2012年土地估價(jià)師考試模擬試題：成本逼近法
發(fā)布時(shí)間：2012-07-25 共1頁
成本逼近法
| 一、單項(xiàng)選擇題： |
| 1．采用成本逼近法評(píng)估位于某工業(yè)區(qū)內(nèi)的單宗土地價(jià)格，計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)時(shí)應(yīng)按( )求取。 |
| 正確答案:D 解題思路：注意土地開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)倖栴}，分?jǐn)偟幕驹頌椋簯?yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用＝受益程度×設(shè)施總費(fèi)用。所以不僅僅是宗地內(nèi)外投入的費(fèi)用總和，還應(yīng)當(dāng)考慮分?jǐn)偳闆r。 |
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| 2．成本逼近法主要適用于( )的估價(jià)。 |
| 正確答案:D 解題思路：成本逼近法主要適用于工業(yè)用地估價(jià)，新開發(fā)土地、新增建設(shè)用地的估價(jià)。 |
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| 3．在成本逼近法中計(jì)算利潤時(shí)( )。 |
| 正確答案:C 解題思路：成本逼近法中投資利潤的計(jì)算公式為：投資利潤＝（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)）×投資回報(bào)率。利息不作為計(jì)算利潤的基數(shù)。 |
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| 4．下列各項(xiàng)費(fèi)用中不屬于土地取得費(fèi)的是( )。 |
| 正確答案:D 解題思路：土地取得費(fèi)按用地單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。征用農(nóng)村集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是征地費(fèi)用，包括兩部分：土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)。城鎮(zhèn)國有土地的土地取得費(fèi)按拆遷安置費(fèi)計(jì)算。拆遷安置費(fèi)主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)。 |
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| 5．成本逼近法一般適用于( )的估價(jià)。 |
| 正確答案:D 解題思路：一般成本逼近法適用于；新開發(fā)土地，不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價(jià)。 |
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| 二、多項(xiàng)選擇題： |
| 6．采用成本逼近法評(píng)估住宅用地劃撥土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，其土地成本應(yīng)包括( )。 |
正確答案:ABC 解題思路：成本逼近法的基本公式 式中V--土地價(jià)格； --土地取得費(fèi)；E --土地開發(fā)費(fèi)；T--稅費(fèi)；R --利息；R --利潤；R --土地增值； --土地成本價(jià)格。 |
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| 7．成本逼近法確定土地價(jià)格時(shí)除考慮土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)外，還應(yīng)加上( )。 |
正確答案:ABCE 解題思路： 式中V--土地價(jià)格； --土地取得費(fèi)；E --土地開發(fā)費(fèi)；T--稅費(fèi)；R.gif) --利息；R.gif) --利潤；R.gif) --土地增值； --土地成本價(jià)格。 |
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| 三、判斷題： |
| 8．采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，土地取得費(fèi)及其稅費(fèi)利息是以整個(gè)取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期的一半。( ) |
| 正確答案:B 解題思路：采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，土地取得費(fèi)及其稅費(fèi)利息是以整個(gè)取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期。 |
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| 9．成本逼近法的基本公式為：土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋利息＋利潤＋土地增值收益。( ) |
| 正確答案:B 解題思路：成本逼近法的基本公式為：土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋利息＋利潤＋稅費(fèi)＋土地增值收益。 |
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| 10．成本逼近法一般適用于有收益的商業(yè)物業(yè)的評(píng)估。( ) |
| 正確答案:B 解題思路：成本逼近法一般適用于：既無收益又元交易情況的學(xué)校、公園及公共建筑、公益設(shè)施、園地等特殊性土地的估價(jià)。 |
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| 11．若土地取得費(fèi)為10萬元／畝，開發(fā)費(fèi)用為10萬元／畝，開發(fā)周期為一年，開發(fā)費(fèi)用均勻投入，當(dāng)?shù)匾荒昶谫J款利息率為10％，則用成本逼近法計(jì)算地價(jià)時(shí)，兩次費(fèi)用的利息之和為2萬元／畝。( ) |
正確答案:B 解題思路：土地取得費(fèi)的利息應(yīng)當(dāng)是整個(gè)開發(fā)周期，計(jì)息期為一年，10×(1＋10％) ;開發(fā)費(fèi)用均勻投入，以整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)期（或資金投入期）的一半，10×(1＋10％) ，答案錯(cuò)誤。 |
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| 12．采用成本逼近法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，其中的土地取得費(fèi)是指因土地所有權(quán)由農(nóng)民集體所有轉(zhuǎn)為國家所有而發(fā)生的費(fèi)用。( ) |
| 正確答案:B 解題思路：土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用。 |
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