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　　(三)社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素

　　社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素主要受以下幾方面的影響：

　　1?比絲諞蛩?

　　人是房地產(chǎn)最終的享用者，所以人口的數(shù)量、素質(zhì)、分布及家庭規(guī)模等方面與房地產(chǎn)價(jià)格有關(guān)。

　　1)人口數(shù)量

　　人口數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系非常密切。在人口數(shù)量因數(shù)中，反映人口數(shù)量的相對指標(biāo)是人口密度。人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價(jià)格。一方面人口密度提高有可能刺激商業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展，從而提高房地產(chǎn)價(jià)格，另一方面，人口密度過高造成生活環(huán)境惡化，有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。

　　2)人口素質(zhì)

　　社會(huì)文明與文化程度，人民教育與生活水平都會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。人類社會(huì)隨文明的發(fā)達(dá)，文化的進(jìn)步，一切公共設(shè)施完善，居住環(huán)境力求寬敞舒適，于此足以增加房地產(chǎn)需求，影響房地產(chǎn)價(jià)格的趨高。

　　3)家庭規(guī)模

　　家庭規(guī)模是指某一地區(qū)家庭平均人口數(shù)。家庭人口數(shù)有所變化，將影響居住單位數(shù)的變動(dòng)，隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求變化，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　2?蔽錛邸⒐ぷ始熬鴕鄧?平

　　物價(jià)的變動(dòng)引起貨幣價(jià)值的變動(dòng)從而波及房地產(chǎn)業(yè)，一般來說，生活水準(zhǔn)高的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)高些。

　　工資及就業(yè)水平的高低影響房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

　　3?憊?共設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施

　　公共設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度，對房地產(chǎn)價(jià)格影響較大。如深圳市原來只是一個(gè)邊陲小鎮(zhèn)，自建立深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)后，市政府不斷完善公共設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施，從而使土地效用提高，土地價(jià)格上升，而帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升。

　　4?憊?民經(jīng)濟(jì)收入與土地投資

　　國民收入在個(gè)人、法人、政府之間分配，其中多數(shù)是用于消費(fèi)的，其余部份才用于投資。由此形成的國民總支出中，有些部份是朝向耐久消費(fèi)品的房屋投資。所以說經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)需求有重要關(guān)系，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。

　　5?鄙緇峋?濟(jì)承受能力

　　房地產(chǎn)價(jià)格作為一種現(xiàn)實(shí)的市場經(jīng)濟(jì)關(guān)系，它的高低水平必然要受到價(jià)值與社會(huì)經(jīng)濟(jì)承受能力的雙重制約。在房地產(chǎn)商品價(jià)值和消費(fèi)者的實(shí)際支付能力大致接近，或?qū)嶋H支付能力大于商品價(jià)值的條件下，房地產(chǎn)價(jià)格可由市場本身決定。但在消費(fèi)者對房地產(chǎn)的實(shí)際支付能力嚴(yán)重不足的條件下，房地產(chǎn)的價(jià)格主要以計(jì)劃定價(jià)為主，計(jì)劃定價(jià)與實(shí)際支付能力相應(yīng)，同時(shí)應(yīng)考慮政府和企業(yè)對房地產(chǎn)計(jì)劃定價(jià)實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼的可能性.

　　(四)政策因素

　　國家政策是影響物業(yè)價(jià)格的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)政策是否寬松直接影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　1?憊?家對外開放政策

　　國家改革開放政策吸引大量外商來我國投資辦廠，從而增加對房地產(chǎn)商品的需求，活躍房地產(chǎn)市場，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。

　　2?輩普?與金融

　　國家資金的投放，銀行資金的寬松與否，放款的狀況利息率、通貨膨脹率及稅收，都會(huì)影響房地產(chǎn)交易及價(jià)格。

　　3?憊?家對土地使用的限制及規(guī)劃

　　規(guī)定用途有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用有提高地價(jià)的作用。

　　規(guī)劃會(huì)影響房地產(chǎn)遠(yuǎn)期價(jià)格，如規(guī)劃擬建火車站或修建主干道，興建多功能購物中心等，則這些建設(shè)項(xiàng)目所在地附近，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升。建筑密度和容積率影響土地的利用率，進(jìn)而影響單位建筑面積上分?jǐn)偟降牡貎r(jià)，最終影響房產(chǎn)和地產(chǎn)的價(jià)格。

　　4?憊?家計(jì)劃指標(biāo)

　　國家計(jì)劃指標(biāo)，包括建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)、建筑安裝工程等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，住宅區(qū)建設(shè)中配套設(shè)施指標(biāo)，開發(fā)經(jīng)營和建筑單位的稅收、盈利、計(jì)價(jià)等構(gòu)成指標(biāo)，這些指標(biāo)是國家計(jì)劃對房地產(chǎn)商品價(jià)格的基本影響因素。

　　(五)政治因素

　　政治因素是指社會(huì)政局穩(wěn)定及有關(guān)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等。由于物業(yè)屬于不動(dòng)產(chǎn)，使用期限長，投資額大，人們一旦把資金投資放進(jìn)去就需較長時(shí)間才能回收，政局的穩(wěn)定直接影響人民置業(yè)投資的信心，間接影響物業(yè)價(jià)格的變化。

　　(六)其它因素

　　1?鄙緇嶂偉睬榭?

　　物業(yè)所處的地區(qū)，若經(jīng)常發(fā)生小偷、搶劫、強(qiáng)奸、殺人等犯罪案件，則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)沒有保障，就會(huì)造成物業(yè)價(jià)格低落。

　　2?苯煌ü苤?

　　交通管制要看管的內(nèi)容和房地產(chǎn)的使用性質(zhì)。如住宅區(qū)道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲和行走的安全感，它可以提高物業(yè)的價(jià)格。

　　3?狽康夭?投機(jī)

　　房地產(chǎn)投機(jī)對物業(yè)價(jià)格影響有三種情況：

　　1)引起物業(yè)價(jià)格上漲;

　　2)引起物業(yè)價(jià)格下跌;

　　3)起著穩(wěn)定物業(yè)價(jià)格的作用。

　　房地產(chǎn)投機(jī)具體導(dǎo)致怎樣的結(jié)果，要看當(dāng)時(shí)的多種條件，包括投機(jī)者的素質(zhì)而定。

　　4?背鞘謝?

　　城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成城市房地產(chǎn)需求量的不斷增加，帶動(dòng)物業(yè)價(jià)格上漲。

　　5?斃睦硪蛩?

　　心理因素對物業(yè)價(jià)格的影響是一個(gè)不可忽視的因素。影響物業(yè)價(jià)格的心理因素主要有：

　　1)購買或出售心態(tài);

　　2)欣賞趣味;

　　3)時(shí)尚風(fēng)氣;

　　4)接近各家住宅心理;

　　5)講究門牌號碼或土地號碼;

　　6)講究風(fēng)水;

　　7)價(jià)值觀的變化。

　　6?憊?際因素

　　現(xiàn)代社會(huì)國際交往頻繁，往往一國經(jīng)濟(jì)政治文化會(huì)影響有關(guān)國家和地區(qū)。影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要國際因素有如下幾個(gè)：

　　1)國際經(jīng)濟(jì)情況;

　　2)軍事沖突情況;

　　3)政治對立情況;

　　4)國際競爭。