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    一、前言
    我國(guó)商品經(jīng)濟(jì)越來(lái)越活躍和豐富，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，也越來(lái)越呈現(xiàn)其房地產(chǎn)市場(chǎng)的延續(xù)和補(bǔ)充作用。在現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)源地的英美等西方商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國(guó)家，物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目繁多，內(nèi)容非常廣泛，不僅包括了建設(shè)前后飛物業(yè)使用全過(guò)程，同時(shí)延展了物業(yè)功能布局和規(guī)劃、目標(biāo)客戶群認(rèn)定、市場(chǎng)行情調(diào)研和預(yù)測(cè)、項(xiàng)目建設(shè)融資、物業(yè)的處分（物業(yè)租售，推廣）等。
    我國(guó)各地涌現(xiàn)出了批的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)樓字。而這類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)與過(guò)去的國(guó)營(yíng)百貨商場(chǎng)有所不同，它們的產(chǎn)權(quán)是獨(dú)立與多元化并存的。對(duì)于物業(yè)管理從業(yè)人員來(lái)說(shuō)，這些購(gòu)物、休閑的消費(fèi)性場(chǎng)所，服務(wù)的對(duì)象有業(yè)主、使用人、消費(fèi)者等多重顧客，服務(wù)內(nèi)容也由簡(jiǎn)單勞動(dòng)密集性作業(yè)，延展為以產(chǎn)權(quán)人經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最化為目的的營(yíng)運(yùn)服務(wù)的商服物業(yè)管理。
    商服物業(yè)管理就是為了適應(yīng)商服物業(yè)產(chǎn)權(quán)及顧客多元化，以經(jīng)營(yíng)效益為導(dǎo)向的特定需求，為促進(jìn)商品交換而提供服務(wù)的一個(gè)新的物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域。
    二、商服物業(yè)的分類
    商服物業(yè)是指集合各種商業(yè)形式的建筑場(chǎng)所。商服物業(yè)的發(fā)展是商品經(jīng)濟(jì)繁榮的結(jié)果。隨著改革開(kāi)放的深入，個(gè)人收入的兩極分化，市場(chǎng)產(chǎn)生了多樣化、差異化的消費(fèi)需求；同時(shí)也隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者行為的改變，零售商業(yè)服務(wù)業(yè)出現(xiàn)了多種形式共存的事實(shí)。基本上來(lái)說(shuō)，零售商業(yè)務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式可分為以下幾個(gè)商業(yè)形式：
    1、百貨商店
    百貨商店實(shí)際上就是以銷售日用商為主的規(guī)模較的商品零售店鋪。商品明碼標(biāo)價(jià)、買賣自由，商家多以薄利多銷為主要經(jīng)營(yíng)方法，是一種較為傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)。
    2、超市
    超市是一種彈性自選，顧客可以根據(jù)自己的需要自選的商店。售貨人員較少、貨物開(kāi)放式放置、定量包裝、明碼標(biāo)價(jià)、以電子計(jì)算機(jī)進(jìn)行結(jié)算，多數(shù)提供購(gòu)貨手把車以方便顧客購(gòu)買。
    3、專賣店
    專賣店是專門經(jīng)營(yíng)一類或幾種有關(guān)聯(lián)的商品，或經(jīng)營(yíng)某一品牌的品種齊全的商店。專賣店的消費(fèi)特指性較強(qiáng)，銷售人員的相關(guān)知識(shí)也較為豐富，對(duì)特定消費(fèi)群有一定的感召力。
    4、連鎖店
    連鎖店是由集團(tuán)內(nèi)部分化或加盟產(chǎn)生出來(lái)的若干個(gè)小商店，這些小商店在具有一定自主經(jīng)營(yíng)權(quán)的同時(shí)，統(tǒng)一服從于中心組織的品牌經(jīng)營(yíng)等的管理。連鎖店具有一定的名牌效益，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可為商品，也可為某項(xiàng)休閑活動(dòng)。
    5.休閑場(chǎng)所
    休閑場(chǎng)所主要以環(huán)境或氛圍為消費(fèi)附加，以提供消費(fèi)者舒適和快樂(lè)的感覺(jué)為經(jīng)營(yíng)方法，經(jīng)營(yíng)服務(wù)多為休息式娛樂(lè)性活動(dòng)場(chǎng)地。
    三、商服物業(yè)管理的前期操作
    商服物業(yè)主要的功能體現(xiàn)在兩個(gè)方面：商業(yè)功能和休閑功能。商業(yè)功能是以一定范圍內(nèi)的顧客面作為服務(wù)對(duì)象，使消費(fèi)者買到自己需要的商品，并且一次性地購(gòu)足。同時(shí)商服物業(yè)應(yīng)當(dāng)在統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)上，形成并保持獨(dú)有的風(fēng)格，使物業(yè)空間布局、服務(wù)品質(zhì)、氛圍營(yíng)造方面盡可能符合消費(fèi)者的心理和生理的需求。
    休閑功能是指商服物業(yè)不僅使消費(fèi)者能購(gòu)物，面且也必須設(shè)置娛樂(lè)、文化、健身等休閑場(chǎng)所，使消費(fèi)者把商服物業(yè)看成現(xiàn)代信息的傳播地，感受到生活氣，息，是追趕生活步伐的一種方式。
    物業(yè)管理從業(yè)人員在商服物業(yè)前期介人的過(guò)程中必須更多的從產(chǎn)權(quán)人今后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最化的角度上提供專業(yè)性意見(jiàn)，主要重點(diǎn)為：
    1、規(guī)模
    通常在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)介入時(shí)，物業(yè)本身的地點(diǎn)已定，可更改的可能性較小，但在商服物業(yè)所占的規(guī)模上仍然可以提供建議。
    影響商服物業(yè)規(guī)模選擇的決定性因素是區(qū)域居民的總數(shù)，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將可以通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研了解區(qū)域居民、流動(dòng)消費(fèi)等數(shù)字進(jìn)行分析。在消費(fèi)圈人數(shù)較多的區(qū)域應(yīng)該可以選擇設(shè)定規(guī)模，綜合功能較全面的商服物業(yè)。
    2、物業(yè)造形
    商服物業(yè)的造形可按所處地理位置的不同情況和規(guī)模小，功能的不同而進(jìn)行選擇。
    在主要臨街點(diǎn)建造商服物業(yè)，應(yīng)注意停車場(chǎng)及外廣場(chǎng)在前端，宜采用條型造形，使商服物業(yè)在相關(guān)服務(wù)設(shè)施后直線排開(kāi)。而規(guī)模較的商服物業(yè)，應(yīng)采用四方型造型，停車場(chǎng)置于物業(yè)外圍，中心是型休閑、聚會(huì)場(chǎng)所，頂層設(shè)娛樂(lè)觀光場(chǎng)所。如規(guī)模較小，則采用街道型造型，將面積商鋪建于兩端，其它商鋪排成街道形狀。
    3、主題形象
    商服物業(yè)必須有自己鮮明的特色，也就是說(shuō)要有自己的"主題".商服物業(yè)的人流量和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，是與物業(yè)的知名度成正比的。相同地點(diǎn)、規(guī)模及造型的商服物業(yè)如能突出"主題"，將極提高自己的知名度。
    因此，商服物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)已不僅是具體的實(shí)物商品，而是以品牌為核心的無(wú)形資產(chǎn)。物業(yè)管理在介入時(shí)可對(duì)周邊商服物業(yè)和消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣等因素進(jìn)行調(diào)研和分析，確定"主題"，以突出物業(yè)形象。
    4、配套
    在物業(yè)管理前期介入的常規(guī)項(xiàng)目中，對(duì)物業(yè)公共設(shè)施如供配電、空調(diào)、電梯、道路、給排水、建筑材料等配套，必須從使用者的角度提供專業(yè)的意見(jiàn)，而商服物業(yè)在配套上的重點(diǎn)將視經(jīng)營(yíng)的需要而定，值得更為突出的是內(nèi)外的通路。
    通路條件的好壞將是商服物業(yè)能否取得良好效益的關(guān)健所在，通路要求包括兩個(gè)方面：一是外部通路，二是內(nèi)部通路。
    外部通路首先是公共交通，必須有公共的汽車、電車或地鐵停車站，以方便消費(fèi)。其次是停車場(chǎng)，顧客開(kāi)車消費(fèi)已成一種普遍行為，同時(shí)，也為方便購(gòu)物的攜帶，停車場(chǎng)的建造應(yīng)在商服物業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所3-5分鐘步行時(shí)間內(nèi)，要有足夠的停車位以供使用。再次是進(jìn)貨車輛停放和補(bǔ)貨場(chǎng)所，以保證商品流通的暢通。
    商服物業(yè)的功能不僅僅是購(gòu)物，也是運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)等休閑需求。在內(nèi)部通路的設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮消費(fèi)者行走的舒適和安全，顧客通道與進(jìn)出通道要分隔開(kāi)，即使在超市，顧客通道寬度也應(yīng)超過(guò)1.2米。
    5、門面、店面設(shè)計(jì)
    商服物業(yè)是以經(jīng)營(yíng)為目的的，門面無(wú)疑就像人的臉面一樣非常重要。門面的設(shè)計(jì)既要滿足精神上的美感要求，又要符合物質(zhì)上的使用要求，以及環(huán)境和諧及人的行為要求。同時(shí)，還要使物業(yè)內(nèi)間具有一定的秘密性飛制約性、圍護(hù)性，以激發(fā)顧客的參與意識(shí)。另外還應(yīng)注意人流量，流通順暢性，疏散方便與安全性及氣候的影響。
    商服物業(yè)內(nèi)部各商鋪既是獨(dú)立的個(gè)體，又是物業(yè)整體的組成部分。因而在前期操作中要對(duì)各商鋪單位店面的造形飛入口、照明飛廚窗招牌與文字材質(zhì)、裝飾，甚至內(nèi)外地面與規(guī)劃也應(yīng)進(jìn)行通盤(pán)考慮，使其既通過(guò)形象、個(gè)性、展示來(lái)提高消費(fèi)者精神需要，又維持了商服物業(yè)的整體形象。