2012年土地估價師考試仿真試題(八)
發布時間：2012-07-25 共1頁
仿真試題(二)
一、單項選擇題：
1．下列屬于影響地價因素的有( )。
A．股份制改組
B．清產核資
C．容積率
D．抵押和拍賣
正確答案:C
2．下列屬于面狀分布形式的土地因素的特征的是( )。
A．所依附的客體在城鎮中占地面積小
B．僅對其自身客體所在位置產生影響
C．通過區位的波及性和效益外溢等作用形成一定的區位關系
D．在空間分布上聚集現象明顯
正確答案:B
3．在房產出租、小商品活動較為發達的地區，評估的技術路線往往采用( )。
A．租金剝離法
B．層次分析法
C．總分頻率曲線法
D．級差收益測算法
正確答案:A
4．我國宗地地價評估有三大基本方法，不包括( )。
A．市場比較法
B．收益法
C．成本法
D．剩余法
正確答案:D
5．定級因素因子指標的量化方法為采用最大、最小值或均值法的是( )因素。
A．面狀
B．線狀
C．點狀
D．有交叉影響的
正確答案:A
二、多項選擇題：
6．標定地價劃撥土地使用權，( )時補交土地使用權出讓金的標準。
A．出賣
B．轉讓
C．承典
D．出租
E．抵押
正確答案:BDE
7．對于( )等均需要對不動產資產進行估價。
A．企業兼并
B．投資
C．參股
D．企業解體
E．企業重組
正確答案:ABC
8．基準地價評估所用數據以現實土地( )為主。
A．收益
B．租金
C．潛力
D．地價
E．取得費
正確答案:ABD
9．影響價格的建筑物的自身因素有( )。
A．面積、結構、材料
B．臨街狀況
C．建筑物的年代
D．設計、設備和施工質量
E．朝向、樓層、建筑物外觀
正確答案:ADE
10．基準地價的特點有( )。
A．全域性
B．分用途
C．無限期
D．平均性
E．有限期
正確答案:ABDE
三、情景分析題：
（11-15題共用題干）
企業擁有一宗土地面積為20畝的國有出讓土地，規劃建設40000m綜合大樓和20000m公寓，預計2年建成后即全部售出。企業甲在完成前期投入后，擬將該宗地轉讓給房地產開發商乙。經調查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價為6000元／m，公寓售價為4500元／m，同類結構的綜合樓工程建筑費及專業費為2100元／m，公寓為1800元／m，在建筑期間，建筑費及專業費第一年投入40％，第二年投入60％，銀行貸款年利率為5．5％，開發利潤為總售價的15％，銷售稅率為售價的5．5％。
11．該宗地在規劃條件下的總地價為( )萬元。
A．12253．59
B．13460．85
C．11538．69
D．12760．47
12．經甲乙雙方協商，房地產開發商乙準備以開發完成后的部分房地產按售價的90％給甲作為地價的補償，開發后的房地產銷售稅費由乙統一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉讓稅費，試問甲除可得到14000m綜合樓外，還可分得( )m的公寓。
A．13657．40
B．12360
C．11589．11
D．11267．76
13．根據評估目的不同，宗地地價可分為( )。
A．基準地價、標定地價、交易底價等
B．成交地價、標定地價、交易底價等
C．基準地價、成交地價、標定地價等
D．標定地價、出讓底價、交易地價等
14．宗地地價評估的程序，是從( )開始到最后提交估價報告書為止的全過程。
A．收集資料
B．接受估價委托書
C．擬定估價作業計劃
D．確定估價基本項目
15．宗地地價是指具體宗地在某一期日的( )價格。
A．土地抵押權
B．土地使用權
C．土地租賃權
D．土地所有權
正確答案:11．A；12．C；13．D；14．B；15．B
（16-20題共用題干）
某國有企業甲獲準于2001年12月31H在所使用的國有劃撥土地上建成一綜合大樓，總建筑面積為13200m，建筑容積率為2．4。該大樓一至二層為商場，商場建筑面積為4300m，兩層建筑面積相同；三至四層為辦公樓，建筑面積為3800m，兩層建筑面積相同；四層以上為住宅，已按政策分配給企業職工，進行了房改。
16．甲企業為完善土地產權，于2008年12月31日擬對該劃撥土地使用權辦理國有土地使用證，以下對甲企業辦理土地登記手續的敘述，正確的有( )。
A．應分用途登記
B．按綜合用途對全部土地進行登記
C．住宅部分不能由企業辦理土地登記手續
D．住宅部分雖已分配給職工，但也應由企業辦理土地登記手續
17．該企業一職工馮某分配到六層一套三室一廳單元住房，建筑面積為88m，房改時按成本價交納了購房費用，2009年12月31日馮某將其住房出售給張某，對所涉及土地應辦理的手續有( )。
A．依法獲得土地補償
B．依法辦理土地登記手續
C．依法交納土地占用費
D．應依法交納土地出讓金
18．企業甲為融資需要，于2009年12月31日準備以該大樓的第三層到銀行乙進行抵押貸款，并委托土地估價機構A對所涉及的土地進行價格評估。在土地估價機構A接受委托后，首先應明確的內容有( )。
A．估價日期
B．評估基準日
C．評估目的
D．評估對象
19．企業甲為融資需要，于2009年12月31日準備以該大樓的第三層到銀行乙進行抵押貸款，并委托土地估價機構A對所涉及的土地進行價格評估，可選用的估價方法不包括( )。
A．市場比較法
B．路線價估價法
C．基準地價系數修正法
D．成本逼近法
20．土地估價機構A選用了市場比較法和剩余法兩種方法進行估價，市場比較法評估結果為3800元／m(建筑面積)，剩余法評估結果為3100元／m(建筑面積)，銀行乙經綜合分析，決定貸款500萬元，要求估價機構的評估值最好能達到760萬元，如要滿足銀行的要求，估價機構采取的措施是( )。
A．可建議增加抵押物的期限
B．可建議擴大抵押物的權限
C．可建議增加抵押物的建筑面積
D．可建議增加其他抵押物
正確答案:16．AC；17．BD；18．BCD；19．D；20．C
四、計算題：
21．某房地產開發公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權，宗地條件如下：宗地面積4500m，用途為商住綜合樓，出讓年限為50年，規劃限制條件和設計方案為總建筑面積15600m。其中，地下2層，地下的第二層1000m為設備層；地下的第一層1000m為停車場，設有汽車位60個。地上1～4層為商場，面積4000m，5～16層為住宅，面積9600m，地上尚有車位50個。根據當地規定，交足40％地價款后即可開工，剩余地價款應在建筑物建成后一次性交清。
根據市場調查，有以下數據：該項目開發建設周期為2年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售價為5000元／m，銷售稅費為售價9％；商場和車位用于出租，同類型、同檔次商場日租金按可出租面積計算為5元／m，可出租面積占總建筑面積的70％，每個汽車位租金為地下480元／月，地上400元／月，有關稅費及經營管理費按租金的30％計。此類建筑物的建安綜合成本分別為：商場及地下部分2500元／m，住宅2000元／m，地上車位平均為500元／個，專業費為建安綜合成本的3％，假設資金投入方式為第一年60％，第二年40％。目前貸款年利率為8％，投資回報率為20％，土地還原利率為7．5％，商場的房地產綜合還原率為7％，建筑物還原利率為8．5％。
試計算該開發公司開工時應交納的地價款。
正確答案:
1．解題思路及方法選用先采用收益還原法計算不動產價格，再用剩余法計算土地價格。
2．解題步驟
第一步：計算開發總價值。
(1)住宅部分：5000×9600=4800(萬元)
(2)商場和地下停車場部分。
商場租金：5×4000×365×70％=511(萬元)
地下停車場租金：60×480×12=34．56(萬元)
租金總收人：511+34．56=545．56(萬元)
有關稅費和經營管理費：545．56×30％=163．668(萬元)
租金純收人=545．56-163．668=381．892(萬元)
價格=(381．892／7％)×[1-1／(1+7％)]=5243．56(萬元)
(3)地上停車位部分。
租金收入：400×50×12=24(萬元)
稅費：24×30％=7．2(萬元)
租金純收入：24-7．2=16．8(萬元)
價格：(16．8／7．5％)×[1-1／(1+7．5％)]=217．04(萬元)
(4)合計：4800+5243．56+217．04=10260．60(萬元)
第二步：建安成本及專業費。
商場和地下部分：2500×6000×(1+3％)=1545(萬元)
住宅部分：2000×9600×(1+3％)：1977．6(萬元)
地上停車位部分：50個×500×(1+3％)=2．58(萬元)
合計：1545+1977．6+2．58=3525．18(萬元)
第三步：銷售稅金。
5000×9600×9％=432(萬元)
第四步：利息。
利息=總地價×[(1+8％)-1]+3525．18×60％×[(1+8％)-1]+3525．18×40％×[(1+8％)-1]
=0．1664×總地價+314．14(萬元)
第五步：利潤。
利潤=(總地價+3525．18)×20％=0．2×總地價+705．04(萬元)
第六步：余值。
余值=總價值-建安成本及專業費-銷售稅金-利息-利潤
即：總地價=10260．60-3525．18-432-(0．1664×總地價+314．14)-(0．2×總地價+705．04)
1．3664×總地價=5284．24(萬元)
總地價=3867．27(萬元)
第七步：開發商須交納總地價的40％。
3867．27×40％=1546．91(萬元)
22．某市一綜合大廈，于2005年10月底建成，用途為綜合，其中1～3層為商場，建筑面積為4000m；4～10層為寫字樓，建筑面積為7500m，建筑總容積率為4。該大廈用地是在2003年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權，出讓地價為1250萬元。2008年該大廈所有者擬進行股份制改制，請評估出該宗土地在2008年10月31日現狀基礎設施條件下(基礎設施條件，略)的土地使用權價格。
據調查，目前該大廈租賃合同中商場的實際租金為每日5．5元／m(建筑面積)、寫字樓的實際租金為每日3．5元／m(建筑面積)，同類物業的平均租金水平可按出租建筑面積計算為：商場每日為5．0元／m(建筑面積)(可出租面積占建筑面積的75％)，出租空置率為5％；寫字樓每日為4．0元／m(建筑面積)(可出租面積占建筑面積的70％)，空置率平均為20％，各類物業出租的費用一般為：年管理費為租金的5％，年維修費為重置價的8％，每年需支付稅費30元／m(建筑面積)，年保險費為重置價的2‰，該大廈為框架結構，重置價為3000元／m(建筑面積)，經濟耐用年限為50年，殘值率為2％，該城市從2003年至2008年物價指數每年上漲9％，當地土地還原率為8％，綜合還原率為9％。
正確答案:
1．解題思路與方法選用
先運用收益還原法計算房地產總價，再利用重置成本法計算房屋現值，最后從房地產總價中扣除房屋現值即得到土地價格。
2．解題步驟
第一步：計算大廈房地年總收益。
商場年總收益=5．0×4000×75％×(1-5％)×365=520．125(萬元)
寫字樓年總收益=4．0×7500×70％×(1-20％)×365=613．2(萬元)
房地年總收益=520．125+613．2=1133．325(萬元)
第二步：計算房地出租年總費用。
年總管理費=1133．325×5％=56．67(萬元)
年總維修費=3000×(4000+7500)×8％=276(萬元)
年總稅費=30×(4000+7500)=34．5(萬元)
年保險費=3000×(4000+7500)×2‰=6．9(萬元)
年折舊費=[3000×(4000+7500)]／48=71．875(萬元)
年總費用=56．67+276+34．5+6．9+71．875=445．945(萬元)
第三步：計算房地年純收益。
純收益=1133．325-445．945=687．38(萬元)
第四步：計算目前房地產總價值。
總價值=a／r×[1-1／(1+r)]
式中α-純收益687．38萬元；
r-綜合還原率9％；
n-房地產收益年限，(50-5)=45(年)。
總價值=(687．38／9％)×[1-1／(1+9％)]=7479．52(萬元)
第五步：計算大廈房產現值。
重置價格=3000×(4000+7500)=3450(萬元)
房產現值=3450-71．875×3=3234．375(萬元)
第六步：計算大廈所占用土地目前的地價。
總地價=房地產總價-房產現值=7479．52-3234。375=4245。145(萬元)
單位地價=42451450／2875=14765．7(元／m)
