淺議市場拓展中如何規避物業管理危機
發布時間：2010-01-14 共2頁
隨著物業管理市場的不斷成熟及物業管理意識的日益普及，房管所和單位后勤直管的傳統房屋管理模式逐步退出歷史舞臺，取而代之的是市場化的物業管理觀念意識和運作模式。企業化、市場化、專業化運作模式已成為全國各中城市政府及社會眾對各類物業管理的普遍選擇。隨著 2003 年 《 物業管理條例 》 的頒布實施，各地房地產行政管理部門積極推進“建管分離”，鼓勵房地產和物業管理分業經營。經過二十幾年的發展，我國的物業管理公司現有近 3 萬家，而北京的物業管理公司數量已達 3000 家，競爭非常激烈。
物業管理企業面臨著兩類市場的開拓。一類是新建物業的競爭，開拓這類物業市場時，物業管理公司面向的對象是開發商。在這個階段，開發商為了提升樓盤的銷售率，在前期選擇檔次較高的物業管理公司，吸引買房人關注樓盤。而在業主正式入住后，由于價格問題，會降低物業服務的檔次，引入價格較低的物業管理公司來滿足業主的需求。這樣物業管理公司就面臨著在前期物業階段的投入不能收回，而撤離物業的危機；另一類是已入住物業的競爭。已入住物業存在的物業管理問題較多，業主不滿足程度高，想通過變更物業管理公司來改善物業管理環境，所以這種情況下的市場開拓是通過和業主委員會的溝通和談判來開展。而在現行物業管理行業，存在業主委員會運作不規范，相應的法規不健全等問題。即使業主委員會重新選擇了物業管理公司，原有小區存在的問題仍然很多，如和開發商的關系問題，和業主的費用問題，合同法律問題等，給物業管理公司的經營造成了很的危機。
一、物業危機的概念及特征
1. 物業危機的概念：物業管理企業在實現組織目標時，所發生的能夠對組織的目標實現產生破壞性的影響，而且企業必須快速作出應對措施將其限制在一定范圍內，防止其繼續擴展的突發性事件。
物業危機發生在物業管理企業經營時的各個階段。如在市場拓展時，盲目地進入某一樓盤，沒有深入分析樓盤的開發背景、業主委員會的合法性等，而錯誤地接管樓盤，造成了接管后的一系列問題，給企業造成了巨的經濟損失。
2. 物業管理危機的特征。
突發性：有關事態及狀態的發//生是不能或者難以猜測的，是一種打亂組織運作，引起組織某種經營狀況或者達成既定目標發生急劇而忽然變化的狀況。
公眾性：危機對一個社會系統的基本價值和行為架構產生嚴重威脅，很輕易成為公眾關注的焦點。同時隨著眾傳播業的發展，信息傳播渠道的多樣化、全球化，組織對危機的處理迅速公開，成為各種媒體最佳的新聞素材。
危害性：由于危機經常是在組織毫無預備的情況下瞬間發生的，對危機的處理沒有現成的經驗可以利用，很輕易造成管理者決策失誤，給組織帶來巨的損失。危機發生之后，不僅會破壞現有的持續發展的基礎，對未來的發展造成不利的影響，甚至威脅到組織的生存。
兩重性：危機的爆發使組織熟悉到內部存在的問題及不足，通過此次危機事件，進行組織內部變革，去除危機的爆發來源。危機的爆發通常使組織成為公眾焦點，假如組織的危機處理措施得當，可以使組織化險為夷，壞事變好事，形成新的發展機會。
二、物業管理企業市場拓展中的危機原因分析
（ 1 ）招投標暗箱操作。
不少房地產發展商都有自己的物業管理公司，寧愿為某個項目單獨成立物業管理公司，也不愿將項目委托給其他專業的物業管理公司管理。招投標競爭機制引入后，陪標、暗箱操作時有發生，造成投標企業人力、物力、財力的浪費。
（ 2 ）劣質項目。
一些遺留問題多、矛盾突出的項目經包裝后進入市場，假如物業管理企業對項目調查不夠深入的話，對項目進行接管，后期的一系列問題將使企業進退兩難。
（ 3 ）低價競爭。
物業管理企業之間低價競爭、無序競爭使物業管理市場難以健康發展，造成行業經營微利或虧損。這樣，企業的利潤空間很少，讓很多競標企業感到難以經營。
（ 4 ）物業管理企業過于重視項目數量，而忽略管理質量。
市場發展需要企業有一個穩步提升的過程，物業管理企業經常在競爭中過分注重項目的數量，忽略了管理質量，為了實現企業規模化，而忽視了精品化。
物業管理企業面臨著兩類市場的開拓。一類是新建物業的競爭，開拓這類物業市場時，物業管理公司面向的對象是開發商。在這個階段，開發商為了提升樓盤的銷售率，在前期選擇檔次較高的物業管理公司，吸引買房人關注樓盤。而在業主正式入住后，由于價格問題，會降低物業服務的檔次，引入價格較低的物業管理公司來滿足業主的需求。這樣物業管理公司就面臨著在前期物業階段的投入不能收回，而撤離物業的危機；另一類是已入住物業的競爭。已入住物業存在的物業管理問題較多，業主不滿足程度高，想通過變更物業管理公司來改善物業管理環境，所以這種情況下的市場開拓是通過和業主委員會的溝通和談判來開展。而在現行物業管理行業，存在業主委員會運作不規范，相應的法規不健全等問題。即使業主委員會重新選擇了物業管理公司，原有小區存在的問題仍然很多，如和開發商的關系問題，和業主的費用問題，合同法律問題等，給物業管理公司的經營造成了很的危機。
一、物業危機的概念及特征
1. 物業危機的概念：物業管理企業在實現組織目標時，所發生的能夠對組織的目標實現產生破壞性的影響，而且企業必須快速作出應對措施將其限制在一定范圍內，防止其繼續擴展的突發性事件。
物業危機發生在物業管理企業經營時的各個階段。如在市場拓展時，盲目地進入某一樓盤，沒有深入分析樓盤的開發背景、業主委員會的合法性等，而錯誤地接管樓盤，造成了接管后的一系列問題，給企業造成了巨的經濟損失。
2. 物業管理危機的特征。
突發性：有關事態及狀態的發//生是不能或者難以猜測的，是一種打亂組織運作，引起組織某種經營狀況或者達成既定目標發生急劇而忽然變化的狀況。
公眾性：危機對一個社會系統的基本價值和行為架構產生嚴重威脅，很輕易成為公眾關注的焦點。同時隨著眾傳播業的發展，信息傳播渠道的多樣化、全球化，組織對危機的處理迅速公開，成為各種媒體最佳的新聞素材。
危害性：由于危機經常是在組織毫無預備的情況下瞬間發生的，對危機的處理沒有現成的經驗可以利用，很輕易造成管理者決策失誤，給組織帶來巨的損失。危機發生之后，不僅會破壞現有的持續發展的基礎，對未來的發展造成不利的影響，甚至威脅到組織的生存。
兩重性：危機的爆發使組織熟悉到內部存在的問題及不足，通過此次危機事件，進行組織內部變革，去除危機的爆發來源。危機的爆發通常使組織成為公眾焦點，假如組織的危機處理措施得當，可以使組織化險為夷，壞事變好事，形成新的發展機會。
二、物業管理企業市場拓展中的危機原因分析
（ 1 ）招投標暗箱操作。
不少房地產發展商都有自己的物業管理公司，寧愿為某個項目單獨成立物業管理公司，也不愿將項目委托給其他專業的物業管理公司管理。招投標競爭機制引入后，陪標、暗箱操作時有發生，造成投標企業人力、物力、財力的浪費。
（ 2 ）劣質項目。
一些遺留問題多、矛盾突出的項目經包裝后進入市場，假如物業管理企業對項目調查不夠深入的話，對項目進行接管，后期的一系列問題將使企業進退兩難。
（ 3 ）低價競爭。
物業管理企業之間低價競爭、無序競爭使物業管理市場難以健康發展，造成行業經營微利或虧損。這樣，企業的利潤空間很少，讓很多競標企業感到難以經營。
（ 4 ）物業管理企業過于重視項目數量，而忽略管理質量。
市場發展需要企業有一個穩步提升的過程，物業管理企業經常在競爭中過分注重項目的數量，忽略了管理質量，為了實現企業規模化，而忽視了精品化。
