工驗收標準)，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。
③滅失量，是指房屋存量在報告期內(nèi)由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。
④空置量，是指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。我國目前空置量的統(tǒng)計是不完整的，是指“報告期末己竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面鞏中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期己竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積”。
⑤空置率，是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在實際應用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進行統(tǒng)計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
⑥可供租售量，是指報告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。可供租售量＝上期可供租售數(shù)量上期吸納量＋本期新竣工量；實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數(shù)量。
⑦房屋施工面積，是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應為各層建筑面積之和。
⑧房屋新開工面積，是指在報告期內(nèi)新開工建設的房屋面積。不包括上期跨人報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準。
⑨平均建設周期，是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設周期＝房屋施工面積/新竣工面積。
⑩竣工房屋價值，是指在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值。竣工房屋的價值一般按房屋設計和預算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內(nèi)的設備(如電梯、通風設備等)的購置和安裝費用；不包括廠房內(nèi)的工藝設備、工藝管線的購置和安裝，工藝設備基礎的建造；辦公和生活用家具的購置等費用；購置土地的費用E遷移補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資。竣工房屋價值一般按結算價格計算。