物業管理師輔導：成本估價法
發布時間：2014-02-25 共2頁
成本估價法
以開發或建造估價對象房地產或類似房地產所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金來確定估價對象房地產的價格。采用成本估價法求得的價格，通常稱為積算價格。
(一)成本估價法基本公式
1?斃驢?發土地
新開發土地價格=取得待開發土地費用+開發土地所需費用+正常利稅。
2?斃陸ǚ康夭?
新建房地產價格=取得土地費用+建造建筑物費用+正常利稅
3?本捎蟹康夭?
舊有房地產價格=舊有房地產重新建造完全價值一基建物折舊。
(二)估價步驟
1?被?地估價
以該基地的最佳用途來估算其價格的。
2?苯ㄖ?物重置成本估價
1)指數調整法
在原房屋建筑造價的基礎上，根據國家公布的物價指數和現在的建設工作費率，評估房屋的量置價。
2)單價調整法
按照房屋建安工程的工程量，乘以工程單價得到重置價的方法
(1)單價的選取及調整
以勘估標的物主體結構和大部份裝修項目與標準單價相符為準，而兩者相差異的部份再行調節，一般調節有以下內容：
①房屋層高調節
標準單價的測算以層高3米為依據，增減的幅度以每超高或高10厘米相應增加或減少造價的2%。
②墻體折減
折減分眾墻和借墻兩種。
借墻占房屋外墻體1/4～1/2，折減率為10～20%
1/2～3/4，折減率為20～30%
眾墻占房屋外圍墻體1/3～1/2，折減率為5%。
③材料換算
當勘估物業局部裝修情況與選取的標準單位造價規定不同時，可根據單項材料的價格進行局部材料換算。
單項材料換算=(實際使用材料單價-標準規定標準材料)×換算量
(2)水電裝備
水電設備要根據實際情況，獨立評估，為方便計算，可按照水電裝備設施的完善程度，將水電造價分為若干等級，測算出每平方米的單位造價。按房屋建筑面積計算水電造價。
水電造價=建筑面積×水電單位造價
房屋重置價的評估公式綜合如下：
建筑物重置價=建筑面積×建筑單價×(1±比差率)+材料換算+水電費用。
3?閉劬曬浪?
根據建筑物的樓齡，完好程度等估算其折舊額，從而得出該建筑物的實際現值。
4?蓖戀馗牧汲殺竟蘭?
估算土地的平整、筑路、造景等費用。
5?弊酆霞撲?
將上述各項估價結果統計匯總，得出評價公式如下：
建筑物重置價=建筑面積×建筑單價×(1±比差率)×材料換算×水電費×折舊率×改良成本估價。
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