2007年全國土地估價師資格考試新穎試題分析
發布時間：2010-01-14 共1頁
在 2007 年的試題中，有一道案例分析試題很有特點。該試題第一次以讀圖提問的形式出現，新穎、直觀、并且有現場感，受到很多專家和考生的好評。從考試結果分析，一些系統學習過土地估價理論，特別對土地估價實際工作具有一定了解考生，答題效果都不錯，很容易拿到較高的分數。從答題提示看，這類題目考點比較明確，所以回答問題要簡潔，文字量并不要求太多，相反會影響答題效果。類似的題型除了讀圖外，還可以擴展到讀表，或者是讀一些證件、以及文件的內容等等。考生平時也要加強這方面知識的了解，考試中遇到這樣的情況后要冷靜。下面對這道試題做一個簡要的分析。試題如下：
下面是一份現場調查工作圖稿。 由于只是某估價師為判斷是否可以接受一宗土地抵押評估委托而進行前期調查，所以調查內容及標注有些粗略。其中，實線部分為原圖內容，虛線部分為該估價師現場標記的有關信息。請閱讀該圖并回答以下問題。
1．根據上圖填寫下面有關信息。
工作底圖種類：（ ）
權利人：（ ）
宗地編號：（ ）
所在街坊：（ ）
地類：（ ）
四至：（ ）
2．列出你能夠從上圖中獲得的有關該宗地個別條件的信息（提示：不少于 5 個）。
3．列出你能夠從上圖中獲得的有關該宗地周邊環境的信息（提示：不少于 8 個）。
4．假定委托方需貸款 300萬元，該地貸款率為60％，該區域商業用地平均容積率為2.
00，估價對象建筑占地面積為 120平方米，經過你的判斷，估價師能否做出可以接受委托的決定？列出你的判斷依據（提示：簡要計算步驟）。
從提問的內容看，試題主要考察參加考試人員對常用圖件的識別、 圖上信息的提取和應用圖件工作的能力。會閱讀一些基礎圖件，比如地形圖、規劃圖、地籍圖，還有土壤圖、地質圖等等，是估價師應該具備的基礎能力。圖件在估價中有很多用途，不僅能夠提供給估價師一些專業的信息，而且還能夠作為估價的證據，或者改造后繪制一些示意圖，也可以復制一些圖紙作為工作的底稿。本題給出的正是一份工作底圖，圖上標出了估價師在現場觀察到的一些情況，是某估價師為判斷是否可以接受一宗土地抵押評估委托而進行前期調查信息。這種利用某一類圖紙作為工作底圖的情況是常見的，圖上所標示的信息也并不復雜。
第一問是識別底圖的類型。每一種專業圖件都有其獨有的要素，抓住這些要素就能準確判斷圖件類型。該圖顯然是一份宗地圖（如果回答為地籍圖也正確，因為宗地圖是地籍圖的一種） ，這可以根據實線和一些標注進行判斷。事實上，關于下面要求填寫權利人、四至等信息也可以判斷這一點。關于這一點回答正確的考生并不是很多， 這說明大多數考生學習對基本的土地管理知識學習并不扎實和系統。其它答案可以直接在圖上找到： 權利人為黃坪旅游公司，宗地編號為 34.00－21.50－75－5，所在街坊為 74，地類為 242，四至分別為東臨東安河，南臨黃坪中學，西臨麗景巷，北臨大場路） 。
第二問是很簡單的，根據圖上的標注讀出關于宗地個別因素信息，雖然不難，但是考生要注意哪些是個別因素信息，需要先從圖上找到信息，然后根據個別因素的條件的標準衡量判斷一下即可。回答這類問題要盡量發掘，有些信息可能相對隱蔽一些，否則容易失分。根據題意和圖上的情況，可以有以下個別因素：用途：商業；土地面積：308 平方米；臨街，街角地；矩形，規則；南高北低；地址狀況較好；建筑密度較低；向東發展受到限制等等。
第三問需要列出有關該宗地區位條件和周邊環境的信息，和第二問是類似的問題。根據題意和圖上的情況，可以有以下地區位條件和周邊環境的信息：二級地、銀行、商場、郵局、學校、道路、河流，略有污染、古橋等等。
第四問稍微復雜一點， 問估價師能否根據所圖上看到的信息，做出是否可以接受委托的決定，實際上是要判斷圖上給出的土地價格能不能達到貸款的額度。這一點在估價練習中其實經常遇到， 只是這次需要在圖中尋找土地的價格而已。圖中能夠確定地價的信息有基準地價和土地面積，其中基準地價為 1200 元/平方米，土地面積為308 平方米。應該說有了這兩個信息可以進行基本的判斷了， 但是這里面還有一個關于基準地價是否進行容積率修正問題要判斷，還是需要從圖中所給的信息中得到答案。在圖中，可以根據建筑層數、基座面積和土地面積計算容積率，計算結果小于該區域的平均容積率2，所以最后判斷所用基準地價不需要進行容積率修正。具體要點如下：
不能接受。
該地塊容積率：120×5÷308＝1.94
該區域商業用地平均容積率：2.00
該區域商業基準地價：1200 元/平方米
該地塊估計地價：1200×308＝369600（元）
該地塊可能的貸款額：369600×60％＝221760（元），小于 300萬元。
