2012年土地估價師考試仿真試題(七)
發(fā)布時間：2012-07-25 共1頁
仿真試題(一)
一、單項選擇題：
1．下列不屬于單元劃分方法的是( )。
A．多種因素判定法
B．均質(zhì)地域法
C．網(wǎng)格法
D．疊置法
正確答案:A
2．( )是土地定級工作中必須涉及的一個重要因素，是反映土地經(jīng)濟區(qū)位最重要的指標(biāo)。
A．繁華程度
B．道路通達(dá)度
C．商業(yè)繁華影響度
D．基礎(chǔ)設(shè)施完善度
正確答案:C
3．由因素中的不同水平造成觀察值之間存在差異的，稱為( )誤差。
A．組內(nèi)
B．隨機
C．組間
D．系統(tǒng)
正確答案:D
4．下列不屬于影響不動產(chǎn)價格的心理因素的內(nèi)容是( )。
A．價格預(yù)期和購買心態(tài)
B．欣賞趣味
C．時尚風(fēng)氣
D．價值觀的變化
正確答案:A
5．根據(jù)定級目的要求，也可選擇分等中間成果，下列不可作為修正的基礎(chǔ)的是( )分等指數(shù)。
A．自然質(zhì)量
B．自然
C．經(jīng)濟
D．利用
正確答案:C
二、多項選擇題：
6．基準(zhǔn)地價評估的基本要求有( )。
A．評估數(shù)據(jù)要符合數(shù)理統(tǒng)計要求
B．樣本數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確
C．評估數(shù)據(jù)以現(xiàn)時土地成本為主
D．評估模型選擇要合理
E．要以級或均質(zhì)區(qū)域為單位，分行業(yè)測算土地收益和評估土地價格
正確答案:ABDE
7．城鎮(zhèn)土地分等中的城鎮(zhèn)區(qū)位因素包括( )。
A．城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模
B．交通區(qū)位
C．金融狀況
D．政策法規(guī)
E．城鎮(zhèn)對外輻射能力
正確答案:BE
8．影響地價的交通條件主要有( )。
A．區(qū)域的交通類型
B．區(qū)域交通管制
C．道路狀況
D．區(qū)域土地利用性質(zhì)
E．區(qū)域的車流量
正確答案:AC
9．影響土地價格的人口因素包括( )。
A．人口密度
B．人口自然增長率
C．人口素質(zhì)
D．家庭人口構(gòu)成
E．人口分布
正確答案:ACD
10．市場中通過這種商品價格變化及供求變化的內(nèi)在( )關(guān)系，實現(xiàn)對資源的優(yōu)化配置，達(dá)到對市場進行調(diào)控的目的，并成為市場經(jīng)濟的重要運行規(guī)律。
A．互成正比例
B．互成反比例
C．相互配合
D．相互聯(lián)系
E．相互制約
正確答案:DE
三、情景分析題：
（11-15題共用題干）
某企業(yè)于2008年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為3000m，交納的土地出讓金為30元／m，該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通電、通水、通信、排水及場地平整)。2009年12月31日，該企業(yè)因改制需要進行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(含稅費)平均為10萬元／畝，“五通一平”土地開發(fā)費為8萬元／畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為1年，銀行貸款年利率為5．5％，投資利潤率為10％，土地還原率為6％，50年期出讓金水平仍保持不變。根據(jù)以上情況，回答51～55小題的問題。
11．該宗地于2009年12月31日的單位地價為( )元／m。
A．320．69
B．342．58
C．418．76
D．360．50
12．下列各項費用中，不屬于土地取得費的是( )。
A．勞動力安置費
B．土地平整費
C．拆遷費
D．征地費
13．利用剩余法所計算的待開發(fā)土地的價格是開發(fā)商取得土地所能支付的( )費用。
A．最高
B．最低
C．合理
D．總
14．反映宗地在一般市場條件下正常地價水平，作為政府對地價和地產(chǎn)市場進行具體管理的依據(jù)的地價形式是( )地價。
A．宗地
B．出讓
C．基準(zhǔn)
D．標(biāo)定
15．下列對土地估價描述不正確的是( )。
A．土地估價依據(jù)的理論與方法與機器、設(shè)備、建筑物等估價所依據(jù)的理論與方法并不完全一致
B．同樣一塊土地，其價格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價格相差很大
C．同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍，也可使之無人問津，這是土地估價必須考慮的經(jīng)濟因素對地價產(chǎn)生的深刻影響
D．土地估價必須充分收集土地市場資料，把握土地市場的過去、現(xiàn)在和未來
正確答案:11．A；12．B；13．A；14．D；15．C
（16-20題共用題干）
某城市擬對市中心區(qū)域進行舊城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000m。其中宗地A為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500m；宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地面積為7000m，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計劃搬遷到城市郊區(qū)；宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地面積為1500m，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年；宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000m，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設(shè)資金，該宗地已閑置5年。上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋厥召弮渲行拇碚M行統(tǒng)一收購，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2．0～3．5。根據(jù)上述情況，回答56～60小題的問題。
16．市土地收購儲備中心在對宗地A進行收購補償時，包括( )補償。
A．房屋
B．土地
C．收益
D．住房
17．為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購儲備中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償，對該國有劃撥土地價格進行評估的方法包括( )。
A．收益還原法
B．路線價估價法
C．市場比較法
D．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
18．根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，市土地收購儲備中心在收購宗地C時，應(yīng)將其用途設(shè)定為( )。
A．工業(yè)
B．商業(yè)
C．市政公用
D．金融業(yè)
19．該中心區(qū)域經(jīng)整理后，屬于經(jīng)營性用地，可采用的出讓方式包括( )。
A．招標(biāo)
B．劃撥
C．掛牌
D．拍賣
20．當(dāng)采用剩余法進行評估時，應(yīng)收集的資料有( )。
A．開發(fā)后的不動產(chǎn)市場售價
B．開發(fā)中的有關(guān)建筑費、專業(yè)費用及其他費用
C．待估宗地所在土地級別
D．土地還原率、年貸款利率等參數(shù)
正確答案:16．AB；17．ACD；18．B；19．ACD；20．ABD
四、計算題：
21．某單位于2001年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權(quán)，并于2003年11月在此地塊上建成建筑物B．A地塊面積2000m，建筑面積2500m，當(dāng)時出讓地價為100萬元，建筑造價為300萬元，其經(jīng)濟耐用年限為48年，殘值率為4％。2006年11月該單位為與外商合資，需將該房地產(chǎn)評估作價，據(jù)調(diào)查，2001-2006年該地區(qū)物價指數(shù)平均每年上漲8％，目前該地塊周圍地區(qū)征地等各項費用為20萬元／畝，土地開發(fā)費為2億元／km，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率為12％，土地開發(fā)周期平均為1年，土地開發(fā)投資回報率為15％，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?5％，土地還原率為10％，目前該類建筑的重置價為1500元／m，試根據(jù)上述資料評估該單位房地產(chǎn)現(xiàn)值。
正確答案:
1．解題思路與方法選用
根據(jù)題意，需估價的是一宗新開發(fā)的土地，適宜選用成本逼近法評估。對已有房屋的估價適宜采用重置價格折舊法。
2．解題步驟
第一步：采用成本逼近法計算土地使用權(quán)現(xiàn)值。
(1)土地取得費=20萬元／畝=300元／m
(2)土地開發(fā)費：2億元／km=200元／m
(3)計算利息=300×[(1+12％)-1]+200元／m×[(1+12％)-1]=47．67(元／m)
(4)計算開發(fā)利潤=(300+200)×150A-75(元／m)
(5)成本地價：(1)+(2)+(3)+(4)=622．67(元／m)
(6)土地出讓增值收益=622．67×15％=93．40(元／m)
(7)計算土地使用權(quán)現(xiàn)值。
目前剩余年期為45年，即土地使用權(quán)現(xiàn)值為：
(622．67+93．40)×[1-1／(1+10％)]=706．25(元／m)
(8)土地使用權(quán)總價=706．25×2000=1412500(元)
第二步：用重置成本折舊法計算房屋現(xiàn)值。
因為出讓期滿，土地及地上建筑物由政府無償收回，使用者得不到殘值。因此，全部重置價必須在使用年期內(nèi)折舊完畢。
年折舊費=重置價／耐用年限
=1500×2500／48
=78125(元)
建筑現(xiàn)值=重置價-年折舊費×已使用年限
=1500×2500-78125×3
=3515625(元)
第三步：計算房地產(chǎn)現(xiàn)值。
房地產(chǎn)現(xiàn)值=土地使用權(quán)現(xiàn)值+建筑物現(xiàn)值
=1412500+3515625=4928125(元)
22．某開發(fā)公司擬對政府招標(biāo)出讓的某宗地進行投標(biāo)，該宗地出讓年期為40年，規(guī)劃限定建造20000m的賓館，據(jù)該公司進行的市場調(diào)查和可行性分析，預(yù)計開發(fā)周期為2年，估計建成后客房平均出租率為80％，可經(jīng)營面積比例為75％，年租金為600元／m，房屋出租中每年的經(jīng)營費用包括：管理費按年租金的3％計、年維修費按年租金的8％計、保險費不計、稅金按年租金的12％計、年折舊費按年維修費的80％計。該類建筑耐用年限50年，殘值率為0，建筑費和專業(yè)費預(yù)計為1500元／m，第一年投入60％，第二年投入40％，貸款年利率為15％，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)綜合還原利率為8％，開發(fā)商要求總利潤不低于開發(fā)完成后總價值的15％，取得土地使用權(quán)需支付的法律、估價等專業(yè)費用為地價的2％。試估算開發(fā)商所能支付的最高投標(biāo)地價款。
正確答案:
第一步：計算開發(fā)后不動產(chǎn)價格。
(1)計算年出租總收入。
600×20000×80％×75％=720(萬元)
(2)計算出租總支出(保險費不計)。
管理費=720×3％=21．6(萬元)
維修費=720×8％=57．6(萬元)
稅金=720×12％=86．4(萬元)
年折舊費=57．6×80％=46．08(萬元)
年出租總支出=21．6+57．6+86．4+46．08=211．68(萬元)
(3)計算年出租純收入。
720-211．68=508．32(萬元)
(4)計算開發(fā)后不動產(chǎn)總價。
(508．32／8％)×[1-1／(1+8％)]=6012．85(萬元)
第二步：計算建筑費與專業(yè)費。
1500×20000=3000(萬元)
第三步：計算開發(fā)利息。
3000×60％×[(1+15％)-1]+3000×40％×[(1+15％)-1]=506．69(萬元)
第四步：計算開發(fā)利潤。
6012．85×15％=901．93(萬元)
第五步：計算開發(fā)完成時地價。
6012．85-3000-506．69-901．93=1604．23(萬元)
第六步：目前可能的最高投標(biāo)地價。
1604．23／[(1+15％)×(1+2％)]=1189．24(萬元)
