物業管理師《物業經營管理》考試復習綱要(2)
發布時間：2012-07-25 共2頁
4. 房地產投資的特性
(l)位置固定性或不可移動性。
位置固定性或不可移動性，是房地產最重要的一個特性。
(2)壽命周期長。
房地產具有壽命周期長的特點，房地產投資可以是一種長期投資。
房地產壽命可以區分為經濟壽命和自然壽命。
經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產的經營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續時間;
自然壽命是指房地產從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞，不能繼續保證安全使用的持續時間。
自然壽命一般要比經濟壽命長得多。
房地產的經濟壽命與其使用性質相關。
應該指出的是，稅法中規定的有關固定資產投資回收或折舊年限，往往是根據國家的稅收政策確定的，不一定和房地產的經濟壽命或自然壽命相同。
(3)適應性。
適應性是指為了適應市場環境的變化，投資者調整房地產使用功能的方便程度。
房地產本身并不能產生收益，也就是說房地產的收益是在使用過程中產生的。
由于這個原因，置業投資者及時調整房地產的使用功能，使之既適合房地產市場的需求特征，又能增加置業投資的收益。
(4)各異性。
各異性是指房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產。
由于受區位和周圍環境的影響，土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設的兩棟采用相同設計形式的建筑物，也會由于其內部附屬設備、臨街情況、物業管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業的租金水平和出租率等方面。
每一宗物業在房地產市場中的地位和價值不可能與其他物業完全一致。
(5)政策影響性。
政策影響性是指房地產投資容易受到政府政策的影響。
政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產的市場價值、進而對房地產投資產生影響。
(6)專業管理依賴性。
專業管理依賴性是指房地產投資離不開專業化的投資管理活動。
(7)相互影響性。
相互影響性是指房地產價值受其周邊物業、城市基礎設施與市政公用設施和環境變化的影響。
5.房地產投資的利弊
房地產投資之利：①、相對較高的收益水平;②、能夠得到稅收方面的好處;③、易于獲得金融機構的支持;④、能抵消通貨膨脹的影響;⑤、提高投資者的資信等級。
房地產投資之弊：①、變現性差(或稱流動性差);②、投資數額巨大;③、投資回收周期較長;④、需要專門的知識和經驗。
二、房地產投資的風險(熟悉)
1. 風險的定義
從房地產投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。
當實際收益超出預期收益時，就稱投資有增加收益的潛力;而實際收益低于去期收益時，就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分，通常被稱為“風險報酬”。
2. 風險與不確定性
一般說來，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。
3. 風險分析的目的
風險分析是投資決策的重要環節，其目的是要幫助投資者回答下述問題：
①預期收益率是多少，出現的可能性有多大?
②相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產生損失或超過目標收益的可能性有多大?
③預期收益的變動性和離散性如何?
4. 房地產投資風險
房地產投資的風險是指未獲得預期收益可能性的大小。
房地產投資的風險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現性和資產管理的復雜性四個方面。
5. 房地產投資的風險分為：系統(市場)風險和個別風險。
(1)市場風險又稱系統風險，是指與整個市場環境相關的風險，投資者對這些風險不易判斷和控制。
系統風險：通貨膨脹、市場供求、周期、變現、利率、政策、自然損失的或然風險等。
(2)非市場風險又稱個別風險或非系統風險，是指投資者可以控制的風險。
個別風險：收益現金流、未來運營費用、資本價值、比較、時間、持有風險。
6. 風險對投資決策的影響：
①令投資者根據不同類型房地產投資風險的大小，確定相應的目標投資收益水平。
②根據風險管理的能力選擇投資方向，使投資者盡可能規避、控制或轉移風險。
③根據風險周期變化特點把握投資時機。
三、房地產投資區位的選擇風險(熟悉)
1. 區位的含義
狹義的區位，是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置、微觀位置。
廣義的區位，除了其地理位置外，往往還應包括該區位所處的社會、經濟、自然環境或背景，包括在該區位進行房地產投資所須支付的成本高低和所面臨的競爭關系。
2. 不同類型房地產投資的區位要求
居住：為人們工作勞動之余提供安靜舒適的生活休息空間。考慮的因素有：市政公用和公建配套設施完備的程度、公共交通便捷程度、環境、居民人口與收入
寫字樓區位選擇過程中要考慮的因素有：位置、周圍土地利用情況好環境、易接近性。具體包括：位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內空間布置、為租戶提供的服務、建筑設備系統、物業管理水平和租戶類型。
零售商業物業取決于零售商業物業輻射區域分析的結果：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏好及購買能力。
工業物業：原材料提供的可能性，交通便利、勞動力資源、能源供應、環境污染的控制。
