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　　隨著社會(huì)分工的精細(xì)化，物業(yè)管理已成為一個(gè)專門的行業(yè)，而物業(yè)管理公司已成為一個(gè)獨(dú)特的企業(yè)。既然是企業(yè)，就應(yīng)該有企業(yè)的投入，產(chǎn)出和利潤(rùn)，否則企業(yè)就不能生存發(fā)展。

一、 管理物業(yè)的定位需要經(jīng)營(yíng)物業(yè)的介入

　　物業(yè)管理這一行業(yè)在北京已存在，發(fā)展好幾年了。但由于不少企業(yè)受國(guó)營(yíng)舊有體制影響，只認(rèn)為物業(yè)管理是原有企業(yè)的附屬后勤部分，因而是花錢賠錢部門，這就導(dǎo)致了相當(dāng)一批物業(yè)管理企業(yè)或艱難經(jīng)營(yíng)，或伸手向母公司要補(bǔ)貼。更多的物業(yè)管理公司把自己的職責(zé)局限于：環(huán)境衛(wèi)生，治安消防，設(shè)備維修、物業(yè)收費(fèi)等一些花花草草的事物中。這些都僅是物業(yè)管理的外在形式。而不是它的真正內(nèi)涵。物業(yè)管理工作，不僅僅是通過(guò)衛(wèi)生、安保和維修等達(dá)到令居住者或使用者感覺安全舒適的目標(biāo)，其僅是管理的一部分內(nèi)容，或者說(shuō)是一小部分工作，它的更大的目標(biāo)，是要給你所服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目一個(gè)市場(chǎng)定位，并使它成為產(chǎn)生價(jià)值的一種存在，即可以用經(jīng)濟(jì)價(jià)值來(lái)衡量的升值產(chǎn)品。如果該物業(yè)項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確的話，所有的物業(yè)管理工作都將事倍功半，不能充分提升該物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

　　一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的升值又不能簡(jiǎn)單地依靠房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施等建筑因素，更需要后期物業(yè)項(xiàng)目的功能充分開發(fā)利用和服務(wù)的到位，從而吸引更多的需求居住和使用者。而物業(yè)項(xiàng)目的后期工作恰恰是物業(yè)管理公司大有可為的施展天地。

二、 物業(yè)管理市場(chǎng)需求物業(yè)經(jīng)營(yíng)的開展

　　物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)商屬兩種不同的業(yè)態(tài)：一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)高投入高回報(bào)；另一個(gè)正好相反。有的開發(fā)商蓋樓僅僅是為賣掉，屬項(xiàng)目型；另一種是置業(yè)型，建樓不完全為賣，而主要為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。目前大多數(shù)開發(fā)商屬前者，快速進(jìn)入，輕松撤退，只要賣掉，萬(wàn)事大吉。既使是置業(yè)型的開發(fā)商，在前期籌備和初期經(jīng)營(yíng)時(shí)，由于缺乏經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)人員隊(duì)伍的準(zhǔn)備，也是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、小心害怕，擔(dān)心經(jīng)營(yíng)摸不清市場(chǎng)行情而賠損。從目前我們正在洽談的幾個(gè)項(xiàng)目上看，各個(gè)開發(fā)商都從不同側(cè)面向我們提出了希望我們進(jìn)行物業(yè)管理的同時(shí)，也要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，這樣就給物業(yè)管理公司提供了這樣一個(gè)可充分操作的天地。因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)專業(yè)物業(yè)管理公司的各項(xiàng)管理服務(wù)舉措一定是要為服務(wù)對(duì)象而進(jìn)行的。因?yàn)槲飿I(yè)項(xiàng)目不同，樓宇內(nèi)涵不同，客戶群也會(huì)不同，需求也不一樣，當(dāng)我們?cè)诓粩酀M足客戶需求時(shí)，管理、服務(wù)就會(huì)出新、并結(jié)果，相應(yīng)物業(yè)管理公司亦可在服務(wù)中獲得收益。 當(dāng)然，如何從管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)，如何選取其二者的最佳結(jié)合點(diǎn)，是需要認(rèn)真加以研究的。既不能因運(yùn)轉(zhuǎn)困難，全力搞其他經(jīng)營(yíng)，因而相應(yīng)降低物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，也不能死死看守物業(yè)項(xiàng)目，只顧日常作業(yè)，不搞創(chuàng)新而將物業(yè)項(xiàng)目中的大好資源白白浪費(fèi)。正確的做法是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平，不斷創(chuàng)新增加服務(wù)項(xiàng)目的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)創(chuàng)利活動(dòng)。

三、經(jīng)營(yíng)物業(yè)的商品

　　談到經(jīng)營(yíng)，讓人們必然聯(lián)系到商品，那么什么是物業(yè)商品呢？首先需要認(rèn)識(shí)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)提供給客戶的商品與其他的商品有很大的區(qū)別。主要有以下幾點(diǎn)：

（一）、經(jīng)營(yíng)物業(yè)的商品是不能貯存起來(lái)等市場(chǎng)有了好價(jià)格才去銷售，而是必須抓緊時(shí)機(jī)當(dāng)即銷售。

（二）、經(jīng)營(yíng)物業(yè)的商品是不能運(yùn)送的，它不可能從其他物業(yè)項(xiàng)目搬到本物業(yè)項(xiàng)目中，必須就地出售，顧客只能在本物業(yè)項(xiàng)目中享用。

（三）、經(jīng)營(yíng)物業(yè)的商品受有限制，它是定量、定時(shí)的。

（四）、經(jīng)營(yíng)物業(yè)的商品恰恰相同于管理物業(yè)的基本任務(wù)，那就是提供給客戶的是服務(wù)，其需要通過(guò)項(xiàng)目部各部門、各個(gè)員工來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

　　商品對(duì)消費(fèi)者具有吸引力，就有市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)物業(yè)的商品實(shí)際上是一種款待，款待客人的成功之道是滿足客人的需要，只有做到能滿足客人的需要，客戶才愿意花錢來(lái)購(gòu)買。物業(yè)經(jīng)營(yíng)者必須根據(jù)客人的各種需求來(lái)制定自己的服務(wù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，才能占有市場(chǎng)獲得收益。

四、經(jīng)營(yíng)物業(yè)的資源分析及管理運(yùn)作

　　所謂經(jīng)營(yíng)管理，即策劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)及控制一個(gè)單位的資源，以求實(shí)現(xiàn)該單位的管理服務(wù)及經(jīng)營(yíng)的總目標(biāo)。所謂資源，在我們所操作的物業(yè)項(xiàng)目中主要分為兩大部分：一是物質(zhì)資源；一是人力資源。物業(yè)項(xiàng)目中的人力資源是最重要的資源。因?yàn)楦鱾€(gè)物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的、細(xì)致的工作，它涉及的面之廣、范圍之大，要求之高與其他行業(yè)有所不同。它生產(chǎn)的商品最終是人對(duì)人的工作，也就是服務(wù)，一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目一經(jīng)入駐，每天二十四小時(shí)，一年三百門十五天，時(shí)時(shí)刻刻都處在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，活動(dòng)中的人因性別、年齡、興趣、文化水準(zhǔn)、教養(yǎng)程度、環(huán)境、情緒等的不同，表現(xiàn)在對(duì)待客戶的態(tài)度，文化能力，工作效率等方面有所不同。要求他們每天、每時(shí)、每刻都一樣是困難的。因此，各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的管理者在人力資源上要花大功夫做好工作。 至于物業(yè)資源又可分為兩個(gè)部分，即固定資產(chǎn)資源與資金資源。 固定資產(chǎn)資源多指樓宇單位，機(jī)器設(shè)備、設(shè)施、家具、器具、布草、存貨以及周邊土地空?qǐng)黾爸翗琼斂罩形恢茫◤V告位置）等一切有形的物資。資金資源多指利潤(rùn)、流動(dòng)資金、折舊費(fèi)或開辦費(fèi)、預(yù)收款、應(yīng)付款等資金。這些資源一般來(lái)說(shuō)是相對(duì)穩(wěn)定的、固定的。但在不同的經(jīng)營(yíng)管理者的眼中，它又是不同的和較為活躍的東西。保守者視其為死水，無(wú)可施為，進(jìn)取者則視物業(yè)項(xiàng)目本身的三維空間甚至四維空間無(wú)所不可成為參與經(jīng)營(yíng)的資源，就在于怎么去認(rèn)識(shí)和理解它。

　　除了上述兩種資源外，物業(yè)公司的品牌，良好的信譽(yù)及形象，物業(yè)項(xiàng)目與其他單位或企業(yè)的良好關(guān)系，一定的經(jīng)營(yíng)客源網(wǎng)絡(luò)，有用的資料、時(shí)間等，也可視為物業(yè)項(xiàng)目的寶貴資源。

　　物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理者的目標(biāo)就是要通過(guò)利用這些資源提供給客戶一流的服務(wù)，同時(shí)獲得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

　　物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理是一門科學(xué)，它是一個(gè)完整的、獨(dú)立管理體系，它既有別于傳統(tǒng)的飯店經(jīng)營(yíng)又有別于單純物業(yè)管理服務(wù)掙小錢。各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都有它自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，同時(shí)也有一定的規(guī)律性，只要經(jīng)營(yíng)管理者用心地研究它的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，掌握它的規(guī)律性，運(yùn)用有效的方法，實(shí)行科學(xué)的、有效的管理和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，是可以取得成功的。