物業管理經營之物業管理招投標案例分析
發布時間：2010-01-14 共2頁
2)龍江高教公寓招標概況
(1)物業標的：已建29.3萬平方米，南北兩片，即將入住率95％以上。
物業類型：經濟適用型普通高層住宅，設施齊全，但車位、管理用房等不足，落實了維修基金；物業管理區域為 2個。
(2)招標范圍：南京地區省、市物業管理企業投標，公證部門全過程公證。
(3)投標方：南京地區省、市屬12家企業。
(4)評委組成：業主委員會、省主管部門、市物業管理協會、院校、企業等資深專家7人。
(5)評標方式：借鑒工程招標方式，無底價競標，專家評標，業主委員會最終定標，其中信譽調查由| (6)評分類別及權重：信譽(10％)，標書(30％)，價格(50％)，答辯(10％)。
(7)公共服務費確定：政府指導價與市場調節價相結合，中標價為0.36元／(月•平方米)，業主委員會標底價為0.34元／(月•平方米)。
(8)招標執行依據：《中華人民共和國招標投標法》，并借鑒其他經驗。
3)兩次物業管理招投標的啟示
(1)物業管理市場化進程需要政府積極引導，規范行為。從整體上來看，江蘇省目前物業管理發展還很不平衡，基本上處于單位壟斷、開發商壟斷、行業壟斷的狀況，未形成統一的物業管理有形市場和無形市場，不利于生產要素的合理流動。物業管理的招投標活動，迫切需要政府從適應市場經濟發展的角度，積極培育和完善市場，包括建立物業管理招投標中介服務機構，在物業管理培訓中增設招投標課程，有步驟地進行業主委員會主任培訓等。同時，建立健全物業管理市場化的法律法規體系，制定規范統一的“游戲規則”，營造良好的市場交易環境。
(2)增強業主自治能力，發揮開發商、業主委員會的作用。百家湖花園物業管理屬前期物業管理招標活動，而龍江高教公寓則是以業主委員會為招標主體，并具體操作招標活動。業主委員會作為物業管理市場的主體地位得以明確，作用得以發揮，為業主委員會成為高教公寓的決策中心奠定了良好的基礎。
另一方面，隨著住| (3)物業管理企業參與市場競爭的意識強烈。兩次招投標活動，均引來數十家企業積極參與，踴躍投標，共同表現了對物業管理市場化的信心和決心。龍江高教公寓是全國有著特殊意義的住宅區，工程建設伊始，國務院領導就非常關注，省政府明確提出要將其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住環境，一流的物業管理”的住宅區。高教公寓具有規模大，即將入住率高，業主素質高的特點。眾多企業希望通過市場競爭，使自身經營上規模，達到提升企業服務水準和品牌的目的。同時，通過參與競爭，企業也看到了自身的差距，認識到今天的參與是為了以后走向市場打下基礎。“以人為本”，“以業主為本”，為業主提供全方位的便利條件，提供因地制宜的特色服務，以其他收益彌補公共服務費的不足，是中標企業共同的想法。
(4)需要引起重視和改進的問題：
①工程建設與物業管理脫節的現象依然存在。兩個物業標的，均不同程度存在設施不足問題。如高教公寓自行車停放車位嚴重不足(設計每戶1.8輛)，地下進出口太小，無汽車泊位，缺少物業管理用房，垃圾中轉困難等問題，給物業管理帶來先天不足的遺憾。
②物業管理屬服務性行業，其招投標不同于工程、設備招投標。評標應側重企業的信譽、業績和標書中的方案質量、答辯的應變能力等，而將公共服務費報價單列作為評分類別，其權重不宜超過20％。
(1)物業標的：已建29.3萬平方米，南北兩片，即將入住率95％以上。
物業類型：經濟適用型普通高層住宅，設施齊全，但車位、管理用房等不足，落實了維修基金；物業管理區域為 2個。
(2)招標范圍：南京地區省、市物業管理企業投標，公證部門全過程公證。
(3)投標方：南京地區省、市屬12家企業。
(4)評委組成：業主委員會、省主管部門、市物業管理協會、院校、企業等資深專家7人。
(5)評標方式：借鑒工程招標方式，無底價競標，專家評標，業主委員會最終定標，其中信譽調查由| (6)評分類別及權重：信譽(10％)，標書(30％)，價格(50％)，答辯(10％)。
(7)公共服務費確定：政府指導價與市場調節價相結合，中標價為0.36元／(月•平方米)，業主委員會標底價為0.34元／(月•平方米)。
(8)招標執行依據：《中華人民共和國招標投標法》，并借鑒其他經驗。
3)兩次物業管理招投標的啟示
(1)物業管理市場化進程需要政府積極引導，規范行為。從整體上來看，江蘇省目前物業管理發展還很不平衡，基本上處于單位壟斷、開發商壟斷、行業壟斷的狀況，未形成統一的物業管理有形市場和無形市場，不利于生產要素的合理流動。物業管理的招投標活動，迫切需要政府從適應市場經濟發展的角度，積極培育和完善市場，包括建立物業管理招投標中介服務機構，在物業管理培訓中增設招投標課程，有步驟地進行業主委員會主任培訓等。同時，建立健全物業管理市場化的法律法規體系，制定規范統一的“游戲規則”，營造良好的市場交易環境。
(2)增強業主自治能力，發揮開發商、業主委員會的作用。百家湖花園物業管理屬前期物業管理招標活動，而龍江高教公寓則是以業主委員會為招標主體，并具體操作招標活動。業主委員會作為物業管理市場的主體地位得以明確，作用得以發揮，為業主委員會成為高教公寓的決策中心奠定了良好的基礎。
另一方面，隨著住| (3)物業管理企業參與市場競爭的意識強烈。兩次招投標活動，均引來數十家企業積極參與，踴躍投標，共同表現了對物業管理市場化的信心和決心。龍江高教公寓是全國有著特殊意義的住宅區，工程建設伊始，國務院領導就非常關注，省政府明確提出要將其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住環境，一流的物業管理”的住宅區。高教公寓具有規模大，即將入住率高，業主素質高的特點。眾多企業希望通過市場競爭，使自身經營上規模，達到提升企業服務水準和品牌的目的。同時，通過參與競爭，企業也看到了自身的差距，認識到今天的參與是為了以后走向市場打下基礎。“以人為本”，“以業主為本”，為業主提供全方位的便利條件，提供因地制宜的特色服務，以其他收益彌補公共服務費的不足，是中標企業共同的想法。
(4)需要引起重視和改進的問題：
①工程建設與物業管理脫節的現象依然存在。兩個物業標的，均不同程度存在設施不足問題。如高教公寓自行車停放車位嚴重不足(設計每戶1.8輛)，地下進出口太小，無汽車泊位，缺少物業管理用房，垃圾中轉困難等問題，給物業管理帶來先天不足的遺憾。
②物業管理屬服務性行業，其招投標不同于工程、設備招投標。評標應側重企業的信譽、業績和標書中的方案質量、答辯的應變能力等，而將公共服務費報價單列作為評分類別，其權重不宜超過20％。
