2012年土地估價師考試模擬試題：市場比較法
發布時間：2012-07-25 共1頁
市場比較法
| 一、單項選擇題： |
1．某城市按季度編制土地出讓價格環比指數（見表7-1），若將發生在1月31日的交易案例按季度修正到當年8月31日，期日修正系數為( )。 |
正確答案:D 解題思路：以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數。如果以上一個時期作為基期的，稱為環比價格指數(見表7-2)。  P2／P1＝102.36P2＝102.36×P1P3／P2＝110.63P3＝P2×110.63＝102.36×110.63％＝113.24 |
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| 2．在市場比較法中，選定的與待估宗地具有替代關系的交易案例宗地稱為( )。 |
| 正確答案:B |
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| 3．采用市場比較法評估求得的土地價格，通常稱之為( )。 |
| 正確答案:D |
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| 4．采用市場比較法進行地價評估時，( )就是以待估土地的狀況為基準，把各交易案例與待估宗地每項比較，然后將比較的結果轉化為修正價格。 |
| 正確答案:C |
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| 二、多項選擇題： |
| 5．市場比較法中交易案例修正的主要因素有( )。 |
| 正確答案:ABCD 解題思路：市場比較法中交易案例修正的主要因素如下。(1)調查與選擇比較案例。(2)確定價格可比基準。(3)交易情況修正。(4)估價期日修正。(5)區域因素比較與修正。(6)個別因素比較與修正。(7)其他相關修正。(8)土地使用年期修正。(9)容積率修正。 |
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| 6．關于市場比較法，下列說法正確的是( )。 |
| 正確答案:ABD |
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| 7．市場比較法中，對多個比準價格最終綜合確定地價的基本方法有( )。 |
| 正確答案:ABC |
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| 8．根據實際比較基準的不同，市場比較法可分為( )。 |
| 正確答案:BD |
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| 三、計算題： |
9．某城市的地價指數如表7-4所示，可比實例是在2002年成交，成交額為2000元／m2，待估土地的估價期日為2004年，則修正為估價期日的交易實例價格為： 若選擇比較案例并要求根據表5-2進行期日修正，該如何計算？ |
| 正確答案: 修正為估價期日的交易實例價格：2000×(180.22／132.46)＝2721.12（元／㎡） 解題思路：在利用地價指數（或房地產價格指數）進行期日修正時，必須注意價格指數的基期。如第4題的指數是固定的，通常稱為定基指數；而有的價格指數是不固定的，如國家統計局每季度發布的土地價格出讓價格指數，是以上一年度同季度為基期的指數，對于這種類型的指數應先調整到定基指數后，再利用上述方法進行修正。當然如果比較案例的交易時間正好是估價期日的上一年同季度，就可以直接利用其指數修正（當然這種事是巧合）。 |
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10．某市的容積率修正系數表(見表7-5)。 如果比較案例為2000元／㎡，容積率為1.0，待估宗地規劃容積率為2.0，則待估宗地容積率修正如何計算？ |
| 正確答案: 容積率修正后的交易案例價格＝2000×1.8／1＝3600(元／㎡) |
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| 11．現選取一可比不動產實例，成交價格為10000元／㎡，成交日期為2000年7月。假設2000年1月至2001年7月，該類不動產價格平均每月上漲1％；2001年8月至2002年1月，該類不動產平均每月下降0.2％，則該可比實例進行交易日期修正后2002年1月不動產價格為多少？ |
| 正確答案: P＝10000×(1＋1％)  ×(1－0.2％) ＝10000×1.127×0.988＝11134(元／㎡) |
