精品理论电影在线_日韩视频一区二区_一本色道精品久久一区二区三区_香蕉综合视频

　　成本估價法

　　以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定估價對象房地產(chǎn)的價格。采用成本估價法求得的價格，通常稱為積算價格。

　　(一)成本估價法基本公式

　　1?斃驢?發(fā)土地

　　新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地費(fèi)用+開發(fā)土地所需費(fèi)用+正常利稅。

　　2?斃陸ǚ康夭?

　　新建房地產(chǎn)價格=取得土地費(fèi)用+建造建筑物費(fèi)用+正常利稅

　　3?本捎蟹康夭?

　　舊有房地產(chǎn)價格=舊有房地產(chǎn)重新建造完全價值一基建物折舊。

　　(二)估價步驟

　　1?被?地估價

　　以該基地的最佳用途來估算其價格的。

　　2?苯ㄖ?物重置成本估價

　　1)指數(shù)調(diào)整法

　　在原房屋建筑造價的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家公布的物價指數(shù)和現(xiàn)在的建設(shè)工作費(fèi)率，評估房屋的量置價。

　　2)單價調(diào)整法

　　按照房屋建安工程的工程量，乘以工程單價得到重置價的方法

　　(1)單價的選取及調(diào)整

　　以勘估標(biāo)的物主體結(jié)構(gòu)和大部份裝修項目與標(biāo)準(zhǔn)單價相符為準(zhǔn)，而兩者相差異的部份再行調(diào)節(jié)，一般調(diào)節(jié)有以下內(nèi)容：

　　①房屋層高調(diào)節(jié)

　　標(biāo)準(zhǔn)單價的測算以層高3米為依據(jù)，增減的幅度以每超高或高10厘米相應(yīng)增加或減少造價的2%。

　　②墻體折減

　　折減分眾墻和借墻兩種。

　　借墻占房屋外墻體1/4～1/2，折減率為10～20%

　　1/2～3/4，折減率為20～30%

　　眾墻占房屋外圍墻體1/3～1/2，折減率為5%。

　　③材料換算

　　當(dāng)勘估物業(yè)局部裝修情況與選取的標(biāo)準(zhǔn)單位造價規(guī)定不同時，可根據(jù)單項材料的價格進(jìn)行局部材料換算。

　　單項材料換算=(實(shí)際使用材料單價-標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)材料)×換算量

　　(2)水電裝備

　　水電設(shè)備要根據(jù)實(shí)際情況，獨(dú)立評估，為方便計算，可按照水電裝備設(shè)施的完善程度，將水電造價分為若干等級，測算出每平方米的單位造價。按房屋建筑面積計算水電造價。

　　水電造價=建筑面積×水電單位造價

　　房屋重置價的評估公式綜合如下：

　　建筑物重置價=建筑面積×建筑單價×(1±比差率)+材料換算+水電費(fèi)用。

　　3?閉劬曬浪?

　　根據(jù)建筑物的樓齡，完好程度等估算其折舊額，從而得出該建筑物的實(shí)際現(xiàn)值。

　　4?蓖戀馗牧汲殺竟蘭?

　　估算土地的平整、筑路、造景等費(fèi)用。

　　5?弊酆霞撲?

　　將上述各項估價結(jié)果統(tǒng)計匯總，得出評價公式如下：

　　建筑物重置價=建筑面積×建筑單價×(1±比差率)×材料換算×水電費(fèi)×折舊率×改良成本估價。

1