物業管理師考試經營管理復習綱要(一)
發布時間：2014-02-25 共2頁
二、物業經營管理的層次與工作內容(掌握)
1.物業經營管理的層次
通常分為物業管理或設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理三個層次
物業管理和設施管理以運行管理為主，房地產資產管理和投資組合管理以策略性管理為主。
2. 物業經營管理不同層次之間的關系
從開發項目竣工投入使用開始，對房地產資產進行全壽命周期的管理，是包括物業管理、設施管理、資產管理和組合投資管理在內的物業管理師的責任。雖然物業經營管理的上述四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標，這就是使房地產物業的價值最大化。
物業管理、設施管理、資產管理和組合投資管理的關系中，物業管理和設施管理以運行管理為主，資產管理和組合投資管理以策略性管理為主。
物業管理的核心工作，是對房地產物業資產進行日常的維護和維修，并向入住的業主或客戶提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀況。對于居住物業，物業管理就是物業經營管理的全部內容。對于收益性物業或大型非房地產公司擁有的自用物業，除物業管理外，還要進行相應的資產管理和組合投資管理工作。國際上物業管理行業的專業資格，是注冊物業管理經理(CPM)。
設施管理的具體工作內容通常包括：制定長期財務規劃和年度財務計劃，設備更新財務預測，為業主提供購買和處置房地產物業資產的建議，室內布局與空間規劃，建筑設計與工程規劃，建造與維修工程，設施維護和運營管理，電訊整合、安全和綜合管理服務，信息管理與設施管理報告等。國際上，設施管理領域的專業資格，通常稱為設施管理經理(CFM)
房地產資產管理的主要工作包括：制訂物業策略計劃，持有或出售分析，檢討物業重新定位的機會、審批主要的費用支出，監控物業運行績效，根據物業在同類物業競爭市場上的績效表現，管理并評估物業管理公司的工作，協助物業管理公司與租戶的關系，定期進行資產的投資分析和運營狀況分析。
房地產組合投資管理包括：確定物業投資者或業主的投資目標，評估資產管理公司的績效，審批資產管理公司提出的物業更新改造計劃以保持資產的良好運行狀態和市場競爭力，管理資產以實現組合投資收益的最大化，就新購置物業或處置物業做出決策等。
組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標和投資準則，制訂并執行組合投資策略，設計和調整房地產資產的資本結構，負責策略資產的配置和衍生工具的應用，監督物業購買處置、資產管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現金管理。
3. 物業經營管理的常規性工作內容
物業管理的內容：
根據物業的類型和特點不同，可以將物業管理分為居住物業管理、公共物業管理和收益性物業管理，對最復雜的收益性物業管理而言，其工作內容主要包括：
?、胖贫ü芾碛媱?(確立目標、檢查物業質量狀況、形成租金方案和出租策略、提出預算、簽訂物業管理委托合同、物業管理記錄和控制。)
?、萍訌娛袌鲂麄饕蕴嵘飿I的租金;
?、侵贫ㄗ饨饦藴始白饨鹗杖∞k法;
?、任飿I的維修養護;
⑸安全保衛;
⑹協調與業主和租戶的關系;
⑺組織與控制。
物業所有者(即業主)的目標是制定管理計劃的基礎。
檢查物業質量狀況是物業管理工作的重要內容，這種檢查通常包括建筑物外部和內部墻體、基礎和屋頂、建筑設備和裝修等所有方面，還要針對租戶經常提出的一些特殊問題進行檢查。物業管理人員要根據質量狀況檢查的結果，確定實現業主提出的目標所需的時間、需要進行的修繕工作及其費用。
