2012年土地估價師考試仿真試題(九)
發布時間：2012-07-25 共1頁
仿真試題(一)
| 一、案例分析題： |
1．某單位于2001年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權，并于2003年11月在此地塊上建成建筑物B．A地塊面積2000m.gif) ，建筑面積2500m，當時出讓地價為100萬元，建筑造價為300萬元，其經濟耐用年限為48年，殘值率為4％。2006年11月該單位為與外商合資，需將該房地產評估作價，據調查，2001-2006年該地區物價指數平均每年上漲8％，目前該地塊周圍地區征地等各項費用為20萬元／畝，土地開發費為2億元／km，當地銀行貸款年利率為12％，土地開發周期平均為1年，土地開發投資回報率為15％，當地土地增值收益率為15％，土地還原率為10％，目前該類建筑的重置價為1500元／m ，試根據上述資料評估該單位房地產現值。 |
| 正確答案: 第一步：采用成本逼近法計算土地使用權現值。 (1)土地取得費=20萬元／畝=300(元／m )(2)土地開發費=2億元／km =200(元／m)(3)計算利息： 300×[(1+12％)  -1]+200×[(1+12％) -1]=47．67(元／m)(4)計算開發利潤： (300+200)×15％=75(元；／m )(5)成本地價=(1)+(2)+(3)+(4)=622．67(元／m )(6)土地出讓增值收益=622．67×15％=93．40(元／m )(7)計算土地使用權現值。 目前剩余年期為45年，即土地使用權現值為： (622．67+93．40)×[1-1／(1+10％)  ]=706．25(元／m)(8)土地使用權總價=706．25×2000=1412500(元) 第二步：用重置成本折舊法計算房屋現值。 因為出讓期滿，土地及地上建筑物由政府無償收回，使用者得不到殘值。因此，全部重置價必須在使用年期內折舊完畢。 年折舊費=重置價／耐用年限=1500×2500／48=78125(元) 房屋現值=重置價一年折舊費×已使用年限 =1500×2500-78125×3=3515625(元) 第三步：計算房地產現值。 房地產現值=土地使用權現值+房屋現值 =1412500+3515625=4928125(元) |
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| 二、報告判讀題： |
| 2．下面是一份土地估價技術報告中采用假設開發法測算的說明部分(標注“略”的為正常內容)，請閱讀后回答相關問題。 1．估價對象建設期及利用方式分析 該地塊為出讓所得，根據××經濟技術開發區經濟發展局文件《關于“××住宅小區”項目初步設計的批復》(××開經［2005］053號)，該地塊將建成多層住宅小區，土地總面積95635m ，總建筑面積143452m，其中物管、會所等公建配套用房面積占3．4％，容積率1．5，建筑覆蓋率≤35％。估價人員進行了實地勘察，地塊離城市較近，有直達的主干道，地塊邊緣已經具備自來水和天然氣管道等基礎設施，而且自然景色優美，環境狀況表明很適合修建住宅，但是地址狀況表明只適合修建多層住宅。估價人員也對周邊市場進行了調查，由于有城市輕軌經過該區域，所以本區域對多層住宅需求較大。估價人員在綜合對區域的市場、環境及土地條件等分析后，認為在不改變多層住宅性質的前提下，為最大限度地提高開發價值，地塊最佳利用方式應該為：土地用途設定為多層別墅型住宅用地，總用地面積為95635m ，總建筑面積為35000m，其中物業管理、社區活動中心、小商場、小區停車庫、小郵局、小型銀行儲蓄所、社區醫療服務中心等公建配套用房面積占3．4％，建筑覆蓋率≤15％，容積率0．37，主要建筑物為多幢，二、三層的別墅排屋。本次評估按土地的最佳利用方式確定預期開發條件。根據以上項目的建設規模，本次評估確定其開發期為2年。由于本次評估目的為待開發土地市值估算，開發期自估價基準日算起。 2．預期售價確定及銷售狀況分析 根據××經濟技術開發區近期該區域樓盤銷售情況來看，該類出讓用地新開發的別墅排屋平均售價在3500～4000元／m 之間，考慮到該區域目前房地產市場行情，結合估價對象實際情況，經綜合分析，確定該地塊開發完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售價為3500元；／m，則該物業預期總售價為：總售價=平均售價×建筑面積 =3500×35000 =12250(萬元) 通過調查該區域房地產銷售情況，與待估對象相同或類似的房地產項目一般均采取預售形式，考慮到估價對象所處區域房地產銷售市場的實際情況，本次評估假設估價對象所建物業銷售狀況為：項目在開發1年后開始預售，且為均勻銷售，截至開發完成時銷售率達到40％，另外60％在開發完成后的1年半內均勻售出。假設房屋售價在銷售期內保持不變。 3．開發總費用的確定 根據待估宗地現狀，要建成一個完整可售和可居住的住宅小區，必須經過前期工程、建安工程和室外配套建設三個階段。本案的前期費用很復雜，除了其間發生的前期勘察設計、可行性研究費用、臨時“三通一平”費用外，還有解決市政設施缺口的有關費用，如5km長的電纜鋪設費用，100m長的排水管道等的鋪設費用；土建安裝及附屬工程費用；室外工程、綠化建設費用；管理費和不可預見費等。上述費用經歸類，可分為前期費用、建造成本、室外建設費用、管理費用四大項，分別估算如下。 (1)前期費用(分析過程略)。確定其前期費用為200元／m (按總建筑面積)，則前期費用總計為：前期費用=前期費用標準×總建筑面積 =200×35000 =700(萬元) 并設定為開發初期一次性投入。 (2)建造成本(分析過程略)。確定其平均建造成本為700元／m (按總建筑面積)，則整個物業總建造成本共計為：建造成本=平均建造成本×總建筑面積 =700×35000 =2450(萬元) 并設定為開發期內均勻投入。 (3)室外建設費用(分析過程略)。確定該地塊室外建設費用標準為220元／m (按土地面積)，則小區建設費用總計為：室外建設費用=室外建設費用標準×土地面積 =220×95635 =2103．97(萬元) 并設定為開發期內均勻投入。 (4)管理費用。包括開發過程中的管理費、監理費及不可預見費等，為上述(2)+(3)的5％計。設定為開發期內均勻投入。 管理費用=[(2)+(3)]×5％ =[2450+2103．971]×5％ =227．70(萬元) 4．銷售費用(分析過程略) 確定此項費用可按總售價的8％計，該項費用設定為與銷售進度同步投入。 銷售費用=總售價×8％ =12250×8％ =980(萬元) 5．利息率和利潤率確定 (1)利息率，本次評估將采用貼現方式計算地價，故不考慮投資利息。貼現率采用2006年4月28日公告的銀行1～3年期貸款利率6．03％。 (2)利潤率，房地產的利潤率關鍵要看市場供求狀況。根據對目前房地產企業資產收益率的統計，結合××市統計年鑒資料，考慮區域房地產實際市場情況，確定該房地產開發項目投資利潤率為24％。 6．地價測算 根據假設開發法基本公式，地價=預期售價-總開發費用-利潤-利息-銷售費用，結合本次評估實際，得到如下方程： 總地價   24％)-總地價×24％解上式得：總地價=2762．28萬元 土地單價=27622800／95635=289(元／m )就上述報告片斷，回答以下問題。 1．你認為報告中估價對象的最佳利用方式是否恰當，為什么? 2．請列出估價報告中可以作為判斷土地最佳利用方式的指標或者因素。(提示：不少于6個) 3．報告中不動產預期售價的確定過程較為簡單，如果采用市場案例分析確定，在選擇案例時有什么要求?(提示：不少于4個) 4．報告中不動產開發前期費用中，有不應計入的項目，請指出來。 5．報告中采用貼現的方式進行地價測算，假設開發法也可以不采用貼現方式測算地價，請根據報告中的數據資料，并假定地價為P，分別列出其總售價、建造成本、銷售費用、利息、利潤的計算式。 |
| 正確答案: (1)報告中估價對象的最佳利用方式不恰當。存在的問題如下。 ①不符合政策(別墅類高檔住宅為國家禁止產業用地)。 ②不合法(規劃批準為多層住宅)。 (2)估價報告中可以作為判斷土地最佳利用方式的指標或者因素如下。 ①設計批復。 ②用途為多層住宅小區。 ③容積率1．5。 ④建筑覆蓋率≤35％。 ⑤環境狀況表明很適合修建住宅。 ⑥地質狀況表明只適合修建多層住宅。 ⑦本區域對多層住宅需求較大。 (3)如果采用市場案例分析確定，在選擇案例時的要求如下。 ①多層住宅用地。 ②位于本區域(或同一市場圈等)。 ③近期(不超過3年)。 ④正常銷售。 ⑤規模相當。 ⑥檔次相當。 ⑦其他合理答案。 (4)不動產開發前期費用中不應計入的項目包括以下內容。 ①電纜鋪設費用。 ②排水管道費用。 (5)總售價、建造成本、銷售費用、利息、利潤的計算式。 ①總售價=3500×35000。 ②總開發費用=700+(2450+2103．97+227．70)或：建造成本=700×3500。 ③銷售費用=12250×8％。 ④利息=[(P+700)×(1+6．03％) -1]+(2450+2103．97+227．70)×[(1+ ⑤利潤=(P+700+2450+2103．97+227．70)×24％。 |
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| 3．下面是一個完整的土地估價技術報告(標注“略”的為正常內容)，請閱讀后指出錯誤點并說明原因(每指出一處錯誤并簡述原因的得1．25分，只指出錯誤不簡述原因的不得分，總分最高為30分)。 土地估價技術報告 第一部分總述 一、估價項目名稱 ××××地價評估。 二、委托估價方 ××××市新區塑料建材廠(其他略)。 三、受托估價方 ××××市地產評估咨詢中心(其他略)。 四、估價對象 本項評估是對××××市新區塑料建材廠所占宗地的地價評估。 五、估價目的 本報告為××××市新區塑料建材廠抵押貸款提供地價依據。 六、估價依據 (略)。 七、地價定義 50年土地使用權的現實市場價格。 八、估價期日 2006年5月20日-6月1日。 九、估價日期 2006年5月31日。 十、估價結果 總地價：1551．88萬元。 單位地價：519元／m 。樓面地價：1174元／m 。評估價格貨幣種類：人民幣。 十一、需要特殊說明的事項 (1)此項評估是評估期日的價格現值，假設在此期間物業價格值保持穩定。 (2)本報告只為××××塑料建材廠抵押貸款提供地價依據，未探討用于其他方面的可行性。 (3)樓房沒有進行結構測試和檢驗設施，因此不能確定其設施的完備性。 (4)報告之中有關證明材料由當事人提供。 (5)本報告有效期為半年。 (6)本報告全文或部分內容公布之前，需征得本中心同意，國家法律規定者除外。 十二、土地估價人員 ×××經濟師 ×××工程師 二00六年六月八日 第二部分估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1．土地位置狀況 待估宗地位于××××市新區××××號，屬工業用地，宗地四至東為×公司，西為×路，南為×道，北為×廠。占地面積29887．5m ，土地級別屬于二級甲。“國家建設用地使用證”證號為：××國用(2006)字第××號。2．土地權利狀況 該宗地以劃撥方式取得土地使用權，使用期限為50年，剩余45年，已使用5年，該單位享有土地的抵押權、擔保權、租賃權等他項權利，地上附著物及建筑物所有權歸××塑料建材廠。 3．建筑物和地上附著物狀況 ××塑料建材廠除辦公樓四層外，其他兩座廠房、傳達室等土地附著物均為平房，磚混結構，耐用年限30年，建筑面積13217．39m ，均為水泥地面，內墻為涂料粉刷，外墻水掃石裝飾，建筑高度12m，門窗均為塑鋼材料。二、地價影響因素分析 1．一般因素 ××塑料建材廠歷年來為新區支柱企業。近年來，由于受市場影響，效益開始滑坡，經營處于低谷，導致該廠負擔沉重，資金較為緊張，影響了發展，職工工資連續3個月沒有兌現。根據國家有關政策，該企業已經轉變經營機構，正在新上國家級項目。 2．區域因素 該宗地土地級別為二級甲工業用地，但交通條件較優越，新城道為城市生活型主干道，有通往市區和外縣的公共汽車，各種建筑均符合規劃要求。商業、服務業基本配套，環境有輕度污染，市政設施良好，上水、排水與區主干線連接，供電有保障。通信線路與市區電話聯網，可以全國直撥。供暖為統一供熱，是較為理想的工業用地。 3．個別因素 該宗地用地規劃、綠化、美化較好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用設施配套，最有效用途為工業，實際用途與最有效用途一致。宗地的寬度、進深、形狀等對工業用地沒有影響。按照區規劃要求，地上容積率為0．5～4。 第三部分土地估價 一、估價原則 1．主要遵循替代原則，可概括如下。 (1)土地價格水平由具有相同性質的替代性土地的價格所決定。 (2)地價水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格。 (3)土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。 2．最有效利用原則 由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據。 3．上述原則加上多種評估方法綜合分析、判斷等，以體現客觀、公正、科學、合法性。 二、估價方法與估價過程 依據文件有關規定，宗地地價評估選用兩種方法以上同時測算，綜合分析確定最終地價。 根據評估對象的實際情況，以市場比較法和基準地價系數修訂法進行評估。 1．市場比較法 (1)比較實例選擇：現收集到與待估宗地(H)條件類似的A、B、C三宗案例進行比較，其因素條件說明見下表。  (2)因素選擇(見下表)。  (3)因素條件說明(見下表)。  (4)實例修正后的地價計算。    (5)評價宗地(H)的地價。 (H)=(A+B+C)／3=(597．08+510．29+414．80)／3=507．39(元／m )總地價=507．39×29887．5=1516．46(萬元) 樓面地價=15164600／13217．39=1147．32(元／m )2．基準地價系數修訂法 依據《××××市國有土地使用權出讓金和級差地租收取標準》，確定委估地塊位于××××市新區中心東部，屬二級甲，基準地價18．9萬元／畝，估價對象土地用途為工業用地，年限修正系數為0．991，期日修正為系數5％，綜合因素修正系數為9．4％，按新區規劃辦要求，待估宗地容積率為1．8，即可求得宗地地價，系數修訂公式為：  式中P  -待估宗地地價；P-待估宗地對應的基準地價； Y-年限修正系數； K-綜合因素修正系數和； T-期日修正系數；  -容積率修正系數。單位地價=18．9×(1+9．4％)×0．991×(1+5％)×1．8 =531．09(元／m )總地價=531．09×29887．5=1587．3(萬元) 樓面地價=15873000／13217．39=1200．92(元／m )三、地價的確定 1．地價確定的方法 選取市場比較法、基準地價系數修訂法求取委估地塊地價，結果非常接近，無實質性差異，故取兩種結果的算術平均值作為委估宗地的地價評估結果。 2．估價結果 總地價：1587．3萬元。 單位地價：519元／m 。樓面地價：1174元／m 。第四部分附件 1．“國家建設用地使用證” 2．××單位房產所有證復印件 |
| 正確答案: (1)專業術語不規范，如：“國家建設用地使用證”應為“國有土地使用證”等。 (2)估價期日錯誤．應為—個時點。 (3)估價日期錯誤，應為—個時問段。 (4)地價定義中未界定所評估土地的開發程度。 (5)估價結果無大寫。 (6)估價人員不具備土地估價師資格，無土地估價師簽名。 (7)落款處未注明土地估價機構名稱，也未加蓋公章。 (8)產權狀況描述有誤，劃撥土地使用權不應有年限限制，也不應有擔保權、租賃權等權利。 (9)劃撥土地使用權作為抵押貸款評估時未注明相應的限定條件和相應的后果。 (10)一般因素描述混亂，所描述的內容不屬于一般因素的內容。 (11)容積率混亂，報告中在市場比較法說明待估宗地容積率為4，基準地價系數修訂法中容積率為1．8，個別因素描述中又稱容積率規劃要求為0．5～4，而根據報告中的土地和建筑面積數據，待估宗地容積率實際為0．44。 (12)市場比較法運用中存在嚴重問題。 ①虛假比較案例，所選的3個比較案例均為工業用地，但所描述條件中的容積率高達2．5～4．5，距市中心距離均在250—400m以內，與實際不符。 ②條件說明表中待估宗地條件與前面因素描述不一致，如容積率不符，前文講待估宗地在城市新區，比較時卻表述為距離市中心僅200m等。 ③所選的比較因素及比較過程，完全照搬報告規范格式中的有關內容，不能反映工業用地的特點。 ④地價指數混亂，不符合常理且存在明顯錯誤，如B、c案例交易時間均在2005年7月，地價指數分別為90和105等。 ⑤條件指數表中因素定量化錯誤較多，例如，作為工業用地，四地塊距離市中心距離差異很小，均在200～400m之間，對地價基本無影響，但表中的條件指數差異卻很大，分別為100、90、75、00，且00明顯屬于報告打印錯誤。 ⑥修正過程中，期日、區域因素和個別因素均與前述比較過程不一致，數據不知從何而來。 ⑦三個比較結果差異較大，在414．80～597．08之間，差異超過40％，不能直接用3個結果平均。 ⑧樓面地價計算公式與結果不符，算式有誤。 (13)基準地價系數修正法應用存在問題。 ①容積率錯誤，修正方法不妥。 ②期日修正與前后不一致。 ③修正過程及修正系數的來源及標準未交代。 ④單位地價計算結果與計算算式不一致。 (14)附件中缺少估價機構資格證書復印件。 |
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| 4．下面是一份土地估價技術報告中收益還原法測算說明部分(標注“略”的為正常內容)。請閱讀后回答相關問題。 1．確定房地出租客觀租金 應用市場比較法確定房地出租客觀租金。根據收集的房地出租案例資料，選取了與待估房地產處于同一供需圈內區位條件相似、規模相當、臨街狀況和建筑物相似的3個房地出租交易實例A、B、C．經過比較分析，計算得到3個案例的比準租金，其中，比準租金A=295．60元／m ，比準租金B=311．50元／m，比準租金C=280．88元／m。根據對市場信息及對估價對象條件的分析，確定取3個比準租金的算術平均值作為評估對象的客觀租金，計算過程如下： 客觀租金=(295．60+311．50+280．88)／3=295．99(元／m )2．計算房地出租年總收益(注：房屋建筑面積是9015m )房地年總收益=房屋建筑面積×租金 =9015×295．99 =2134680(元) 3．計算房地出租年總費用 房地出租年總費用包括管理費、維修費、保險費、稅金和房屋年折舊費等。 (1)管理費。根據調查了解，當地房屋的經營管理費一般為房地年租金的3％，即： 房屋出租經營管理費=房地年總收益×3％ =2134680×3％ =64040(元) (2)維修費。根據××市建設和房管部門提供的資料，市區房屋出租年維修費通常為房屋重置價的2％。待估宗地上房屋為鋼混結構，參照××市房產和物價管理部門公布的各類房屋重置價及耐用年限等標準，結合土地估價師經驗判斷，確定與待估宗地上房屋同類結構的房屋重置價格為750元／m ，耐用年限60年，殘值率為零。房屋出租維修費=房屋重置價×2％ =9015×750×2％ =135225(元) (3)保險費。根據調查，××市市區房屋保險費率為房屋重置價的0．2％。根據估價師現場勘察和對照《房屋完損等級評定標準》，確定待估宗地上房屋在估價期日為基本完好房，成新率為75％。 房屋年保險費=房屋重置價×0．2％ =9015×750×0．2％ =13522(元) (4)稅金。稅金包括房產稅、營業稅兩項，其中，房產稅按房屋出租年租金的12％計，營業稅按房屋出租年租金的5％計。 房產稅=房地年總收益×12％ =2134680(元)×12％ =256162(元) 營業稅=房地年總收益×5％ =2134680×5％ =106734(元) 稅金合計=房產稅+營業稅 =256162+106734 =362896(元) (5)房屋年折舊費。折舊費按照土地剩余使用年期35計算，殘值率為零。 房屋年折舊費=房屋重置價×(1-殘值率)／剩余使用年期 =9015×750×(1-0)／35 =193179(元) (6)房地出租年總費用=管理費+維修費+保險費+稅金+房屋年折舊費 =64040+135225+13522+362896+193179 =768862(元) 4．計算房地純收益 房地年純收益=房地出租年總收益-房地出租年總費用 =2134680-768862 =1365818(元) 5．計算土地純收益 (1)土地還原利率的確定。根據市場調查分析，確定土地還原利率為8％。 (2)房屋還原利率的確定。根據市場調查分析，確定房屋還原利率為10％。 (3)計算房屋純收益。房屋純收益根據房屋現值還原得到。 房屋現值=房屋重置價×房屋成新度 =9015×750×75％ =5070938(元) 房屋純收益：房屋現值×房屋還原利率 =5070938×10％ =507094(元) 土地純收益=房地純收益一房屋純收益 =1365818-507094 =858724(元) 6．計算土地價格 總地價=(土地年純收益／土地還原利率)×  =(858724／8％)×[1-1／(1+8％)  ]=10008428(元) 土地單價=10008428／2504．1 =3996．82(元／m )(注：土地面積為2504．1m)請根據上述報告片斷回答以下問題。 1．上述報告對所選案例的租金說明不清楚，依據報告的具體內容看，缺少哪些方面的說明? 2．上述報告計算房地出租年總收益時，直接使用建筑面積乘以租金標準，漏掉了哪些對總收益有影響的參數? 3．上述報告確定土地還原利率為8％，但是缺乏明確的依據。請問確定土地還原利率的方法一般有哪些? 4．上述報告中計算房屋純收益的目的是計算土地純收益，這種從不動產總收益中剝離出某一部分或者要素的價值的方法，其所遵循的估價原則是( )。(只有1個選項正確，請填在括號內) A．替代原則 B．最有效使用原則 C．預期收益原則 D．貢獻原則 |
| 正確答案: (1)依據報告的具體內容，缺少以下方面的說明。 ①沒有說明租金時間單位(是年租金、月租金，還是日租金)。 ②沒有說明租金類型(是市場平均租金，還是個別租金)。 ③沒有說明租金時點。 ④沒有說明租金情況(是正常情況，還是特殊情況)。 (2)上述報告漏掉了以下對總收益有影響的參數。 ①可利用率(建筑可利用率)。 ②出租率(空置狀況)。 ③損失率(租賃變動)。 (3)計算土地還原利率的方法包括以下幾種。 ①純收益與價格比率法(或稱市場法、市場提取法)。 ②安全利率加風險調整值法(或稱累加法)。 ③投資風險和投資收益率綜合排序插入法。 ④其他合理答案。 4．D |
