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仿真試題(二)
一、單項(xiàng)選擇題：
1．下列屬于影響地價(jià)因素的有(    )。
A．股份制改組
B．清產(chǎn)核資
C．容積率
D．抵押和拍賣(mài)

正確答案:C
 
2．下列屬于面狀分布形式的土地因素的特征的是(    )。
A．所依附的客體在城鎮(zhèn)中占地面積小
B．僅對(duì)其自身客體所在位置產(chǎn)生影響
C．通過(guò)區(qū)位的波及性和效益外溢等作用形成一定的區(qū)位關(guān)系
D．在空間分布上聚集現(xiàn)象明顯

正確答案:B
 
3．在房產(chǎn)出租、小商品活動(dòng)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，評(píng)估的技術(shù)路線往往采用(    )。
A．租金剝離法
B．層次分析法
C．總分頻率曲線法
D．級(jí)差收益測(cè)算法

正確答案:A
 
4．我國(guó)宗地地價(jià)評(píng)估有三大基本方法，不包括(    )。
A．市場(chǎng)比較法
B．收益法
C．成本法
D．剩余法

正確答案:D
 
5．定級(jí)因素因子指標(biāo)的量化方法為采用最大、最小值或均值法的是(    )因素。
A．面狀
B．線狀
C．點(diǎn)狀
D．有交叉影響的

正確答案:A
 
二、多項(xiàng)選擇題：
6．標(biāo)定地價(jià)劃撥土地使用權(quán)，(    )時(shí)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。
A．出賣(mài)
B．轉(zhuǎn)讓
C．承典
D．出租
E．抵押

正確答案:BDE
 
7．對(duì)于(    )等均需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。
A．企業(yè)兼并
B．投資
C．參股
D．企業(yè)解體
E．企業(yè)重組

正確答案:ABC
 
8．基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所用數(shù)據(jù)以現(xiàn)實(shí)土地(    )為主。
A．收益
B．租金
C．潛力
D．地價(jià)
E．取得費(fèi)

正確答案:ABD
 
9．影響價(jià)格的建筑物的自身因素有(    )。
A．面積、結(jié)構(gòu)、材料
B．臨街狀況
C．建筑物的年代
D．設(shè)計(jì)、設(shè)備和施工質(zhì)量
E．朝向、樓層、建筑物外觀

正確答案:ADE
 
10．基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)有(    )。
A．全域性
B．分用途
C．無(wú)限期
D．平均性
E．有限期

正確答案:ABDE
 
三、情景分析題：
（11-15題共用題干）
企業(yè)擁有一宗土地面積為20畝的國(guó)有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)40000m綜合大樓和20000m公寓，預(yù)計(jì)2年建成后即全部售出。企業(yè)甲在完成前期投入后，擬將該宗地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乙。經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價(jià)為6000元／m，公寓售價(jià)為4500元／m，同類(lèi)結(jié)構(gòu)的綜合樓工程建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)為2100元／m，公寓為1800元／m，在建筑期間，建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)第一年投入40％，第二年投入60％，銀行貸款年利率為5．5％，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為總售價(jià)的15％，銷(xiāo)售稅率為售價(jià)的5．5％。
11．該宗地在規(guī)劃條件下的總地價(jià)為(    )萬(wàn)元。
A．12253．59
B．13460．85
C．11538．69
D．12760．47
12．經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乙準(zhǔn)備以開(kāi)發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價(jià)的90％給甲作為地價(jià)的補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)銷(xiāo)售稅費(fèi)由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，試問(wèn)甲除可得到14000m綜合樓外，還可分得(    )m的公寓。
A．13657．40
B．12360
C．11589．11
D．11267．76
13．根據(jù)評(píng)估目的不同，宗地地價(jià)可分為(    )。
A．基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)等
B．成交地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)等
C．基準(zhǔn)地價(jià)、成交地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等
D．標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)、交易地價(jià)等
14．宗地地價(jià)評(píng)估的程序，是從(    )開(kāi)始到最后提交估價(jià)報(bào)告書(shū)為止的全過(guò)程。
A．收集資料
B．接受估價(jià)委托書(shū)
C．?dāng)M定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃
D．確定估價(jià)基本項(xiàng)目
15．宗地地價(jià)是指具體宗地在某一期日的(    )價(jià)格。
A．土地抵押權(quán)
B．土地使用權(quán)
C．土地租賃權(quán)
D．土地所有權(quán)

正確答案:11．A；12．C；13．D；14．B；15．B
 
（16-20題共用題干）
某國(guó)有企業(yè)甲獲準(zhǔn)于2001年12月31H在所使用的國(guó)有劃撥土地上建成一綜合大樓，總建筑面積為13200m，建筑容積率為2．4。該大樓一至二層為商場(chǎng)，商場(chǎng)建筑面積為4300m，兩層建筑面積相同；三至四層為辦公樓，建筑面積為3800m，兩層建筑面積相同；四層以上為住宅，已按政策分配給企業(yè)職工，進(jìn)行了房改。
16．甲企業(yè)為完善土地產(chǎn)權(quán)，于2008年12月31日擬對(duì)該劃撥土地使用權(quán)辦理國(guó)有土地使用證，以下對(duì)甲企業(yè)辦理土地登記手續(xù)的敘述，正確的有(    )。
A．應(yīng)分用途登記
B．按綜合用途對(duì)全部土地進(jìn)行登記
C．住宅部分不能由企業(yè)辦理土地登記手續(xù)
D．住宅部分雖已分配給職工，但也應(yīng)由企業(yè)辦理土地登記手續(xù)
17．該企業(yè)一職工馮某分配到六層一套三室一廳單元住房，建筑面積為88m，房改時(shí)按成本價(jià)交納了購(gòu)房費(fèi)用，2009年12月31日馮某將其住房出售給張某，對(duì)所涉及土地應(yīng)辦理的手續(xù)有(    )。
A．依法獲得土地補(bǔ)償
B．依法辦理土地登記手續(xù)
C．依法交納土地占用費(fèi)
D．應(yīng)依法交納土地出讓金
18．企業(yè)甲為融資需要，于2009年12月31日準(zhǔn)備以該大樓的第三層到銀行乙進(jìn)行抵押貸款，并委托土地估價(jià)機(jī)構(gòu)A對(duì)所涉及的土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。在土地估價(jià)機(jī)構(gòu)A接受委托后，首先應(yīng)明確的內(nèi)容有(    )。
A．估價(jià)日期
B．評(píng)估基準(zhǔn)日
C．評(píng)估目的
D．評(píng)估對(duì)象
19．企業(yè)甲為融資需要，于2009年12月31日準(zhǔn)備以該大樓的第三層到銀行乙進(jìn)行抵押貸款，并委托土地估價(jià)機(jī)構(gòu)A對(duì)所涉及的土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，可選用的估價(jià)方法不包括(    )。
A．市場(chǎng)比較法
B．路線價(jià)估價(jià)法
C．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
D．成本逼近法
20．土地估價(jià)機(jī)構(gòu)A選用了市場(chǎng)比較法和剩余法兩種方法進(jìn)行估價(jià)，市場(chǎng)比較法評(píng)估結(jié)果為3800元／m(建筑面積)，剩余法評(píng)估結(jié)果為3100元／m(建筑面積)，銀行乙經(jīng)綜合分析，決定貸款500萬(wàn)元，要求估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估值最好能達(dá)到760萬(wàn)元，如要滿足銀行的要求，估價(jià)機(jī)構(gòu)采取的措施是(    )。
A．可建議增加抵押物的期限
B．可建議擴(kuò)大抵押物的權(quán)限
C．可建議增加抵押物的建筑面積
D．可建議增加其他抵押物

正確答案:16．AC；17．BD；18．BCD；19．D；20．C
 
四、計(jì)算題：
21．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權(quán)，宗地條件如下：宗地面積4500m，用途為商住綜合樓，出讓年限為50年，規(guī)劃限制條件和設(shè)計(jì)方案為總建筑面積15600m。其中，地下2層，地下的第二層1000m為設(shè)備層；地下的第一層1000m為停車(chē)場(chǎng)，設(shè)有汽車(chē)位60個(gè)。地上1～4層為商場(chǎng)，面積4000m，5～16層為住宅，面積9600m，地上尚有車(chē)位50個(gè)。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，交足40％地價(jià)款后即可開(kāi)工，剩余地價(jià)款應(yīng)在建筑物建成后一次性交清。
根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有以下數(shù)據(jù)：該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為2年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售價(jià)為5000元／m，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)9％；商場(chǎng)和車(chē)位用于出租，同類(lèi)型、同檔次商場(chǎng)日租金按可出租面積計(jì)算為5元／m，可出租面積占總建筑面積的70％，每個(gè)汽車(chē)位租金為地下480元／月，地上400元／月，有關(guān)稅費(fèi)及經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)按租金的30％計(jì)。此類(lèi)建筑物的建安綜合成本分別為：商場(chǎng)及地下部分2500元／m，住宅2000元／m，地上車(chē)位平均為500元／個(gè)，專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建安綜合成本的3％，假設(shè)資金投入方式為第一年60％，第二年40％。目前貸款年利率為8％，投資回報(bào)率為20％，土地還原利率為7．5％，商場(chǎng)的房地產(chǎn)綜合還原率為7％，建筑物還原利率為8．5％。
試計(jì)算該開(kāi)發(fā)公司開(kāi)工時(shí)應(yīng)交納的地價(jià)款。
 

正確答案:
1．解題思路及方法選用先采用收益還原法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，再用剩余法計(jì)算土地價(jià)格。
2．解題步驟
第一步：計(jì)算開(kāi)發(fā)總價(jià)值。
(1)住宅部分：5000×9600=4800(萬(wàn)元)
(2)商場(chǎng)和地下停車(chē)場(chǎng)部分。
商場(chǎng)租金：5×4000×365×70％=511(萬(wàn)元)
地下停車(chē)場(chǎng)租金：60×480×12=34．56(萬(wàn)元)
租金總收人：511+34．56=545．56(萬(wàn)元)
有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)：545．56×30％=163．668(萬(wàn)元)
租金純收人=545．56-163．668=381．892(萬(wàn)元)
價(jià)格=(381．892／7％)×[1-1／(1+7％)]=5243．56(萬(wàn)元)
(3)地上停車(chē)位部分。
租金收入：400×50×12=24(萬(wàn)元)
稅費(fèi)：24×30％=7．2(萬(wàn)元)
租金純收入：24-7．2=16．8(萬(wàn)元)
價(jià)格：(16．8／7．5％)×[1-1／(1+7．5％)]=217．04(萬(wàn)元)
(4)合計(jì)：4800+5243．56+217．04=10260．60(萬(wàn)元)
第二步：建安成本及專(zhuān)業(yè)費(fèi)。
商場(chǎng)和地下部分：2500×6000×(1+3％)=1545(萬(wàn)元)
住宅部分：2000×9600×(1+3％)：1977．6(萬(wàn)元)
地上停車(chē)位部分：50個(gè)×500×(1+3％)=2．58(萬(wàn)元)
合計(jì)：1545+1977．6+2．58=3525．18(萬(wàn)元)
第三步：銷(xiāo)售稅金。
5000×9600×9％=432(萬(wàn)元)
第四步：利息。
利息=總地價(jià)×[(1+8％)-1]+3525．18×60％×[(1+8％)-1]+3525．18×40％×[(1+8％)-1]
=0．1664×總地價(jià)+314．14(萬(wàn)元)
第五步：利潤(rùn)。
利潤(rùn)=(總地價(jià)+3525．18)×20％=0．2×總地價(jià)+705．04(萬(wàn)元)
第六步：余值。
余值=總價(jià)值-建安成本及專(zhuān)業(yè)費(fèi)-銷(xiāo)售稅金-利息-利潤(rùn)
即：總地價(jià)=10260．60-3525．18-432-(0．1664×總地價(jià)+314．14)-(0．2×總地價(jià)+705．04)
1．3664×總地價(jià)=5284．24(萬(wàn)元)
總地價(jià)=3867．27(萬(wàn)元)
第七步：開(kāi)發(fā)商須交納總地價(jià)的40％。
3867．27×40％=1546．91(萬(wàn)元)
 
22．某市一綜合大廈，于2005年10月底建成，用途為綜合，其中1～3層為商場(chǎng)，建筑面積為4000m；4～10層為寫(xiě)字樓，建筑面積為7500m，建筑總?cè)莘e率為4。該大廈用地是在2003年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權(quán)，出讓地價(jià)為1250萬(wàn)元。2008年該大廈所有者擬進(jìn)行股份制改制，請(qǐng)?jiān)u估出該宗土地在2008年10月31日現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施條件下(基礎(chǔ)設(shè)施條件，略)的土地使用權(quán)價(jià)格。
據(jù)調(diào)查，目前該大廈租賃合同中商場(chǎng)的實(shí)際租金為每日5．5元／m(建筑面積)、寫(xiě)字樓的實(shí)際租金為每日3．5元／m(建筑面積)，同類(lèi)物業(yè)的平均租金水平可按出租建筑面積計(jì)算為：商場(chǎng)每日為5．0元／m(建筑面積)(可出租面積占建筑面積的75％)，出租空置率為5％；寫(xiě)字樓每日為4．0元／m(建筑面積)(可出租面積占建筑面積的70％)，空置率平均為20％，各類(lèi)物業(yè)出租的費(fèi)用一般為：年管理費(fèi)為租金的5％，年維修費(fèi)為重置價(jià)的8％，每年需支付稅費(fèi)30元／m(建筑面積)，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的2‰，該大廈為框架結(jié)構(gòu)，重置價(jià)為3000元／m(建筑面積)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，殘值率為2％，該城市從2003年至2008年物價(jià)指數(shù)每年上漲9％，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8％，綜合還原率為9％。
 

正確答案:
1．解題思路與方法選用
先運(yùn)用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)，再利用重置成本法計(jì)算房屋現(xiàn)值，最后從房地產(chǎn)總價(jià)中扣除房屋現(xiàn)值即得到土地價(jià)格。
2．解題步驟
第一步：計(jì)算大廈房地年總收益。
商場(chǎng)年總收益=5．0×4000×75％×(1-5％)×365=520．125(萬(wàn)元)
寫(xiě)字樓年總收益=4．0×7500×70％×(1-20％)×365=613．2(萬(wàn)元)
房地年總收益=520．125+613．2=1133．325(萬(wàn)元)
第二步：計(jì)算房地出租年總費(fèi)用。
年總管理費(fèi)=1133．325×5％=56．67(萬(wàn)元)
年總維修費(fèi)=3000×(4000+7500)×8％=276(萬(wàn)元)
年總稅費(fèi)=30×(4000+7500)=34．5(萬(wàn)元)
年保險(xiǎn)費(fèi)=3000×(4000+7500)×2‰=6．9(萬(wàn)元)
年折舊費(fèi)=[3000×(4000+7500)]／48=71．875(萬(wàn)元)
年總費(fèi)用=56．67+276+34．5+6．9+71．875=445．945(萬(wàn)元)
第三步：計(jì)算房地年純收益。
純收益=1133．325-445．945=687．38(萬(wàn)元)
第四步：計(jì)算目前房地產(chǎn)總價(jià)值。
總價(jià)值=a／r×[1-1／(1+r)]
式中α-純收益687．38萬(wàn)元；
r-綜合還原率9％；
n-房地產(chǎn)收益年限，(50-5)=45(年)。
總價(jià)值=(687．38／9％)×[1-1／(1+9％)]=7479．52(萬(wàn)元)
第五步：計(jì)算大廈房產(chǎn)現(xiàn)值。
重置價(jià)格=3000×(4000+7500)=3450(萬(wàn)元)
房產(chǎn)現(xiàn)值=3450-71．875×3=3234．375(萬(wàn)元)
第六步：計(jì)算大廈所占用土地目前的地價(jià)。
總地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)-房產(chǎn)現(xiàn)值=7479．52-3234。375=4245。145(萬(wàn)元)
單位地價(jià)=42451450／2875=14765．7(元／m)