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四、綜合題

甲公司是一家多元化經(jīng)營的民營企業(yè)，投資領(lǐng)域涉及醫(yī)藥、食品等多個(gè)行業(yè)。受當(dāng)前經(jīng)濟(jì)型酒店投資熱的影響，公司正在對是否投資一個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)，有關(guān)資料如下：

(1)經(jīng)濟(jì)型酒店的主要功能是為一般商務(wù)人士和工薪階層提供住宿服務(wù)，通常采取連鎖經(jīng)營模式。甲公司計(jì)劃加盟某知名經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖品牌KJ連鎖，由KJ連鎖為擬開設(shè)的酒店提供品牌、銷售、管理、培訓(xùn)等支持服務(wù)。加盟KJ連鎖的一次加盟合約年限為8年，甲公司按照加盟合約年限作為擬開設(shè)酒店的經(jīng)營年限。加盟費(fèi)用如下：

費(fèi)用內(nèi)容 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 支付時(shí)間
初始加盟費(fèi) 按加盟酒店的實(shí)有客房數(shù)量收取，每間客房收取3000元 加盟時(shí)一次性支付
特許經(jīng)營費(fèi) 按加盟酒店收入的6.5%收取 加盟后每年年末支付
特許經(jīng)營保證金 10萬元 加盟時(shí)一次性支付，合約到期時(shí)一次性歸還（無息）。

(2)甲公司計(jì)劃采取租賃舊建筑物并對其進(jìn)行改造的方式進(jìn)行酒店經(jīng)營。經(jīng)過選址調(diào)查，擬租用一幢位于交通便利地段的舊辦公樓，辦公樓的建筑面積為4 200平方米，每平方米每天的租金為1元，租賃期為8年，租金在每年年末支付。

(3)甲公司需按KJ連鎖的統(tǒng)一要求對舊辦公樓進(jìn)行改造、裝修，配備客房家具用品，預(yù)計(jì)支出600萬元。根據(jù)稅法規(guī)定，上述支出可按8年攤銷，期末無殘值。

(4)租用的舊辦公樓能改造成120間客房，每間客房每天的平均價(jià)格預(yù)計(jì)為175元，客房的平均入住率預(yù)計(jì)為85%。

(5)經(jīng)濟(jì)型酒店的人工成本為固定成本。根據(jù)擬開設(shè)酒店的規(guī)模測算，預(yù)計(jì)每年人工成本支出105萬元。

(6)已入住的客房需發(fā)生客房用品、洗滌費(fèi)用、能源費(fèi)用等支出，每間入住客房每天的上述成本支出預(yù)計(jì)為29元。除此之外，酒店每年預(yù)計(jì)發(fā)生固定付現(xiàn)成本30萬元。

(7)經(jīng)濟(jì)型酒店需要按營業(yè)收入繳納營業(yè)稅金及附加，稅率合計(jì)為營業(yè)收入的5.5%。

(8)根據(jù)擬開設(shè)經(jīng)濟(jì)型酒店的規(guī)模測算，經(jīng)濟(jì)型酒店需要的營運(yùn)資本預(yù)計(jì)為50萬元。

(9)甲公司擬采用2/3的資本結(jié)構(gòu)(負(fù)債/權(quán)益)為經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目籌資。在該目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)下，稅前債務(wù)成本為9%。由于酒店行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)與甲公司現(xiàn)有資產(chǎn)的平均風(fēng)險(xiǎn)有較大不同，甲公司擬采用KJ連鎖的β值估計(jì)經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。KJ連鎖的β權(quán)益為1.75，資本結(jié)構(gòu)(負(fù)債/權(quán)益)為1/1。已知當(dāng)前市場的無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，權(quán)益市場的平均風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)為7%。甲公司與KJ連鎖適用的企業(yè)所得稅稅率均為25%。

(10)由于經(jīng)濟(jì)型酒店改造需要的時(shí)間較短，改造時(shí)間可忽略不計(jì)。為簡化計(jì)算，假設(shè)酒店的改造及裝修支出均發(fā)生在年初(零時(shí)點(diǎn))，營業(yè)現(xiàn)金流量均發(fā)生在以后各年年末，墊支的營運(yùn)資本在年初投入，在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)收回。一年按365天計(jì)算。

要求：

(1)計(jì)算經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目的稅后利潤(不考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)算過程和結(jié)果填入下方給定的表格中)、會(huì)計(jì)報(bào)酬率。

項(xiàng)目 單價(jià)（元/間.天） 年銷售數(shù)量（間） 金額（元）
銷售收入      
變動(dòng)成本      
其中      
       
       
       
固定成本 - -  
其中： - -  
  - -  
  - -  
       
       
  - -  
稅前利潤 - -  
所得稅 - -  
稅后利潤 - -  

(2)計(jì)算評價(jià)經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目使用的折現(xiàn)率。

(3)計(jì)算經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目的初始(零時(shí)點(diǎn))現(xiàn)金流量、每年的現(xiàn)金凈流量及項(xiàng)目的凈現(xiàn)值(計(jì)算過程和結(jié)果填入下方給定的表格中)，判斷項(xiàng)目是否可行并說明原因。

項(xiàng)目 零時(shí)點(diǎn) 第1至7年 第8年
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
現(xiàn)金凈流量      
折現(xiàn)系數(shù)      
現(xiàn)金凈流量的現(xiàn)值      
凈現(xiàn)值      

(4)由于預(yù)計(jì)的酒店平均入住率具有較大的不確定性，請使用最大最小法進(jìn)行投資項(xiàng)目的敏感性分析，計(jì)算使經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目凈現(xiàn)值為零的最低平均入住率。

【答案】

(1)

項(xiàng)目 單價(jià)（元/間.天） 年銷售數(shù)量（間） 金額（元）
銷售收入 175 120×365×85%=37230 175×37230=6515250
變動(dòng)成本 11.375+29+9.625=50 37230 50×37230=1861500
其中      
特許經(jīng)營費(fèi) 175×6.5%=11.375    
客房經(jīng)費(fèi) 29    
營業(yè)稅金及附加 175×5.5%=9.625    
固定成本 - - 45000+1533000+750000+
300000+1050000=3678000
其中： - -  
初始加盟費(fèi)攤銷 - - 3000×120÷8=45000
房屋租金 - - 4200×1×365=1533000
裝修費(fèi)攤銷     6000000÷8=750000
酒店固定付現(xiàn)成本 - - 300000
酒店人工成本     1050000
稅前利潤 - - 6515250-1661500-3678000
=975750
所得稅 - - 975750×25%=243937.5
稅后利潤 - - 731812.5

原始投資額=加盟保證金+初始加盟費(fèi)+裝修費(fèi)+營運(yùn)資本=100000+3000×120+6000000+500000=6960000(元)

會(huì)計(jì)報(bào)酬率=731812.5/6960000=10.51%

(2)β資產(chǎn) =1.75/[1+(1+25%)×(1/1)]=1

該項(xiàng)目的β權(quán)益 =1×[1+(1+25%)×(2/3)]=1.5

權(quán)益資本成本=5%+1.5×7%=15.5%

項(xiàng)目折現(xiàn)率=加權(quán)平均資本成本=9%×(1-25%)×40%+15.5%×60%=12%

(3)

項(xiàng)目 零時(shí)點(diǎn) 第1至7年 第8年
初始加盟費(fèi) -120×3000=-360000    
裝修費(fèi)用 -6000000    
初始加盟保證金 -100000   100000
營運(yùn)資本 -500000   500000
凈利潤   731812.5 731812.5
初始加盟費(fèi)攤銷   45000 45000
裝修費(fèi)攤銷   750000 750000
營業(yè)現(xiàn)金凈流量   1526812.5 1526812.5
現(xiàn)金凈流量 -6960000 1526812.5 2126812.5
折現(xiàn)系數(shù) 1 4.5638 0.4039
現(xiàn)金凈流量的現(xiàn)值 -6960000 6968066.89 859019.57
凈現(xiàn)值 867086.46    

該項(xiàng)目凈現(xiàn)值大于0，因此是可行的。

(4)設(shè)平均入住率是X，則年銷售客房數(shù)量=120×365×X=43800X

項(xiàng)目 單價(jià)（元/間.天） 年銷售數(shù)量（間） 金額（元）
銷售收入 175 120×365×X 7665000X
變動(dòng)成本 11.375+29+9.625=50 120×365×X 2190000X
其中      
特許經(jīng)營費(fèi) 175×6.5%=11.375    
客房經(jīng)費(fèi) 29    
營業(yè)稅金及附加 175×5.5%=9.625    
固定成本 - - 45000+1533000+750000+
300000+1050000=3678000
其中： - -  
初始加盟費(fèi)攤銷 - - 3000×120÷8=45000
房屋租金 - - 4200×1×365=1533000
裝修費(fèi)攤銷     6000000÷8=750000
酒店固定付現(xiàn)成本 - - 300000
酒店人工成本     1050000
稅前利潤 - - 7665000X-2190000X-3678000
稅后利潤 - - 7665000X-2190000X-3678000×（1-25%）

第1~7年現(xiàn)金凈流量=(7665000X-2190000X-3678000)×(1-25%)+(45000+750000)=4106250X-1963500

第8年現(xiàn)金凈流量=4106250X-1963500+600000

凈現(xiàn)值=-6960000+(4106250X-1963500)×4.5638+(4106250X-1363500)×0.4039=0

解得，X=80.75%，最低平均入住率為80.75%。

【考點(diǎn)】第八章資本預(yù)算。