物業管理師《物業經營管理》考試復習綱要(3)
發布時間：2012-07-25 共2頁
三、設備更新的經濟分析(掌握)
1. 設備有形磨損
設備有形磨損，是設備在使用(或閑置)過程中發生的實體性磨損。
2. 設備無形磨損
設備無形磨損，是由于社會經濟環境變化造成的設備貶值。
3. 設備磨損的補償
要維持企業再生產的正常運行，必須對設備的磨損進行補償。
設備磨損的補償方式有兩種，即局部補償和完全補償。
設備有形磨損的局部補償是修理，設備無形磨損的局部補償是現代化技術改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設備，更換新設備。
4. 設備更新的特點分析
①設備更新的核心工作，是確定設備的經濟壽命;②設備更新分析只考慮未來發生的現金流量;③只比較設備的費用;④設備更新分析以費用年值法為主。
5. 設備的經濟壽命
經濟壽命的靜態計算方法與動態計算方法
6. 物業管理中的設備更新
①不會提升物業運行服務質量的設備更新;②能提升物業運行服務質量的設備更新
四、房地產投資經濟效果與財務評價指標(熟悉)
1、投資與成本
對于房地產開發投資活動來說，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經濟量，是構成房地產開發投資項目現金流量的基本要素，也是進行投資分析最重要的基礎數據。
投資，是指人們在房地產開發或投資活動中，為實現某種預定的開發、經營目標而預先墊支的資金。
成本，是指人們為達成一事或取得一物所必須付出或已經付出的代價。
成本包括：開發項目總投資;開發產品成本;經營成本;期間費用。
2、房地產投資經濟效果的表現形式：
①置業投資的經濟效果主要表現在租金、物業增值、股權增加等方面。
②開發投資的經濟效果主要表現為銷售收入，其經濟效果的大小則用開發利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。
3、房地產投資的收益，包括投資回收和投資回報兩個部分。
投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報是指所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬。
4、經濟評價指標體系
房地產開發投資項目經濟評價的目的，是考察項目的盈利能力和清償能力。
盈利能力指標是用來考察項目盈利能力水平的指針，包括靜態指針和動態指針。
清償能力指標是考察項目計算期內償債能力的指標。
房地產投資財務評價指標 表3-2
項目類型 盈利能力指標 清償能力指標
靜態指標 動態指標
房地產
開發投資 成本利潤率 財務內部收益率FIRR 借款償還期
投資利潤率 財務凈現值FNPV 利息備付率
資本金利潤率 動態投資回收期Pb 償債備付率
資本金凈利潤率 資產負債率
靜態投資回收期P´b
房地產
置業投資 投資回報率 財務內部收益率FIRR 借款償還期
現金回報率 財務凈現值FNPV 償債備付率
靜態投資回收期P´b 動態投資回收期fb 資產負債率
流動比率、速動比率
盈利能力指標是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態指標和動態指標兩類。其中：靜態指標是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現金流量計算出來的經濟評價指標，這些指標計算簡便，通常在概略評價時采用;動態指標，則考慮了資金時間價值因素的影響，要對發生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現金流量進行等值化處理后計算評價指標。
清償能力指標是指考察項目計算期內償債能力的指標。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構，更加重視項目償債能力的評價結果。
5、盈利指標計算
財務凈現值是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和，是房地產開發項目財務評價中的一個重要經濟指標。
基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。
財務內部收益率是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。
動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發項目投資回收能力的重要指標。
成本利潤率是指開發利潤占總開發成本的比率，是初步判斷房地產開發項目財務可行性的一個經濟評價指標。
投資利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或年平均利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單位投資盈利能力的靜態指標。
資本金利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產開發投資項目投入的資本金或權益資本。
資本金凈利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經營期內的年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。
靜態投資回收期是指當不考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。一般以年表示，對房地產投資項目來說，靜態投資回收期自投資起始點算起。
現金回報率是指房地產置業投資過程中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。該指標反映了初始現金投資或首付款與年現金收入之間的關系。現金回報率有稅前現金回報率和稅后現金回報率。其中，稅前現金回報率等于凈經營收入扣除還本付息后的凈現金流量除以投資者的初始現金投資;稅后現金回報率等于稅后凈現金流量除以投資者的初始現金投資。
投資回報率是指房地產置業投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權益資本的比率。相對于現金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。
6、清償能力指標計算
利息計算方法：按年計息時，為簡化計算，假定借款發生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息;還款當年按年末償還，按全年計息。
借款償還期是指在國家規定及房地產投資項目具體財務條件下，項目開發經營期內使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。
利息備付率是指項目在借款償還期內各年用于支付利息的稅息前利潤，與當期應付利息費用的比率。
償債備付率是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。
資產負債率是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例，即總資產中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時保護債權人利益的程度。
