淺析從管理物業到經營物業
發布時間：2010-01-14 共2頁
隨著社會分工的精細化，物業管理已成為一個專門的行業，而物業管理公司已成為一個獨特的企業。既然是企業，就應該有企業的投入，產出和利潤，否則企業就不能生存發展。
一、 管理物業的定位需要經營物業的介入
物業管理這一行業在北京已存在，發展好幾年了。但由于不少企業受國營舊有體制影響，只認為物業管理是原有企業的附屬后勤部分，因而是花錢賠錢部門，這就導致了相當一批物業管理企業或艱難經營，或伸手向母公司要補貼。更多的物業管理公司把自己的職責局限于：環境衛生，治安消防，設備維修、物業收費等一些花花草草的事物中。這些都僅是物業管理的外在形式。而不是它的真正內涵。物業管理工作，不僅僅是通過衛生、安保和維修等達到令居住者或使用者感覺安全舒適的目標，其僅是管理的一部分內容，或者說是一小部分工作，它的更大的目標，是要給你所服務的物業項目一個市場定位，并使它成為產生價值的一種存在，即可以用經濟價值來衡量的升值產品。如果該物業項目定位不準確的話，所有的物業管理工作都將事倍功半，不能充分提升該物業的經濟價值。
一個物業項目的升值又不能簡單地依靠房屋結構、設備設施等建筑因素，更需要后期物業項目的功能充分開發利用和服務的到位，從而吸引更多的需求居住和使用者。而物業項目的后期工作恰恰是物業管理公司大有可為的施展天地。
二、 物業管理市場需求物業經營的開展
物業管理公司和房地產開發商屬兩種不同的業態：一個高風險高投入高回報；另一個正好相反。有的開發商蓋樓僅僅是為賣掉，屬項目型；另一種是置業型，建樓不完全為賣，而主要為長期經營。目前大多數開發商屬前者，快速進入，輕松撤退，只要賣掉，萬事大吉。既使是置業型的開發商，在前期籌備和初期經營時，由于缺乏經驗和專業人員隊伍的準備，也是戰戰兢兢、小心害怕，擔心經營摸不清市場行情而賠損。從目前我們正在洽談的幾個項目上看，各個開發商都從不同側面向我們提出了希望我們進行物業管理的同時，也要進行經營管理，這樣就給物業管理公司提供了這樣一個可充分操作的天地。因為作為一個專業物業管理公司的各項管理服務舉措一定是要為服務對象而進行的。因為物業項目不同，樓宇內涵不同，客戶群也會不同，需求也不一樣，當我們在不斷滿足客戶需求時，管理、服務就會出新、并結果，相應物業管理公司亦可在服務中獲得收益。 當然，如何從管理物業到經營物業，如何選取其二者的最佳結合點，是需要認真加以研究的。既不能因運轉困難，全力搞其他經營，因而相應降低物業服務的質量，也不能死死看守物業項目，只顧日常作業，不搞創新而將物業項目中的大好資源白白浪費。正確的做法是在一方面不斷提高物業管理服務水平，不斷創新增加服務項目的同時進行經營創利活動。
三、經營物業的商品
談到經營，讓人們必然聯系到商品，那么什么是物業商品呢？首先需要認識到經營物業提供給客戶的商品與其他的商品有很大的區別。主要有以下幾點：
（一）、經營物業的商品是不能貯存起來等市場有了好價格才去銷售，而是必須抓緊時機當即銷售。
（二）、經營物業的商品是不能運送的，它不可能從其他物業項目搬到本物業項目中，必須就地出售，顧客只能在本物業項目中享用。
（三）、經營物業的商品受有限制，它是定量、定時的。
（四）、經營物業的商品恰恰相同于管理物業的基本任務，那就是提供給客戶的是服務，其需要通過項目部各部門、各個員工來實現的。
商品對消費者具有吸引力，就有市場。經營物業的商品實際上是一種款待，款待客人的成功之道是滿足客人的需要，只有做到能滿足客人的需要，客戶才愿意花錢來購買。物業經營者必須根據客人的各種需求來制定自己的服務經營項目，才能占有市場獲得收益。
四、經營物業的資源分析及管理運作
所謂經營管理，即策劃、組織、領導及控制一個單位的資源，以求實現該單位的管理服務及經營的總目標。所謂資源，在我們所操作的物業項目中主要分為兩大部分：一是物質資源；一是人力資源。物業項目中的人力資源是最重要的資源。因為各個物業項目的經營管理是一項復雜的、細致的工作，它涉及的面之廣、范圍之大，要求之高與其他行業有所不同。它生產的商品最終是人對人的工作，也就是服務，一個物業項目一經入駐，每天二十四小時，一年三百門十五天，時時刻刻都處在經營活動中，活動中的人因性別、年齡、興趣、文化水準、教養程度、環境、情緒等的不同，表現在對待客戶的態度，文化能力，工作效率等方面有所不同。要求他們每天、每時、每刻都一樣是困難的。因此，各個物業項目的管理者在人力資源上要花大功夫做好工作。 至于物業資源又可分為兩個部分，即固定資產資源與資金資源。 固定資產資源多指樓宇單位，機器設備、設施、家具、器具、布草、存貨以及周邊土地空場及至樓頂空中位置（廣告位置）等一切有形的物資。資金資源多指利潤、流動資金、折舊費或開辦費、預收款、應付款等資金。這些資源一般來說是相對穩定的、固定的。但在不同的經營管理者的眼中，它又是不同的和較為活躍的東西。保守者視其為死水，無可施為，進取者則視物業項目本身的三維空間甚至四維空間無所不可成為參與經營的資源，就在于怎么去認識和理解它。
除了上述兩種資源外，物業公司的品牌，良好的信譽及形象，物業項目與其他單位或企業的良好關系，一定的經營客源網絡，有用的資料、時間等，也可視為物業項目的寶貴資源。
物業項目的經營管理者的目標就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務，同時獲得企業的經濟收益。
物業的經營管理是一門科學，它是一個完整的、獨立管理體系，它既有別于傳統的飯店經營又有別于單純物業管理服務掙小錢。各個物業項目的經營活動都有它自身的業務特點，同時也有一定的規律性，只要經營管理者用心地研究它的業務特點，掌握它的規律性，運用有效的方法，實行科學的、有效的管理和經營運作，是可以取得成功的。
