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物業管理師《物業經營管理》考試復習綱要5

發布時間:2010-01-14 共2頁

第五章 房地產市場與市場分析

本章要求:
掌握:物業經營管理計劃及其編制,計劃的主要內容和表現方式。
熟悉:房地產市場的特性與功能,房地產市場的供求規律,房地產市場的結構、細分方式。
了解:反映和描述房地產市場狀況的指標,房地產市場的運行環境和影響因素,政府干預房地產市場的原則、手段和措施。

本章考試知識要點:
1. 房地產市場的構成及影響其轉變的因素
2. 房地產市場結構的構成
3. 房地產供給的主要指標
4. 房地產市場的特性與功能
5. 房地產市場分析的內容
6. 物業管理規劃及制定的基本原則
7. 物業管理計劃的分類
8. 編制物業經營管理計劃的基礎工作內容
9. 物業管理計劃的主要內容

本章復習綱要:
一、房地產市場概述

1. 房地產市場概述
房地產市場可以理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易活動場所以及一切交易途徑和形式。
房地產經濟學中對房地產市場的定義,則是指當前潛在的房地產買者和賣者,以及當前的房地產交易活動。
一個完整的房地產市場由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統。
與一般市場相同,房地產市場也是由參與房地產交換的當事者、房地產商品、房地產交易需求、交易組織機構等要素構成的。
2. 房地產市場的運行環境
房地產市場的運行環境,是指把房地產市場作為一個中心體時,它周圍各種影響因素的總和。
包括:社會環境、政治環境、經濟環境、金融環境、法制環境、技術環境、資源環境、國際環境。
3.房地產市場的影響因素
(l)影響房地產市場發展的社會經濟因素;
(2)影響房地產市場轉變的社會經濟困素。
(技術、金融、人文、自然、政治。)

二、房地產市場結構與市場指標(熟悉)
(一)房地產市場結構
房地產市場結構包括總量結構、區域結構、產品結構、供求結構和投資結構。
(二)房地產市場細分
我們可以按照地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準,對房地產市場進行細分。
細分市場:買方市場是由若干個購買者組成的,而他們在產品需求、購買能力、地理位置、購買態度等方面都會有差異,這些差異便形成了市場細分的依據。
市場細分的方法:根據買主對產品的不同需求或營銷反映將購買者分為若干類型。
(三)房地產市場指標
反映和描述房地產市場狀況的指標,包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型:
1.供給指標
①存量,是指報告期期末(如第t年或半年、季度、月,下同)已占用和空置的物業空間總量,單位為建筑面積或套數;在數值上,報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量;可按物業類型分別統計。
②新竣工量,是指報告期內新竣工房屋的數量,單位為建筑面積或套數,可接物業類型分別統計。我國竣工量統計指標是竣工面積,指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工,達到入住和使用條件,經驗收合格(或達到竣工驗收標準),可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。
③滅失量,是指房屋存量在報告期內由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。
④空置量,是指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。我國目前空置量的統計是不完整的,是指“報告期末己竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面鞏中,尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積,但不包括報告期己竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積”。
⑤空置率,是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在實際應用中,可以根據房屋的類型特征和空置特征分別進行統計,包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
⑥可供租售量,是指報告期可供銷售或出租房屋的數量,單位為建筑面積或套數。可供租售量=上期可供租售數量上期吸納量+本期新竣工量;實際統計過程中,可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別統計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租,所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數量。
⑦房屋施工面積,是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續施工的房屋面積,以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中,多層建筑應為各層建筑面積之和。
⑧房屋新開工面積,是指在報告期內新開工建設的房屋面積。不包括上期跨人報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準。
⑨平均建設周期,是指某種類型的房地產開發項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數值上,平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積。
⑩竣工房屋價值,是指在報告期內竣工房屋本身的建造價值。竣工房屋的價值一般按房屋設計和預算規定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛等附屬工程的建筑價值,也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備(如電梯、通風設備等)的購置和安裝費用;不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝,工藝設備基礎的建造;辦公和生活用家具的購置等費用;購置土地的費用E遷移補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資。竣工房屋價值一般按結算價格計算。

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