2012年土地估價(jià)師考試考前沖刺（十三）
發(fā)布時(shí)間：2012-07-25 共1頁(yè)
考前沖刺（一）
| 一、案例分析題： |
| 1．某企業(yè)擬進(jìn)行貸款，委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所涉及的一宗工業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估，從而可為委托方抵押貸款提供客觀、公正的價(jià)格依據(jù)。 請(qǐng)根據(jù)以下給定條件分析并回答下列問(wèn)題： 1.抵押價(jià)格評(píng)估提供的是抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的正常市場(chǎng)價(jià)格，評(píng)估過(guò)程中應(yīng)注意哪些問(wèn)題？ 2.若待估宗地為集體土地，進(jìn)行抵押時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。 3.對(duì)該宗地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可選擇哪兩種方法？簡(jiǎn)述所用方法的基本程序。 4.若待估宗地為劃撥土地，請(qǐng)簡(jiǎn)述評(píng)估的技術(shù)路線。 5.抵押失敗后，抵押權(quán)人依法對(duì)抵押的土地進(jìn)行拍賣(mài)，拍賣(mài)評(píng)估的特點(diǎn)有哪些？簡(jiǎn)述其技術(shù)路線。 |
| 正確答案: 1.①注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；②分析市場(chǎng)變現(xiàn)能力；③考慮抵押期間的耗損；④測(cè)算成本構(gòu)成。 2.①年期的設(shè)定：本例中應(yīng)設(shè)定為工業(yè)用地法定出讓最高年限50年。②地價(jià)內(nèi)涵對(duì)應(yīng)的土地權(quán)利應(yīng)為集體土地使用權(quán)。③特殊說(shuō)明中應(yīng)注明：某企業(yè)將待估宗地集體土地使用權(quán)向銀行抵押貸款，需經(jīng)待估宗地的集體土地所有者某村民委員會(huì)同意并出具書(shū)面證明，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國(guó)有。 3.可選擇市場(chǎng)比較法和成本逼近法。 (1)市場(chǎng)比較法的估價(jià)程序。 搜集交易資料；選取比較交易實(shí)例；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；進(jìn)行交易情況修正、交易期日、區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地使用年期、容積率等修正；求取比準(zhǔn)價(jià)格。 (2)成本法估價(jià)程序。 ①搜集征地或拆遷取得土地的一般費(fèi)用資料，計(jì)算土地取得費(fèi)A; ②搜集土地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金等相關(guān)費(fèi)率或標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)B; ③搜集待估宗地所處區(qū)域土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料，計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用C; ④搜集利息率，計(jì)算投資利息D； ⑤搜集投資利潤(rùn)率，計(jì)算投資利潤(rùn)E； ⑥搜集當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛剩?jì)算土地增值收益F; ⑦搜集當(dāng)?shù)赝恋剡€原利率，按土地價(jià)格＝  計(jì)算土地價(jià)格。4.可采用市場(chǎng)比較法和成本逼近法，評(píng)估計(jì)算出市場(chǎng)價(jià)格后，從得出的估價(jià)額中減去出讓金。 5.特點(diǎn)是：強(qiáng)制處分；快速變現(xiàn)；消費(fèi)者心理因素；購(gòu)買(mǎi)者的額外支出等造成的價(jià)格變化。 技術(shù)路線：估價(jià)時(shí)采用市場(chǎng)比較法、成本逼近法等。對(duì)同類(lèi)土地在正常市場(chǎng)價(jià)格水平和拍賣(mài)市場(chǎng)價(jià)格水平作出比較，確定拍賣(mài)市場(chǎng)的成交價(jià)格比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏低的幅度，按正常市場(chǎng)價(jià)格對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)，再按照這個(gè)偏低的幅度對(duì)估價(jià)結(jié)果調(diào)減。 |
|
|
| 二、報(bào)告判讀題： |
| 2．下面是一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（標(biāo)注"略"的為正常內(nèi)容），請(qǐng)閱讀后指出錯(cuò)誤并說(shuō)明原因。每指出一處錯(cuò)誤并簡(jiǎn)述原因的得2分，只指出錯(cuò)誤不簡(jiǎn)述原因不得分，總分最高為50分；將正確內(nèi)容列為錯(cuò)誤的每處扣0.5分，最多扣至本題為0分。（答題時(shí)，先在錯(cuò)誤處標(biāo)上號(hào)，如"①"，然后在卷紙右邊空白處寫(xiě)出對(duì)應(yīng)的簡(jiǎn)述原因，如"①估價(jià)依據(jù)不完整"）。 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(Ⅱ) 第一部分 總述 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng) ××公司土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估 （××市） 二、委托估價(jià)方（略） 三、受托估價(jià)方（略） 四、估價(jià)目的 該項(xiàng)評(píng)估是對(duì)××公司的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，目的是為其以土地使用權(quán)抵押貸款提供價(jià)格依據(jù)。 五、估價(jià)依據(jù)（略） 六、估價(jià)基準(zhǔn)日 二00四年三月十五日 七、地價(jià)定義 根據(jù)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，本次評(píng)估價(jià)格定義如下：待估宗地實(shí)際土地用途為商業(yè)用地，評(píng)估設(shè)定用途為商業(yè)用地，設(shè)定土地使用年限為待估宗地剩余年限37.25年，設(shè)定容積率為現(xiàn)狀容積率，宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外"五通"（即通路、通電、供水、排水、通訊）、紅線內(nèi)"六通一平"（即通路、通電、供水、排水、通訊、供熱及場(chǎng)地平整），評(píng)估設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外"五通"（即通路、通電、供水、排水、通訊）及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整條件下的土地價(jià)格。 八、估價(jià)結(jié)果 ××公司委托評(píng)估的一宗商業(yè)用地，土地面積（地上一層分?jǐn)偼恋孛娣e）821.9㎡，在2004年3月15日，土地使用年限設(shè)定為37.25年，土地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外"五通"（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)"場(chǎng)地平整"條件下的土地價(jià)格如下所示。 單位地價(jià)：6737.67元／㎡。 總地價(jià)：553.77萬(wàn)元。 注：貨幣種類(lèi)為人民幣 九、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng) （一）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件 1.待估宗地的土地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外"五通"（通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整、土地使用年限設(shè)定為商業(yè)用地出讓后剩余使用年限即37.25年。 2.待估宗地作為評(píng)估設(shè)定用途的用地，得到有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。 3.待估宗地與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 4.在評(píng)估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。 5.任何有關(guān)待估宗地的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)。待估宗地的地上建筑物狀況應(yīng)符合城市規(guī)劃設(shè)計(jì)。 6.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果在報(bào)告中設(shè)定的價(jià)格定義的界定條件下生效，如上述條件發(fā)生變化，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)進(jìn)行調(diào)整或重新評(píng)估。 （二）需要說(shuō)明的其他事項(xiàng) 1.本次評(píng)估所依據(jù)的宗地內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施狀況、建筑物狀況、環(huán)境狀況等由委托方負(fù)責(zé)提供。 估價(jià)對(duì)象土地權(quán)利狀況、土地坐落、用途等以《國(guó)有土地使用證》中登記內(nèi)容為準(zhǔn)；估價(jià)對(duì)象土地面積以《××公司地上一層抵押勘測(cè)定界圖》所載面積即821.9㎡為準(zhǔn)。 2.關(guān)于土地使用年期的設(shè)定：出讓土地按剩余使用年限設(shè)定土地使用年期，設(shè)定土地使用年期為該用途法定最高出讓年限即40年，扣除已使用年限后的剩余土地使用年限為37.25年。 3.估價(jià)結(jié)果在委托方提供資料可靠、情況真實(shí)的條件下有效，如因委托方提供資料有誤，造成估價(jià)結(jié)果失真，受托方不承擔(dān)責(zé)任。 4.技術(shù)報(bào)告由××評(píng)估公司負(fù)責(zé)解釋。 5.未經(jīng)對(duì)方許可，委托方及受托方均不得單獨(dú)對(duì)評(píng)估結(jié)果審核部門(mén)以外的部門(mén)或個(gè)人提供評(píng)估報(bào)告、技術(shù)報(bào)告及附件。 6.本評(píng)估報(bào)告復(fù)印件及報(bào)告缺頁(yè)均無(wú)效。 7.本評(píng)估報(bào)告由兩個(gè)及以上土地估價(jià)師簽字、估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字并加蓋公章后有效。 十、土地估價(jià)師簽字（略） 十一、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 二00三年八月七日 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 一、估價(jià)對(duì)象描述 1.土地登記狀況。待估宗地位于××市××路，其四至狀況如下。東--××公司；南--××路；西--××胡同；北--××超市。待估宗地為××公司2000年12月以出讓方式取得的國(guó)有土地，該公司于2002年3月領(lǐng)取了《國(guó)有土地使用證》（證號(hào)：略），土地用途為商業(yè)用地，土地登記面積為5600㎡。本次評(píng)估為其中部分用地，即宗地內(nèi)開(kāi)發(fā)的商業(yè)大廈（地下一層，地上六層）的地上一層的分?jǐn)偼恋孛娣e，擬抵押土地面積為821.9㎡。 2.土地權(quán)利狀況。待估宗地為國(guó)有土地，土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有，土地使用權(quán)為××公司于2000年12月以出讓方式取得。出讓年限40年，出讓終止日期為2040年12月，至評(píng)估基準(zhǔn)日，剩余土地使用年限37.25年。 3.土地利用狀況。 待估宗地原為××市市中心用地，因舊城改造，2000年12月由××公司以出讓方式取得其土地使用權(quán)，對(duì)地上原有建筑物進(jìn)行了拆遷，并于2001年12月建成商業(yè)大廈一座。框架結(jié)構(gòu)，地下一層，地上六層，地下一層為停車(chē)場(chǎng)，地上一層為該公司經(jīng)營(yíng)的大型超市，地上2～6層建成后即全部售出。總建筑面積為20440㎡，宗地現(xiàn)狀容積率為3.65，其中地下一層建筑面積2900㎡，地上一層建筑面積為3000㎡，地上2～6層建筑面積均為2908㎡。 二、地價(jià)影響因素分析 （一）區(qū)域因素（略） （二）個(gè)別因素（略） 第三部分 土地估價(jià) 一、估價(jià)原則 土地使用權(quán)價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響而形成的，而這些因素又經(jīng)常處于變動(dòng)中，本次估價(jià)我們?cè)谧裱健⒐⒖陀^、合理總原則的基礎(chǔ)上，遵循了以下原則： 1.需求與供給原則（略）； 2.變動(dòng)原則（略）； 3.協(xié)調(diào)原則（略）； 4.綜合分析原則（略）； 5.多種方法相結(jié)合的原則（略）。 二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程 估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象土地的特點(diǎn)及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的實(shí)際情況，選取市場(chǎng)比較法和收益還原法為本次估價(jià)的基本方法。另外，由于本次評(píng)估為商辦綜合樓地上一層分?jǐn)偼恋孛娣e，在應(yīng)用市場(chǎng)比較法時(shí)，應(yīng)考慮其整體性，評(píng)估單價(jià)以宗地整體測(cè)算后應(yīng)進(jìn)行地價(jià)樓層分配系數(shù)修正，然后將兩種方法測(cè)算結(jié)果進(jìn)行綜合分析調(diào)整，得到待估宗地的地價(jià)。 1.市場(chǎng)比較法。 市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原則，將待估宗地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似土地實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。 (1)比較實(shí)例選擇。 估價(jià)人員對(duì)搜集的多宗交易實(shí)例進(jìn)行比較分析，選擇了與估價(jià)對(duì)象條件類(lèi)似的三個(gè)交易實(shí)例作為比較實(shí)例，介紹基本情況（略）。 (2)因素選擇。 根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，影響待估宗地價(jià)格的因素見(jiàn)表8。 (3)待估宗地與比較實(shí)例各因素條件詳見(jiàn)表8。   (4)編制比較因素條件指數(shù)表。 分別將待估宗地和三個(gè)比較實(shí)例的各比較因素進(jìn)行對(duì)比分析，確定出相應(yīng)的條件指數(shù)，有關(guān)條件指數(shù)的確定依據(jù)說(shuō)明如下。 1)交易期日修正。 根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況及商業(yè)用地的實(shí)際交易情況，1999年1月31日至2002年3月31日，平均每月上漲幅度為0.2％，2002年4月1日至2002年12月31日，地價(jià)平穩(wěn)，上漲幅度為零；2003年1月以后，平均每月下跌0.1％，則地價(jià)指數(shù)詳見(jiàn)表9。  2)使用年期修正系數(shù)。 土地使用年期修正系數(shù)公式為：  式中k--使用年期修正系數(shù)； r--土地還原利率，取6％； m--比較實(shí)例宗地土地使用年期； n--待估宗地土地使用年期。 經(jīng)計(jì)算，待估宗地與三個(gè)比較實(shí)例的使用年期修正系數(shù)分別為：100、101.91、100.55、101.75。 3)確定容積率修正系數(shù)。 根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律為：以2.2為基準(zhǔn)，每上升0.1，地價(jià)往上修正0.2％，容積率每下降0.1，地價(jià)往下修正0.3％。 其他條件指數(shù)確定（略）。 根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說(shuō)明，編制委估宗地比較因素條件指數(shù)表，詳見(jiàn)表10。  (5)因素修正。根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表 （見(jiàn)表11）。   (6)樓層修正。 統(tǒng)計(jì)××市類(lèi)似用途的商品樓各樓層的售價(jià)，計(jì)算各樓層的地價(jià)比例系數(shù)，從而得到地下一層至地上六層各樓層分?jǐn)偼恋仄骄鶈挝坏貎r(jià)的修正系數(shù)，如表12所示。  則地上一層分?jǐn)偼恋夭糠值耐恋厥褂脵?quán)價(jià)格＝2249.73×44.45％×5600／821.9＝6813.51(元／㎡)。 2.收益還原法。 收益還原法是土地估價(jià)中最常用的方法之一，此方法用于土地估價(jià)時(shí)，把購(gòu)買(mǎi)土地作為一種投資，地價(jià)款作為購(gòu)買(mǎi)未來(lái)若干年土地收益而投入的資本。因此，收益還原法是將評(píng)估土地在未來(lái)每年預(yù)期的純收益，以一定的還原利率統(tǒng)一還原為評(píng)估時(shí)日總收益的一種方法。 此次土地評(píng)估，主要考慮房屋租賃收益情況。 房屋土地年租金＝房地總收益 維修費(fèi)＋管理費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋稅金＋城市維護(hù)建筑稅＋教育費(fèi)附加＋年房屋折舊費(fèi)＝房地總成本 房地總收益－房地總成本＝房地純收益 房屋現(xiàn)值×房屋還原利率＝房屋純收益 房地純收益－房屋純收益＝土地純收益 土地純收益／土地還原利率＝土地價(jià)值 有限年期土地價(jià)格＝土地價(jià)值×待估地塊年期修正 具體測(cè)算如下。 (1)確定房地年總收益。 調(diào)查待估宗地所處區(qū)域與其特征相同或相似房地產(chǎn)，用于出租的房地總收益的平均費(fèi)用，確定待估宗地房地出租的租金水平一般為每月每平方米40元，一層總建筑面積3000㎡，房屋出租率為92％，有效出租面積85％，則 房地年總收益＝40×12×3000×92％×85％＝112.608（萬(wàn)元） (2)房地出租年總費(fèi)用。 1)管理費(fèi)：按年租金的5％計(jì)，則 管理費(fèi)＝房地年總收益×5％＝5.630(萬(wàn)元) 2)維修費(fèi)：參考企業(yè)的實(shí)際維修費(fèi)，按建筑物重置價(jià)格的2％計(jì)算。該宗地地上建筑物為框架結(jié)構(gòu)，耐用年限60年，殘值率為0。根據(jù)委托方提供，該地上建筑物實(shí)際造價(jià)1150元／㎡，則總重置價(jià)為1150×3000＝345.000（萬(wàn)元），則 維修費(fèi)＝房屋重置價(jià)格×2％＝6.900（萬(wàn)元） 3)房屋年折舊費(fèi)：按重置價(jià)格折舊法計(jì)算。 年折舊費(fèi)＝房屋重置價(jià)×(1－殘值率)／房屋的耐用年限 ＝1150×3000×100％／60＝5.750(萬(wàn)元) 4)稅金：指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅。 ①房產(chǎn)稅：依據(jù)稅法及當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)資料，房產(chǎn)稅稅金＝房地年總收益×12％＝13.513（萬(wàn)元）。 ②營(yíng)業(yè)稅：營(yíng)業(yè)稅取房地年租金的5％，營(yíng)業(yè)稅稅金＝房地年總收益×5％＝5.630（萬(wàn)元）。 稅金合計(jì)為＝19.143萬(wàn)元。 5)空房損失。 取一年中按一個(gè)月空房損失計(jì)算，為12.000萬(wàn)元。 房地出租年總費(fèi)用＝管理費(fèi)＋維修費(fèi)＋房屋年折舊費(fèi)＋稅金 ＝5.630＋6.900＋5.750＋19.143＋12.000 ＝49.423(萬(wàn)元) (3)房地年純收益。 房地年純收益＝房地年總收益－房地出租年總費(fèi)用 ＝112.608－49.423 ＝63.185(萬(wàn)元) (4)房屋年純收益。 房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋還原利率 房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)格－年折舊費(fèi)×已使用年限 ＝345.00－5.75×1.75＝334.9375(萬(wàn)元) 房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×8％＝26.795(萬(wàn)元) (5)土地年純收益。 土地年純收益＝房地年純收益－房屋年純收益＝36.390(萬(wàn)元) (6)計(jì)算待估宗地總地價(jià)。待估宗地價(jià)格＝（土地取得費(fèi)及稅費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)）×[1－1／（1＋土地還原率）待估宗地剩余使用年限]＋出讓金×[1－1／（1＋土地還原率）待估宗地剩余使用年限]／[1－1／（1＋土地還原率）法定最高使用年限] (7)計(jì)算宗地單位面積地價(jià)。 單位面積地價(jià)＝總地價(jià)／總用地面積 ＝6661.82(元／㎡) 三、地價(jià)確定 ××公司委托評(píng)估的一宗商業(yè)用地（地上一層分?jǐn)偛糠郑?004年3月15日、土地使用年限設(shè)定為37.25年、容積率設(shè)定為現(xiàn)狀容積率、宗地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定為紅線外五通（即通路、通電、供水、排水、通訊），紅線內(nèi)場(chǎng)地平整條件下的地上一層分?jǐn)偼恋夭糠值耐恋厥褂脵?quán)價(jià)格如下。 單位地價(jià)：6737.67元／㎡。 總地價(jià)：553.77萬(wàn)元。 注：貨幣種類(lèi)為人民幣。 第四部分 附件 附件一：《××公司地上一層抵押勘測(cè)定界圖》復(fù)印件。 附件二：企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。 附件三：《土地評(píng)估機(jī)構(gòu)注冊(cè)證書(shū)》復(fù)印件。 附件四：待估宗地照片。 |
| 正確答案: 第一部分總述 1.缺少估價(jià)日期。 2.地價(jià)定義中缺少估價(jià)基準(zhǔn)日的設(shè)定，且未說(shuō)明是什么權(quán)利下的土地價(jià)格。 3.估價(jià)結(jié)果無(wú)大寫(xiě)。 4.缺少估價(jià)結(jié)果一覽表。 5.待估宗地的剩余使用年限即本報(bào)告的設(shè)定年限計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)為36.75年。 6.需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)中缺少估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用，如有效年限等。 7.缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字。 第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 8.土地登記狀況中：缺少地籍圖號(hào)、宗地號(hào)的描述。 9.缺少土地級(jí)別的描述。 10.土地權(quán)利狀況中缺少他項(xiàng)權(quán)利的描述。 11.出讓土地來(lái)說(shuō)明出讓金數(shù)額。 12.缺少一般因素描述。 第三部分土地估價(jià) 13.估價(jià)原則，缺少與本次估價(jià)緊密相關(guān)的替代原則和預(yù)期收益原則。 14.比較實(shí)例1為3年以前的交易實(shí)例，不符合要求。 15.市場(chǎng)比較法因素選擇缺少基礎(chǔ)設(shè)施狀況的修正因素。 16.實(shí)例2交易方式為改制，與其他不同，缺乏相關(guān)說(shuō)明。 17.待估宗地地價(jià)指數(shù)計(jì)算錯(cuò)誤。 18.來(lái)說(shuō)明土地還原利率的取值依據(jù)。 19.比較實(shí)例1、2環(huán)境條件與待估宗地不一致，未做修正。 20.比較實(shí)例l規(guī)劃限制與待估宗地不一致，未做修正。 21.土地使用年期修正方向錯(cuò)誤。 22.本報(bào)告中，折舊年限應(yīng)為房屋已使用年限十土地剩余使用年限，不應(yīng)為房屋的耐用年限。 23.收益還原法中地上建筑物重置價(jià)格不應(yīng)取建筑物的實(shí)際造價(jià)，應(yīng)為客觀水平造價(jià)。 24.費(fèi)用計(jì)算中缺少房屋保險(xiǎn)費(fèi)。 25.稅費(fèi)計(jì)算中缺少城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費(fèi)。 26.空房損失在考慮出租率后，不應(yīng)再重復(fù)計(jì)算。 27.來(lái)說(shuō)明房屋還原利率的取值依據(jù)。 28.土地的收益年限應(yīng)為土地的剩余年限，不應(yīng)為40年。 29.地價(jià)的確定來(lái)說(shuō)明最終估價(jià)結(jié)果的確定方法。 第四部分附件 30.缺少《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件。 31.缺少《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件。 32.缺少《土地估價(jià)師資格證書(shū)》復(fù)印件。 |
|
|
| 3．下面是一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（標(biāo)注"略"的為正常內(nèi)容），請(qǐng)閱讀后指出錯(cuò)誤并說(shuō)明原因。每指出一處錯(cuò)誤并簡(jiǎn)述原因得2分，只指出錯(cuò)誤不簡(jiǎn)述原因不得分，總分最高為50分；將正確內(nèi)容列為錯(cuò)誤的每處扣0.5分，最多扣至本題為0分（答題時(shí)，先在錯(cuò)誤處標(biāo)上號(hào)，如"①"，然后在卷紙右邊空白處寫(xiě)出對(duì)應(yīng)的簡(jiǎn)述原因，如"①估價(jià)依據(jù)不完整"）。 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(Ⅰ) 第一部分 總述 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng) 為××公司破產(chǎn)清算而進(jìn)行的土地使用權(quán)和房屋價(jià)格評(píng)估（××市） 二、委托估價(jià)方 ××公司破產(chǎn)清算組 三、受托估價(jià)方 ××土地咨詢(xún)?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司 四、估價(jià)目的 該項(xiàng)評(píng)估是對(duì)××公司的土地使用權(quán)和房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，其目的是為其破產(chǎn)處置土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)提供價(jià)格依據(jù)。 五、估價(jià)依據(jù) （一）國(guó)務(wù)院及有關(guān)部門(mén)頒布的法律、法規(guī) 1．《中華人民共和國(guó)土地管理法》； 2．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》； 3．《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》； 4．《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》； 5．原國(guó)家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（[1997]國(guó)土[籍]字第2號(hào)）； 6．國(guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的通知（國(guó)土資發(fā)[2002]195號(hào)）。 （二）地方政府及有關(guān)部門(mén)頒布的法律、法規(guī)、通知文件 1．××省人民政府、××市人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等法規(guī)文件； 2．××省國(guó)土資源廳、××市國(guó)土資源局制定的有關(guān)規(guī)定、文件； 3．《××市土地利用總體規(guī)劃》； 4．《××市2002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》； 5．《××市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》成果。 （三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 1．中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》； 2．中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》。 （四）其他資料 1．委托方提供的有關(guān)資料； 2．估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料。 六、估價(jià)日期 二00年七月二日至二00三年七月二十一日 七、估價(jià)基準(zhǔn)日 二00三年七月二十日 八、價(jià)格定義 本次評(píng)估待估宗地的評(píng)估價(jià)格是指評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年7月20日，土地用途設(shè)定為商業(yè)、土地使用年限設(shè)定為待估宗地剩余年限38年，宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度達(dá)到紅線外"五通"（即通上水、通下水、通電、通訊、通路），紅線內(nèi)"六通一平"（即通上水、通下水、通電、通訊、通路、通熱及場(chǎng)地平整），評(píng)估設(shè)定開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外"五通"（即通上水、通下水、通電、通訊、通路），宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。 建筑物價(jià)格設(shè)定為房屋的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格。 九、估價(jià)結(jié)果 ××公司破產(chǎn)清算組委托評(píng)估的9542.95㎡的土地，總地價(jià)為1487.75萬(wàn)元。即大寫(xiě)：壹仟肆佰捌拾柒萬(wàn)柒仟伍佰元整。單位面積地價(jià)為1559元／㎡。建筑物現(xiàn)值為1112.09萬(wàn)元。貨幣種類(lèi)為人民幣。宗地估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)土地估價(jià)結(jié)果一覽表（此處略）。 十、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng) （一）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件 1.待估宗地價(jià)格定義中的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用不包含宗地內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，即待估宗地的土地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外"五通"（通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。 2.待估宗地作為評(píng)估設(shè)定用途的用地，得到有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。 3.待估宗地與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 4.在評(píng)估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。 5.任何有關(guān)待估宗地的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)。待估宗地的地上建筑物狀況應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求。 6.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果在報(bào)告中設(shè)定的價(jià)格定義的界定條件下生效，如上述條件發(fā)生變化，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)進(jìn)行調(diào)整或重新評(píng)估。 （二）本報(bào)告使用的限制條件 1.本評(píng)估報(bào)告應(yīng)僅用于報(bào)告中所述的估價(jià)目的，不得作為他用，其內(nèi)容對(duì)第三方不負(fù)任何責(zé)任。 2.本評(píng)估報(bào)告在委托方提供材料真實(shí)情況下有效，若提供材料與實(shí)際情況不符，造成評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)偏差，委托方承擔(dān)一切責(zé)任。 3.未經(jīng)評(píng)估單位書(shū)面同意，本評(píng)估報(bào)告的全部或任一部分不得用于公開(kāi)的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何方式公開(kāi)發(fā)表。 4.本次估價(jià)結(jié)果根據(jù)有關(guān)規(guī)定有效期自估價(jià)基準(zhǔn)日(2003年7月20日)起半年內(nèi)有效。 （三）需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng) 1.本次評(píng)估所依據(jù)的宗地內(nèi)外地上建筑物狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況等由委托方負(fù)責(zé)提供。 2.本次評(píng)估待估宗地的權(quán)利狀況、土地用途、面積以委托方提供的《國(guó)有土地使用證××號(hào)》所載內(nèi)容為準(zhǔn)；建筑物情況以《房屋所有權(quán)證》（××號(hào)）為準(zhǔn)。 3.技術(shù)報(bào)告由××土地咨詢(xún)?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)解釋。 4.未經(jīng)對(duì)方許可，委托方及受托方均不得單獨(dú)對(duì)評(píng)估結(jié)果審核部門(mén)以外的部門(mén)或個(gè)人提供評(píng)估報(bào)告、技術(shù)報(bào)告及附件。 5.報(bào)告復(fù)印件無(wú)效，報(bào)告缺頁(yè)無(wú)效。 十一、土地估價(jià)師簽字 姓名 估價(jià)師資格證書(shū)號(hào) 估價(jià)師簽字 李明 ×× 張紅 2002130052 十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)（機(jī)構(gòu)公章） 二00三年七月二十一日 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 一、估價(jià)對(duì)象描述 1.土地登記狀況 委估宗地為國(guó)有出讓土地，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)屬于××公司。委估宗地位于X×路，根據(jù)委托方提供的有關(guān)材料，2001年××公司取得了證號(hào)為××號(hào)的《國(guó)有土地使用證》，土地面積為9542.95m2，其四至狀況為東：××；南：××；西：××路；北：××路。宗地號(hào)為××，圖號(hào)為××。根據(jù)《××市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》成果，估價(jià)對(duì)象處于三級(jí)地。 2.土地權(quán)利狀況 估價(jià)對(duì)象為國(guó)有出讓土地，其土地使用權(quán)屬于××公司。2003年2月，××公司將土地抵押給銀行。根據(jù)××市中級(jí)人民法院于2003年6月23日（××號(hào)）《××省××市中級(jí)人民法院民事裁定書(shū)》宣告××公司破產(chǎn)。至評(píng)估基準(zhǔn)日，委估宗地土地設(shè)定有抵押權(quán)，未有租賃權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利存在。 3.建筑物和地上附著物狀況 勘估基準(zhǔn)日，待估宗地內(nèi)建有商業(yè)樓一棟，共4層，建筑結(jié)構(gòu)為框架，竣工時(shí)間為1985年7月，建筑面積為14320㎡，容積率為1.5。 二、地價(jià)影響因素分析 （一）一般因素 （二）區(qū)域因素 影響估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)用地的區(qū)域因素主要有：區(qū)域概況、交通條件、環(huán)境條件、規(guī)劃限制等。 （三）個(gè)別因素 估價(jià)對(duì)象位于×X市××路，用地面積為9542.65㎡。土地用途為商業(yè)用地，宗地地形平坦、形狀不規(guī)則。宗地西側(cè)緊臨××路，該宗地距市商服中心為4240m，距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)約為1680m，距××火車(chē)站約5320m，距長(zhǎng)途汽車(chē)站約5360m。勘估基準(zhǔn)日，宗地紅線內(nèi)具備通上水、下水、通電、通訊、通熱、通路和場(chǎng)地平整，即"六通一平"的基礎(chǔ)設(shè)施條件，自來(lái)水公司統(tǒng)一供水；排水雨污合流，排入市政統(tǒng)一排水管網(wǎng)；供電由××站供電；直撥電話19部，傳真機(jī)一部，內(nèi)外聯(lián)系方便，自備鍋爐供熱。宗地內(nèi)有商業(yè)樓一棟，總建筑面積14320㎡，容積率1.5。該宗地未來(lái)規(guī)劃用途為商業(yè)用地，周?chē)鸀樯虡I(yè)用地，對(duì)建筑物高度及容積率略有限制。 第三部分 土地估價(jià) 一、估價(jià)原則 土地使用權(quán)價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響而形成的，而這些因素又經(jīng)常處于變動(dòng)中，本次估價(jià)我們?cè)谧裱健⒐⒖陀^、合理總原則的基礎(chǔ)上，遵循了以下原則（內(nèi)容略）。 1.替代原則。 2.預(yù)期收益原則。 3.需求與供給原則。 4.變動(dòng)原則。 5.綜合分析原則。 6.多種方法相結(jié)合的原則。 二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程 （一）估價(jià)方法選擇 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)程》），宗地地價(jià)的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)估價(jià)法等多種方法，估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《規(guī)程》執(zhí)行，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，選取適宜的方法。 待估宗地位于×X路以南，在《××市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》范圍內(nèi)；屬于商業(yè)三級(jí)地，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法切實(shí)可行；且宗地作為商業(yè)用地，同類(lèi)區(qū)域市場(chǎng)交易資料較豐富，可采用市場(chǎng)比較法作為第二種估價(jià)方法。故依據(jù)《規(guī)程》，并結(jié)合評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法測(cè)算地價(jià)，并將兩種方法測(cè)算結(jié)果進(jìn)行綜合分析調(diào)整，從而得到待估商業(yè)用地的地價(jià)。建筑物現(xiàn)值采用重置價(jià)格折舊法計(jì)算。 （二）估價(jià)過(guò)程 1.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。 (1)基準(zhǔn)地價(jià)是某一級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價(jià)格；基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是依估價(jià)對(duì)象所處土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正系數(shù)的調(diào)整，得到估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。 (2)《××市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》測(cè)算區(qū)范圍是××，面積××公里。共分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三類(lèi)用地，其中商業(yè)分為××級(jí)，住宅為××級(jí)，工業(yè)為××級(jí)。該《××市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》于××年××月通過(guò)××省國(guó)土資源廳組織的鑒定驗(yàn)收并經(jīng)××市人民政府公布實(shí)行。 (3)××市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是指土地用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，容積率設(shè)定為城區(qū)商業(yè)平均容積率1.8，土地開(kāi)發(fā)程度為紅線外五通（即通上、下水、電、路、訊）及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整條件下的級(jí)別內(nèi)的土地使用權(quán)平均價(jià)格。 采用基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算商業(yè)用地宗地地價(jià)的公式為：  式中P  --待估宗地地價(jià)；P--待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)； K、y、t、k  、f--宗地地價(jià)修正系數(shù)和年期、期日、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件修正系數(shù)。估價(jià)對(duì)象設(shè)定用途為商業(yè)用地，處于××市商業(yè)用地三級(jí)地內(nèi)，其基準(zhǔn)地價(jià)水平1200～1600元／㎡。 (4)編制估價(jià)對(duì)象各因素條件說(shuō)明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表。 ①在評(píng)估中，根據(jù)《××市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》及估價(jià)對(duì)象的具體條件，我們選擇了以下因素：（略），并進(jìn)行了期日、使用年期、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件等項(xiàng)修正。 ②根據(jù)《××市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》，商業(yè)用地二級(jí)地地價(jià)修正幅度說(shuō)明表和宗地地價(jià)影響因素修正幅度表（略），根據(jù)影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的因素條件分析，確定待估宗地各因素條件說(shuō)明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表。（略） (5)確定宗地地價(jià)評(píng)估的修正系數(shù)K。 K＝∑K i＝（1…n）式中K--某一宗地所有地價(jià)影響因素總修正幅度(％)； K  --宗地第i個(gè)因素條件下修正幅度(％)；n--修正因素個(gè)數(shù)，根據(jù)上表可得k＝8.44％。 (6)確定土地使用年期修正系y。  式中y--宗地使用年期修正系數(shù)； m--待估宗地設(shè)定使用年期； n--基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵確定的土地使用年期； r--土地還原利率，9％。 經(jīng)計(jì)算，待估宗地年期修正系數(shù)y＝0.9622。 (7)確定期日修正系數(shù)t。 根據(jù)調(diào)查分析和測(cè)算，二00二年一月至二00三年六月二十日，××市地價(jià)指數(shù)上漲10.8％，故期日修正系數(shù)t＝1.108。 (8)確定容積率修正系數(shù)。 根據(jù)《×X市城市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》成果，當(dāng)宗地容積率為1.4～1.6時(shí)，其修正系數(shù)為0.98。 (9)確定基礎(chǔ)設(shè)施修正系數(shù)f。 根據(jù)《××市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》，基準(zhǔn)地價(jià)所規(guī)定的基礎(chǔ)設(shè)施條件為紅線外五通（通路、通電、通上水、下水、通訊），紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。以紅線外五通（通路、通電、通上水、下水、通訊）為基礎(chǔ)，"四通…""三通"分別依次減去供水、排水，"六通""七通"分別依次增加供熱、煤氣，從而得到基礎(chǔ)設(shè)施修正系數(shù)表（見(jiàn)表1）。  待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)定為紅線外五通（通路、通電、供水、排水、通訊）及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，與基準(zhǔn)地價(jià)所規(guī)定的基礎(chǔ)設(shè)施條件一致，可得委估宗地基礎(chǔ)設(shè)施狀況修正系數(shù)為：f＝1.00。 (10)計(jì)算估價(jià)對(duì)象宗地地價(jià)。 P＝  ＝1380×(1＋8.44％)×0.9622×1.108×0.95×1.0 ＝1515.6（元／m2） 2.市場(chǎng)比較法。 市場(chǎng)比較法是在求取一宗待估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似土地實(shí)例加以比較對(duì)照，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象在評(píng)估期日地價(jià)的一種方法。 (1)比較實(shí)例選擇。 選擇比較交易實(shí)例時(shí)，根據(jù)待估宗地情況，應(yīng)符合以下要求： ①用途相同； ②交易類(lèi)型相同； ③屬于正常交易； ④區(qū)域及個(gè)別條件相近； ⑤統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ)。 本次評(píng)估，選擇了3個(gè)已發(fā)生交易，用途與待估宗地相同或相近的實(shí)例，以它們的價(jià)格作比較，結(jié)合影響商業(yè)用地地價(jià)的因素，進(jìn)行因素修正，求得待估宗地的價(jià)格。 (2)比較因素的選擇。 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的宗地條件，影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素如下。 ①交易時(shí)間：確定地價(jià)指數(shù)。 ②交易情況：是否為正常、公開(kāi)、公平、自愿的交易。 ③區(qū)域因素：主要有商服繁華度、交通條件[道路類(lèi)型、距公交車(chē)站距離、對(duì)外交通便利度（距火車(chē)站距離、距汽車(chē)站距離）]、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、環(huán)境優(yōu)劣度等。 ④個(gè)別因素：主要指宗地面積、宗地形狀、容積率、臨街狀況、目前規(guī)劃限制。 (3)比較因素條件說(shuō)明。 估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的比較因素條件詳見(jiàn)表2。   (4)編制比較因素條件指數(shù)表。 根據(jù)待估宗地與比較實(shí)例各種因素的具體情況，可編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)的確定過(guò)程如下： ①待估宗地與三個(gè)實(shí)例的土地用途、土地級(jí)別、交易情況、價(jià)格類(lèi)型，以及區(qū)域因素中的道路類(lèi)型；距公交車(chē)站距離、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境優(yōu)劣度，個(gè)別因素中的臨街狀況、地形、目前規(guī)劃限制等條件均一致，故對(duì)于上述這些影響地價(jià)的因素均不作修正。 ②編制地價(jià)指數(shù)表。 根據(jù)調(diào)查××市一段時(shí)期內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，以2002年1月1日為基期，自2002年1月起至2003年7月，平均每月上漲幅度為0.6％。將2002年1月1日韻地價(jià)指數(shù)定為100，則商業(yè)用地地價(jià)指數(shù)詳見(jiàn)表3。  ③確定基礎(chǔ)設(shè)施修正指數(shù)。 根據(jù)前面基礎(chǔ)設(shè)施表，得出待估宗地與實(shí)例一、實(shí)例二、實(shí)例三的基礎(chǔ)設(shè)施修正指數(shù)分別為100、100、113、100。 ④區(qū)域因素。 (a)商服繁華程度，分為距商服中心小于2820m、距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距離小于375m，商服繁華度高；距商服中心大于2820m小于3740m、距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距離大于375m小于750m，商服繁華度較高；距商服中心大于3740m小于4660m、距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距離大于750m小于1125m，商服繁華度一般；距商服中心大于4660m小于5580m、距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距離大于1125m小于 1500m，商服繁華度較低；距商服中心大于5580m、距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距離大于1500m，商服繁華度低五個(gè)等級(jí)，以待估宗地的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正1％。在確定比較因素條件指數(shù)時(shí)，一般綜合考慮上述情況，如發(fā)生沖突，以距商服中心距離為準(zhǔn)。 (b)道路類(lèi)型，分為緊臨混合型主干道，生活型主干道，交通型主干道，混合型次干道、支路五個(gè)等級(jí)，以待估宗地的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正1％。 (c)距公交站點(diǎn)距離，分為小于50m，大于50m小于100m，大于100m小于150m，大于150m小于200m，大于200m小于500m五個(gè)等級(jí)，以待估宗地的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正0.5％。 (d)對(duì)外交通便利度，分為臨近宗地有鐵路專(zhuān)用線或距火車(chē)站大于2300m小于3440m、距汽車(chē)站大于1700m小于2920m，距火車(chē)站大于3440m小于4580m、距汽車(chē)站大于2920m小于4140m，距火車(chē)站大于4580m小于5720m、距汽車(chē)站大于4140m小于5360m，距火車(chē)站大于5720m小于6860m、距汽車(chē)站大于5360m小于6480m，距火車(chē)站大于6860m、距汽車(chē)站大于6480m五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正1％。 ⑤個(gè)別因素。 (a)宗地形狀，分為矩形、規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則、極不規(guī)則五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為100，每相差一個(gè)等級(jí)，修正0.5％；宗地面積依土地實(shí)際利用情況分為無(wú)影響、略有影響、有一定影響、影響較重、嚴(yán)重影響五種情況確定修正幅度，以待估宗地為100，每相差一個(gè)等級(jí)，修正1％，在確定比較因素條件指數(shù)時(shí)，一般對(duì)宗地面積、形狀綜合考慮。 (b)容積率修正，以待估宗地為100，每上升或下降0.1，地價(jià)往上或往下修正0.5％。 (c)臨街狀況，分為十字交叉、丁字交叉（兩面臨街）、臨主街、臨支路、不臨路五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正1％。 根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說(shuō)明，編制比較因素條件指數(shù)表，詳見(jiàn)表4。   (5)編制因素比較修正系數(shù)表。根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表，如表5所示。   三、地價(jià)的確定 根據(jù)地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)程及估價(jià)對(duì)象的具體情況，采用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法測(cè)算，根據(jù)××市同類(lèi)用地的地價(jià)水平，經(jīng)與當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局商榷以及評(píng)估人員的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)綜合，認(rèn)為：兩種方法測(cè)算的結(jié)果比較接近，采用兩種方法的算術(shù)平均值能夠較客觀的反映當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)水平，作為待估宗地的土地價(jià)格較為合理，則××公司破產(chǎn)清算組委托評(píng)估的兩宗工業(yè)用地的土地價(jià)格以?xún)煞N方法的算術(shù)平均值作為最終價(jià)格（見(jiàn)表6）。  經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的評(píng)估方法，評(píng)估得到待估宗地在估價(jià)設(shè)定用途、使用年限及開(kāi)發(fā)程度的條件下，評(píng)估基準(zhǔn)日為 2003年7月20日的土地使用權(quán)價(jià)格如下所示。 單位面積地價(jià)：1559元／㎡。 評(píng)估土地總地價(jià)：1487.75萬(wàn)元。 注：貨幣種類(lèi)為人民幣。 第四部分 建筑物估價(jià) 一、估價(jià)原則 1.合法原則。 合法原則是指房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象必須是由國(guó)家法律、法規(guī)確認(rèn)和保障的合法使用的房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)估價(jià)必須依法進(jìn)行，即遵守國(guó)家和所在地區(qū)政府的有關(guān)法律、法規(guī)、政策和城市土地利用規(guī)劃。 2.公正原則。 公正原則是指房地產(chǎn)估價(jià)人員必須站在公正的立場(chǎng)上，遵循房地產(chǎn)價(jià)格形成理論及其運(yùn)作規(guī)律，并運(yùn)用科學(xué)方法，實(shí)事求是地對(duì)委估標(biāo)的物評(píng)估出一個(gè)客觀的、科學(xué)的、合理的價(jià)格。 3.最高最佳使用原則。 委估房地產(chǎn)，主要是地產(chǎn)的區(qū)位、特性、等級(jí)等客觀條件所決定的，使用效益最大的使用方式或用途為前提進(jìn)行估價(jià)的原則。由于房屋是建筑在土地上，與土地結(jié)為一體構(gòu)成房地產(chǎn)這一有機(jī)整體，所以，也就成了房地產(chǎn)估價(jià)的原則。 4.替代原則。 委估房地產(chǎn)的價(jià)格可以通過(guò)市場(chǎng)上地域相近，類(lèi)型相似，用途相同的交易實(shí)例，進(jìn)行比較和相異修正后替代委估標(biāo)的物的價(jià)格。 5.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 必須把委估房地產(chǎn)置于市場(chǎng)某一時(shí)點(diǎn)（通常以年、月、日表示）進(jìn)行估價(jià)，或者說(shuō)是對(duì)"靜止"于某一時(shí)點(diǎn)的委估房地產(chǎn)估價(jià)。 二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程 1.估價(jià)方法。 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，選擇重置價(jià)格折舊法進(jìn)行評(píng)估，折舊方法采用平均年限折舊法。重置價(jià)格折舊法是按現(xiàn)在的建筑經(jīng)營(yíng)管理水平及建筑材料價(jià)格，重新建筑與評(píng)估對(duì)象一樣的建筑所需的現(xiàn)實(shí)資金。在此基礎(chǔ)上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折舊扣除建筑物已使用的價(jià)值，得到建筑物在評(píng)估時(shí)日的價(jià)格。計(jì)算公式為：（略） 2.估價(jià)過(guò)程。 (1)計(jì)算房屋重置價(jià)。 所評(píng)估房屋為一棟四層商業(yè)樓，框架結(jié)構(gòu)，1985年竣工。根據(jù)××市房產(chǎn)管理局提供的資料，各類(lèi)房屋的重置價(jià)格和耐用年限及殘值率見(jiàn)表7。  則房屋重置價(jià)為：14320×1100＝15752000(元) (2)計(jì)算房屋折舊。年折舊額：15752000×(1－2％)／60＝257283(元)折舊總額：257283×18＝4631094（元） (3)計(jì)算房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值＝重置價(jià)－折舊總額＝15752000－4631094＝1112.09(萬(wàn)元)。 評(píng)估對(duì)象總價(jià)格＝土地總價(jià)＋房屋總價(jià)＝2599.84萬(wàn)元 第五部分 附錄 附件一：《××省××市中級(jí)人民法院民事裁定書(shū) （××號(hào)）》復(fù)印件。 附件二：《國(guó)有土地使用證 （××號(hào)）》復(fù)印件。 附件三：《土地評(píng)估機(jī)構(gòu)注冊(cè)證書(shū)》復(fù)印件。 附件四：土地估價(jià)師身份證復(fù)印件。 |
| 正確答案: 第一部分總述 1.估價(jià)基準(zhǔn)日與估價(jià)日期順序錯(cuò)。 2.地價(jià)定義中缺少容積率設(shè)定。 3.建筑物價(jià)格設(shè)定應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2003年7月20日）時(shí)價(jià)格。 4.缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字。 第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 5.土地登記狀況中未說(shuō)明土地用途。 6.來(lái)說(shuō)明出讓起止期限，剩余土地使用年限，出讓金額，地價(jià)定義中設(shè)定年限為38年，無(wú)依據(jù)。 7.委估宗地存在抵押權(quán)，特殊說(shuō)明事項(xiàng)中未說(shuō)明是否考慮抵押權(quán)他項(xiàng)權(quán)利的存在對(duì)地價(jià)的影響。 8.不應(yīng)為"建筑物和地上附著物狀況"，應(yīng)為土地利用狀況。 第三部分土地估價(jià) 9.土地估價(jià)原則中無(wú)估價(jià)期日原則，錯(cuò)誤。 10.基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵介紹中缺少對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)日，2002年1月1日。 11.基準(zhǔn)地價(jià)取值為1382元／㎡，無(wú)具體說(shuō)明。 12.報(bào)告中列出商業(yè)用地二級(jí)地地價(jià)修正幅度說(shuō)明表和修正幅度表，應(yīng)為商業(yè)三級(jí)地。 13.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，計(jì)算年期修正系數(shù)時(shí)未說(shuō)明土地還原利率取值原因。 14.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，期日修正系數(shù)取值缺乏依據(jù)（報(bào)告中僅有至2003年6月20日地價(jià)指數(shù)，無(wú)2003年7月20日地價(jià)指數(shù)）。 15.容積率修正系數(shù)取值錯(cuò)誤。 16.比較實(shí)例3用途為商住，與待估宗地及實(shí)例1、2不同，未修正也未說(shuō)明原因。 17.商業(yè)用地市場(chǎng)比較法中無(wú)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模一項(xiàng)。 18.市場(chǎng)比較法中，待估宗地的價(jià)格類(lèi)型為破產(chǎn)清算，與三個(gè)比較實(shí)例不同，應(yīng)予修正。 19.市場(chǎng)比較法中土地使用年限未修正。 20.實(shí)例3面積形狀修正，修正方向錯(cuò)誤。 21.根據(jù)《規(guī)程》，容積率修正不應(yīng)以待估宗地為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。 22.市場(chǎng)比較法中比較實(shí)例3基礎(chǔ)設(shè)施條件修正系數(shù)錯(cuò)誤。 23.比較實(shí)例1臨街狀況與待估宗地不同，未予修正。 24.市場(chǎng)比較法中比準(zhǔn)價(jià)格確定采用加權(quán)平均值，缺少相應(yīng)說(shuō)明。 25.地價(jià)結(jié)果的總地價(jià)未大寫(xiě)。 26.房屋重置價(jià)取1100元／㎡，應(yīng)說(shuō)明依據(jù)。 27.房屋價(jià)值計(jì)算時(shí)，耐用年限應(yīng)考慮委估宗地的地上建筑物實(shí)際使用情況及剩余土地使用年限，本報(bào)告房屋已使用年限18年，還可使用38年，則折舊年限為56年，而不是60年。 28.因折舊年限即房屋可使用年限小于房屋耐用年限，應(yīng)加速折舊，故殘值率應(yīng)為零。 29.第五部分應(yīng)為"附件"，而非附錄。 30.附件缺房屋所有權(quán)證書(shū)復(fù)印件。 31.缺少土地估價(jià)師資格證書(shū)復(fù)印件。 32.缺少估價(jià)對(duì)象照片。 33.缺少他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)復(fù)印件。 |
- 2012年土地估價(jià)師考試模擬試題：市場(chǎng)比較法
- 2012年土地估價(jià)師考試模擬試題：成本逼近法
- 2012年土地估價(jià)師考試模擬試題：《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》等
- 2012年土地估價(jià)師考試仿真試題(一)
- 2012年土地估價(jià)師考試仿真試題(三)
- 土地估價(jià)師考試-土地管理基礎(chǔ)與制度試題和答案
- 2008年《土地管理基礎(chǔ)知識(shí)》模擬試題（一）
- 2012年土地估價(jià)師考試仿真試題(五)
- 2012年土地估價(jià)師考試模擬試題：估價(jià)方法
- 2012年土地估價(jià)師考試仿真試題(七)