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第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述

綱：

掌握：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容，收益性物業(yè)的類型及特點(diǎn)，物業(yè)經(jīng)營管理的層次及各層次之間的相互關(guān)系。

熟悉：物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容。

了解：物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系。

知識(shí)要點(diǎn)：

1. 物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對(duì)象

2. 物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)

3. 管理型物業(yè)管理企業(yè)、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)、綜合型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別

4. 物業(yè)經(jīng)營管理的類別

5. 物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容

復(fù)習(xí)綱要：

一、物業(yè)經(jīng)營管理的概念（掌握）

1. 物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵(熟悉)

物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。

物業(yè)經(jīng)營管理的職能有：物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理。

①物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理，上述四個(gè)職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個(gè)共同的目標(biāo)，這就是使房地產(chǎn)的價(jià)值最大化。

②物業(yè)管理

物業(yè)管理的核心工作是對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處于在正常的運(yùn)行狀態(tài)。

③設(shè)施管理

設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，為某一單位或機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境。

④資產(chǎn)管理

資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理和設(shè)施管理大得多。

⑤房地產(chǎn)組合投資管理

房地產(chǎn)組合投資管理所涉及的范圍更廣。

物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動(dòng)僅局限于“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”的局限，強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。

2. 物業(yè)經(jīng)營管理的對(duì)象

物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè)，主要包括：寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。

3. 物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)

物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?

物業(yè)經(jīng)營管理的核心是：提供價(jià)值管理服務(wù)

在全經(jīng)濟(jì)壽命周期，保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值

4. 物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)

大量的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)是以物業(yè)管理企業(yè)的名義出現(xiàn)的

物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。

管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動(dòng)中處在總包的位置。

專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎(chǔ)上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。