2012年土地估價師考試考前沖刺（十三）
發布時間：2012-07-25 共1頁
考前沖刺（一）
| 一、案例分析題： |
| 1．某企業擬進行貸款，委托土地評估機構對所涉及的一宗工業用地進行評估，從而可為委托方抵押貸款提供客觀、公正的價格依據。 請根據以下給定條件分析并回答下列問題： 1.抵押價格評估提供的是抵押物在設定抵押權時的正常市場價格，評估過程中應注意哪些問題？ 2.若待估宗地為集體土地，進行抵押時應注意的問題。 3.對該宗地進行評估時，可選擇哪兩種方法？簡述所用方法的基本程序。 4.若待估宗地為劃撥土地，請簡述評估的技術路線。 5.抵押失敗后，抵押權人依法對抵押的土地進行拍賣，拍賣評估的特點有哪些？簡述其技術路線。 |
| 正確答案: 1.①注重預期風險；②分析市場變現能力；③考慮抵押期間的耗損；④測算成本構成。 2.①年期的設定：本例中應設定為工業用地法定出讓最高年限50年。②地價內涵對應的土地權利應為集體土地使用權。③特殊說明中應注明：某企業將待估宗地集體土地使用權向銀行抵押貸款，需經待估宗地的集體土地所有者某村民委員會同意并出具書面證明，在實現抵押權時同意按法律規定的土地征用標準補償后轉為國有。 3.可選擇市場比較法和成本逼近法。 (1)市場比較法的估價程序。 搜集交易資料；選取比較交易實例；建立價格可比基礎；進行交易情況修正、交易期日、區域因素、個別因素、土地使用年期、容積率等修正；求取比準價格。 (2)成本法估價程序。 ①搜集征地或拆遷取得土地的一般費用資料，計算土地取得費A; ②搜集土地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜田開發建設基金等相關費率或標準，計算相關稅費B; ③搜集待估宗地所處區域土地開發費用資料，計算土地開發費用C; ④搜集利息率，計算投資利息D； ⑤搜集投資利潤率，計算投資利潤E； ⑥搜集當地土地增值收益率，計算土地增值收益F; ⑦搜集當地土地還原利率，按土地價格＝  計算土地價格。4.可采用市場比較法和成本逼近法，評估計算出市場價格后，從得出的估價額中減去出讓金。 5.特點是：強制處分；快速變現；消費者心理因素；購買者的額外支出等造成的價格變化。 技術路線：估價時采用市場比較法、成本逼近法等。對同類土地在正常市場價格水平和拍賣市場價格水平作出比較，確定拍賣市場的成交價格比正常市場成交價格偏低的幅度，按正常市場價格對估價對象進行估價，再按照這個偏低的幅度對估價結果調減。 |
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| 二、報告判讀題： |
| 2．下面是一個完整的土地估價技術報告（標注"略"的為正常內容），請閱讀后指出錯誤并說明原因。每指出一處錯誤并簡述原因的得2分，只指出錯誤不簡述原因不得分，總分最高為50分；將正確內容列為錯誤的每處扣0.5分，最多扣至本題為0分。（答題時，先在錯誤處標上號，如"①"，然后在卷紙右邊空白處寫出對應的簡述原因，如"①估價依據不完整"）。 土地估價技術報告(Ⅱ) 第一部分 總述 一、估價項目名稱 ××公司土地使用權抵押價格評估 （××市） 二、委托估價方（略） 三、受托估價方（略） 四、估價目的 該項評估是對××公司的土地使用權進行評估，目的是為其以土地使用權抵押貸款提供價格依據。 五、估價依據（略） 六、估價基準日 二00四年三月十五日 七、地價定義 根據地價評估的技術規程和項目的具體要求，本次評估價格定義如下：待估宗地實際土地用途為商業用地，評估設定用途為商業用地，設定土地使用年限為待估宗地剩余年限37.25年，設定容積率為現狀容積率，宗地實際開發程度達到宗地紅線外"五通"（即通路、通電、供水、排水、通訊）、紅線內"六通一平"（即通路、通電、供水、排水、通訊、供熱及場地平整），評估設定土地開發程度為宗地紅線外"五通"（即通路、通電、供水、排水、通訊）及紅線內場地平整條件下的土地價格。 八、估價結果 ××公司委托評估的一宗商業用地，土地面積（地上一層分攤土地面積）821.9㎡，在2004年3月15日，土地使用年限設定為37.25年，土地開發程度設定為宗地紅線外"五通"（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內"場地平整"條件下的土地價格如下所示。 單位地價：6737.67元／㎡。 總地價：553.77萬元。 注：貨幣種類為人民幣 九、需要特殊說明的事項 （一）估價的前提條件和假設條件 1.待估宗地的土地開發程度設定為宗地紅線外"五通"（通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內場地平整、土地使用年限設定為商業用地出讓后剩余使用年限即37.25年。 2.待估宗地作為評估設定用途的用地，得到有效利用，并產生相應的土地收益。 3.待估宗地與其他生產要素相結合，能滿足目前生產、經營的正常進行，保證企業的持續發展。 4.在評估基準日的地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。 5.任何有關待估宗地的運作方式、程序符合國家和地方的有關法律、法規。待估宗地的地上建筑物狀況應符合城市規劃設計。 6.本報告估價結果在報告中設定的價格定義的界定條件下生效，如上述條件發生變化，則估價結果應進行調整或重新評估。 （二）需要說明的其他事項 1.本次評估所依據的宗地內外基礎設施狀況、建筑物狀況、環境狀況等由委托方負責提供。 估價對象土地權利狀況、土地坐落、用途等以《國有土地使用證》中登記內容為準；估價對象土地面積以《××公司地上一層抵押勘測定界圖》所載面積即821.9㎡為準。 2.關于土地使用年期的設定：出讓土地按剩余使用年限設定土地使用年期，設定土地使用年期為該用途法定最高出讓年限即40年，扣除已使用年限后的剩余土地使用年限為37.25年。 3.估價結果在委托方提供資料可靠、情況真實的條件下有效，如因委托方提供資料有誤，造成估價結果失真，受托方不承擔責任。 4.技術報告由××評估公司負責解釋。 5.未經對方許可，委托方及受托方均不得單獨對評估結果審核部門以外的部門或個人提供評估報告、技術報告及附件。 6.本評估報告復印件及報告缺頁均無效。 7.本評估報告由兩個及以上土地估價師簽字、估價機構負責人簽字并加蓋公章后有效。 十、土地估價師簽字（略） 十一、土地估價機構 二00三年八月七日 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1.土地登記狀況。待估宗地位于××市××路，其四至狀況如下。東--××公司；南--××路；西--××胡同；北--××超市。待估宗地為××公司2000年12月以出讓方式取得的國有土地，該公司于2002年3月領取了《國有土地使用證》（證號：略），土地用途為商業用地，土地登記面積為5600㎡。本次評估為其中部分用地，即宗地內開發的商業大廈（地下一層，地上六層）的地上一層的分攤土地面積，擬抵押土地面積為821.9㎡。 2.土地權利狀況。待估宗地為國有土地，土地所有權屬于國家所有，土地使用權為××公司于2000年12月以出讓方式取得。出讓年限40年，出讓終止日期為2040年12月，至評估基準日，剩余土地使用年限37.25年。 3.土地利用狀況。 待估宗地原為××市市中心用地，因舊城改造，2000年12月由××公司以出讓方式取得其土地使用權，對地上原有建筑物進行了拆遷，并于2001年12月建成商業大廈一座。框架結構，地下一層，地上六層，地下一層為停車場，地上一層為該公司經營的大型超市，地上2～6層建成后即全部售出。總建筑面積為20440㎡，宗地現狀容積率為3.65，其中地下一層建筑面積2900㎡，地上一層建筑面積為3000㎡，地上2～6層建筑面積均為2908㎡。 二、地價影響因素分析 （一）區域因素（略） （二）個別因素（略） 第三部分 土地估價 一、估價原則 土地使用權價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響而形成的，而這些因素又經常處于變動中，本次估價我們在遵循公平、公正、客觀、合理總原則的基礎上，遵循了以下原則： 1.需求與供給原則（略）； 2.變動原則（略）； 3.協調原則（略）； 4.綜合分析原則（略）； 5.多種方法相結合的原則（略）。 二、估價方法與估價過程 估價人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察之后，根據估價對象土地的特點及開發項目本身的實際情況，選取市場比較法和收益還原法為本次估價的基本方法。另外，由于本次評估為商辦綜合樓地上一層分攤土地面積，在應用市場比較法時，應考慮其整體性，評估單價以宗地整體測算后應進行地價樓層分配系數修正，然后將兩種方法測算結果進行綜合分析調整，得到待估宗地的地價。 1.市場比較法。 市場比較法是根據替代原則，將待估宗地與在較近時期內已經發生交易的類似土地實例進行對照比較，并依據后者已知價格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出待估土地在評估時日地價的方法。 (1)比較實例選擇。 估價人員對搜集的多宗交易實例進行比較分析，選擇了與估價對象條件類似的三個交易實例作為比較實例，介紹基本情況（略）。 (2)因素選擇。 根據待估宗地的實際情況，影響待估宗地價格的因素見表8。 (3)待估宗地與比較實例各因素條件詳見表8。   (4)編制比較因素條件指數表。 分別將待估宗地和三個比較實例的各比較因素進行對比分析，確定出相應的條件指數，有關條件指數的確定依據說明如下。 1)交易期日修正。 根據當地經濟發展情況及商業用地的實際交易情況，1999年1月31日至2002年3月31日，平均每月上漲幅度為0.2％，2002年4月1日至2002年12月31日，地價平穩，上漲幅度為零；2003年1月以后，平均每月下跌0.1％，則地價指數詳見表9。  2)使用年期修正系數。 土地使用年期修正系數公式為：  式中k--使用年期修正系數； r--土地還原利率，取6％； m--比較實例宗地土地使用年期； n--待估宗地土地使用年期。 經計算，待估宗地與三個比較實例的使用年期修正系數分別為：100、101.91、100.55、101.75。 3)確定容積率修正系數。 根據當地情況，容積率對地價的影響規律為：以2.2為基準，每上升0.1，地價往上修正0.2％，容積率每下降0.1，地價往下修正0.3％。 其他條件指數確定（略）。 根據以上比較因素指數的說明，編制委估宗地比較因素條件指數表，詳見表10。  (5)因素修正。根據比較因素條件指數表，編制因素比較修正系數表 （見表11）。   (6)樓層修正。 統計××市類似用途的商品樓各樓層的售價，計算各樓層的地價比例系數，從而得到地下一層至地上六層各樓層分攤土地平均單位地價的修正系數，如表12所示。  則地上一層分攤土地部分的土地使用權價格＝2249.73×44.45％×5600／821.9＝6813.51(元／㎡)。 2.收益還原法。 收益還原法是土地估價中最常用的方法之一，此方法用于土地估價時，把購買土地作為一種投資，地價款作為購買未來若干年土地收益而投入的資本。因此，收益還原法是將評估土地在未來每年預期的純收益，以一定的還原利率統一還原為評估時日總收益的一種方法。 此次土地評估，主要考慮房屋租賃收益情況。 房屋土地年租金＝房地總收益 維修費＋管理費＋保險費＋稅金＋城市維護建筑稅＋教育費附加＋年房屋折舊費＝房地總成本 房地總收益－房地總成本＝房地純收益 房屋現值×房屋還原利率＝房屋純收益 房地純收益－房屋純收益＝土地純收益 土地純收益／土地還原利率＝土地價值 有限年期土地價格＝土地價值×待估地塊年期修正 具體測算如下。 (1)確定房地年總收益。 調查待估宗地所處區域與其特征相同或相似房地產，用于出租的房地總收益的平均費用，確定待估宗地房地出租的租金水平一般為每月每平方米40元，一層總建筑面積3000㎡，房屋出租率為92％，有效出租面積85％，則 房地年總收益＝40×12×3000×92％×85％＝112.608（萬元） (2)房地出租年總費用。 1)管理費：按年租金的5％計，則 管理費＝房地年總收益×5％＝5.630(萬元) 2)維修費：參考企業的實際維修費，按建筑物重置價格的2％計算。該宗地地上建筑物為框架結構，耐用年限60年，殘值率為0。根據委托方提供，該地上建筑物實際造價1150元／㎡，則總重置價為1150×3000＝345.000（萬元），則 維修費＝房屋重置價格×2％＝6.900（萬元） 3)房屋年折舊費：按重置價格折舊法計算。 年折舊費＝房屋重置價×(1－殘值率)／房屋的耐用年限 ＝1150×3000×100％／60＝5.750(萬元) 4)稅金：指房產所有人按有關規定向稅務機關繳納的房產稅和營業稅。 ①房產稅：依據稅法及當地稅務部門資料，房產稅稅金＝房地年總收益×12％＝13.513（萬元）。 ②營業稅：營業稅取房地年租金的5％，營業稅稅金＝房地年總收益×5％＝5.630（萬元）。 稅金合計為＝19.143萬元。 5)空房損失。 取一年中按一個月空房損失計算，為12.000萬元。 房地出租年總費用＝管理費＋維修費＋房屋年折舊費＋稅金 ＝5.630＋6.900＋5.750＋19.143＋12.000 ＝49.423(萬元) (3)房地年純收益。 房地年純收益＝房地年總收益－房地出租年總費用 ＝112.608－49.423 ＝63.185(萬元) (4)房屋年純收益。 房屋年純收益＝房屋現值×房屋還原利率 房屋現值＝房屋重置價格－年折舊費×已使用年限 ＝345.00－5.75×1.75＝334.9375(萬元) 房屋年純收益＝房屋現值×8％＝26.795(萬元) (5)土地年純收益。 土地年純收益＝房地年純收益－房屋年純收益＝36.390(萬元) (6)計算待估宗地總地價。待估宗地價格＝（土地取得費及稅費＋土地開發費＋利息＋利潤）×[1－1／（1＋土地還原率）待估宗地剩余使用年限]＋出讓金×[1－1／（1＋土地還原率）待估宗地剩余使用年限]／[1－1／（1＋土地還原率）法定最高使用年限] (7)計算宗地單位面積地價。 單位面積地價＝總地價／總用地面積 ＝6661.82(元／㎡) 三、地價確定 ××公司委托評估的一宗商業用地（地上一層分攤部分），在2004年3月15日、土地使用年限設定為37.25年、容積率設定為現狀容積率、宗地開發程度設定為紅線外五通（即通路、通電、供水、排水、通訊），紅線內場地平整條件下的地上一層分攤土地部分的土地使用權價格如下。 單位地價：6737.67元／㎡。 總地價：553.77萬元。 注：貨幣種類為人民幣。 第四部分 附件 附件一：《××公司地上一層抵押勘測定界圖》復印件。 附件二：企業營業執照復印件。 附件三：《土地評估機構注冊證書》復印件。 附件四：待估宗地照片。 |
| 正確答案: 第一部分總述 1.缺少估價日期。 2.地價定義中缺少估價基準日的設定，且未說明是什么權利下的土地價格。 3.估價結果無大寫。 4.缺少估價結果一覽表。 5.待估宗地的剩余使用年限即本報告的設定年限計算錯誤，應為36.75年。 6.需要特殊說明的事項中缺少估價結果和估價報告的使用，如有效年限等。 7.缺少估價機構負責人簽字。 第二部分估價對象描述及地價影響因素分析 8.土地登記狀況中：缺少地籍圖號、宗地號的描述。 9.缺少土地級別的描述。 10.土地權利狀況中缺少他項權利的描述。 11.出讓土地來說明出讓金數額。 12.缺少一般因素描述。 第三部分土地估價 13.估價原則，缺少與本次估價緊密相關的替代原則和預期收益原則。 14.比較實例1為3年以前的交易實例，不符合要求。 15.市場比較法因素選擇缺少基礎設施狀況的修正因素。 16.實例2交易方式為改制，與其他不同，缺乏相關說明。 17.待估宗地地價指數計算錯誤。 18.來說明土地還原利率的取值依據。 19.比較實例1、2環境條件與待估宗地不一致，未做修正。 20.比較實例l規劃限制與待估宗地不一致，未做修正。 21.土地使用年期修正方向錯誤。 22.本報告中，折舊年限應為房屋已使用年限十土地剩余使用年限，不應為房屋的耐用年限。 23.收益還原法中地上建筑物重置價格不應取建筑物的實際造價，應為客觀水平造價。 24.費用計算中缺少房屋保險費。 25.稅費計算中缺少城市維護建設稅和教育附加費。 26.空房損失在考慮出租率后，不應再重復計算。 27.來說明房屋還原利率的取值依據。 28.土地的收益年限應為土地的剩余年限，不應為40年。 29.地價的確定來說明最終估價結果的確定方法。 第四部分附件 30.缺少《國有土地使用證》復印件。 31.缺少《房屋所有權證》復印件。 32.缺少《土地估價師資格證書》復印件。 |
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| 3．下面是一個完整的土地估價技術報告（標注"略"的為正常內容），請閱讀后指出錯誤并說明原因。每指出一處錯誤并簡述原因得2分，只指出錯誤不簡述原因不得分，總分最高為50分；將正確內容列為錯誤的每處扣0.5分，最多扣至本題為0分（答題時，先在錯誤處標上號，如"①"，然后在卷紙右邊空白處寫出對應的簡述原因，如"①估價依據不完整"）。 土地估價技術報告(Ⅰ) 第一部分 總述 一、估價項目名稱 為××公司破產清算而進行的土地使用權和房屋價格評估（××市） 二、委托估價方 ××公司破產清算組 三、受托估價方 ××土地咨詢評估有限責任公司 四、估價目的 該項評估是對××公司的土地使用權和房屋價格進行評估，其目的是為其破產處置土地使用權和地上房產提供價格依據。 五、估價依據 （一）國務院及有關部門頒布的法律、法規 1．《中華人民共和國土地管理法》； 2．《中華人民共和國城市房地產管理法》； 3．《中華人民共和國企業破產法（試行）》； 4．《中華人民共和國土地管理法實施條例》； 5．原國家土地管理局《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》（[1997]國土[籍]字第2號）； 6．國土資源部關于嚴格按國家標準實施《城鎮土地分等定級規程》和《城鎮土地估價規程》的通知（國土資發[2002]195號）。 （二）地方政府及有關部門頒布的法律、法規、通知文件 1．××省人民政府、××市人民政府頒布的有關政策、規定、實施辦法、通知等法規文件； 2．××省國土資源廳、××市國土資源局制定的有關規定、文件； 3．《××市土地利用總體規劃》； 4．《××市2002年國民經濟和社會發展統計公報》； 5．《××市城區土地定級與基準地價更新》成果。 （三）有關技術標準 1．中華人民共和國國家標準《城鎮土地估價規程》； 2．中華人民共和國國家標準《城鎮土地分等定級規程》。 （四）其他資料 1．委托方提供的有關資料； 2．估價人員現場勘察、調查、收集的相關資料。 六、估價日期 二00年七月二日至二00三年七月二十一日 七、估價基準日 二00三年七月二十日 八、價格定義 本次評估待估宗地的評估價格是指評估基準日為2003年7月20日，土地用途設定為商業、土地使用年限設定為待估宗地剩余年限38年，宗地實際開發程度達到紅線外"五通"（即通上水、通下水、通電、通訊、通路），紅線內"六通一平"（即通上水、通下水、通電、通訊、通路、通熱及場地平整），評估設定開發程度為宗地紅線外"五通"（即通上水、通下水、通電、通訊、通路），宗地紅線內場地平整條件下的土地使用權價格。 建筑物價格設定為房屋的現時市場價格。 九、估價結果 ××公司破產清算組委托評估的9542.95㎡的土地，總地價為1487.75萬元。即大寫：壹仟肆佰捌拾柒萬柒仟伍佰元整。單位面積地價為1559元／㎡。建筑物現值為1112.09萬元。貨幣種類為人民幣。宗地估價結果詳見土地估價結果一覽表（此處略）。 十、需要特殊說明的事項 （一）估價的前提條件和假設條件 1.待估宗地價格定義中的土地開發費用不包含宗地內的土地開發費用，即待估宗地的土地開發程度設定為宗地紅線外"五通"（通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路）及宗地紅線內場地平整。 2.待估宗地作為評估設定用途的用地，得到有效利用，并產生相應的土地收益。 3.待估宗地與其他生產要素相結合，能滿足目前生產、經營的正常進行，保證企業的持續發展。 4.在評估基準日的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。 5.任何有關待估宗地的運作方式、程序符合國家和地方的有關法律、法規。待估宗地的地上建筑物狀況應符合城市規劃的要求。 6.本報告估價結果在報告中設定的價格定義的界定條件下生效，如上述條件發生變化，則估價結果應進行調整或重新評估。 （二）本報告使用的限制條件 1.本評估報告應僅用于報告中所述的估價目的，不得作為他用，其內容對第三方不負任何責任。 2.本評估報告在委托方提供材料真實情況下有效，若提供材料與實際情況不符，造成評估結果出現偏差，委托方承擔一切責任。 3.未經評估單位書面同意，本評估報告的全部或任一部分不得用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何方式公開發表。 4.本次估價結果根據有關規定有效期自估價基準日(2003年7月20日)起半年內有效。 （三）需要特殊說明的事項 1.本次評估所依據的宗地內外地上建筑物狀況、基礎設施狀況、環境狀況等由委托方負責提供。 2.本次評估待估宗地的權利狀況、土地用途、面積以委托方提供的《國有土地使用證××號》所載內容為準；建筑物情況以《房屋所有權證》（××號）為準。 3.技術報告由××土地咨詢評估有限責任公司負責解釋。 4.未經對方許可，委托方及受托方均不得單獨對評估結果審核部門以外的部門或個人提供評估報告、技術報告及附件。 5.報告復印件無效，報告缺頁無效。 十一、土地估價師簽字 姓名 估價師資格證書號 估價師簽字 李明 ×× 張紅 2002130052 十二、土地估價機構（機構公章） 二00三年七月二十一日 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1.土地登記狀況 委估宗地為國有出讓土地，估價對象土地使用權屬于××公司。委估宗地位于X×路，根據委托方提供的有關材料，2001年××公司取得了證號為××號的《國有土地使用證》，土地面積為9542.95m2，其四至狀況為東：××；南：××；西：××路；北：××路。宗地號為××，圖號為××。根據《××市城區土地定級與基準地價更新》成果，估價對象處于三級地。 2.土地權利狀況 估價對象為國有出讓土地，其土地使用權屬于××公司。2003年2月，××公司將土地抵押給銀行。根據××市中級人民法院于2003年6月23日（××號）《××省××市中級人民法院民事裁定書》宣告××公司破產。至評估基準日，委估宗地土地設定有抵押權，未有租賃權、地役權等他項權利存在。 3.建筑物和地上附著物狀況 勘估基準日，待估宗地內建有商業樓一棟，共4層，建筑結構為框架，竣工時間為1985年7月，建筑面積為14320㎡，容積率為1.5。 二、地價影響因素分析 （一）一般因素 （二）區域因素 影響估價對象作為商業用地的區域因素主要有：區域概況、交通條件、環境條件、規劃限制等。 （三）個別因素 估價對象位于×X市××路，用地面積為9542.65㎡。土地用途為商業用地，宗地地形平坦、形狀不規則。宗地西側緊臨××路，該宗地距市商服中心為4240m，距農貿市場約為1680m，距××火車站約5320m，距長途汽車站約5360m。勘估基準日，宗地紅線內具備通上水、下水、通電、通訊、通熱、通路和場地平整，即"六通一平"的基礎設施條件，自來水公司統一供水；排水雨污合流，排入市政統一排水管網；供電由××站供電；直撥電話19部，傳真機一部，內外聯系方便，自備鍋爐供熱。宗地內有商業樓一棟，總建筑面積14320㎡，容積率1.5。該宗地未來規劃用途為商業用地，周圍為商業用地，對建筑物高度及容積率略有限制。 第三部分 土地估價 一、估價原則 土地使用權價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響而形成的，而這些因素又經常處于變動中，本次估價我們在遵循公平、公正、客觀、合理總原則的基礎上，遵循了以下原則（內容略）。 1.替代原則。 2.預期收益原則。 3.需求與供給原則。 4.變動原則。 5.綜合分析原則。 6.多種方法相結合的原則。 二、估價方法與估價過程 （一）估價方法選擇 根據《城鎮土地估價規程》（以下簡稱《規程》），宗地地價的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設開發法）、成本逼近法、基準地價系數修正法、路線價估價法等多種方法，估價方法的選擇應按照《規程》執行，根據當地地產市場狀況，并結合估價對象的特點，選取適宜的方法。 待估宗地位于×X路以南，在《××市城區土地定級與基準地價更新》范圍內；屬于商業三級地，采用基準地價系數修正法切實可行；且宗地作為商業用地，同類區域市場交易資料較豐富，可采用市場比較法作為第二種估價方法。故依據《規程》，并結合評估對象的特點及項目的實際情況，確定采用基準地價系數修正法和市場比較法測算地價，并將兩種方法測算結果進行綜合分析調整，從而得到待估商業用地的地價。建筑物現值采用重置價格折舊法計算。 （二）估價過程 1.基準地價系數修正法。 (1)基準地價是某一級別或均質區域內分用途的土地使用權平均價格；基準地價系數修正法是依估價對象所處土地級別的基準地價，結合區域因素、個別因素等修正系數的調整，得到估價對象土地價格的一種方法。 (2)《××市城區土地定級與基準地價更新》測算區范圍是××，面積××公里。共分為商業、住宅、工業三類用地，其中商業分為××級，住宅為××級，工業為××級。該《××市城區土地定級與基準地價更新》于××年××月通過××省國土資源廳組織的鑒定驗收并經××市人民政府公布實行。 (3)××市商業用地基準地價是指土地用途為商業，土地使用年限為40年，容積率設定為城區商業平均容積率1.8，土地開發程度為紅線外五通（即通上、下水、電、路、訊）及紅線內場地平整條件下的級別內的土地使用權平均價格。 采用基準地價計算商業用地宗地地價的公式為：  式中P  --待估宗地地價；P--待估宗地對應的基準地價； K、y、t、k  、f--宗地地價修正系數和年期、期日、容積率、基礎設施條件修正系數。估價對象設定用途為商業用地，處于××市商業用地三級地內，其基準地價水平1200～1600元／㎡。 (4)編制估價對象各因素條件說明、優劣度及修正系數表。 ①在評估中，根據《××市城區土地定級與基準地價更新》及估價對象的具體條件，我們選擇了以下因素：（略），并進行了期日、使用年期、容積率、基礎設施條件等項修正。 ②根據《××市城區土地定級與基準地價更新》，商業用地二級地地價修正幅度說明表和宗地地價影響因素修正幅度表（略），根據影響估價對象地價的因素條件分析，確定待估宗地各因素條件說明、優劣度及修正系數表。（略） (5)確定宗地地價評估的修正系數K。 K＝∑K i＝（1…n）式中K--某一宗地所有地價影響因素總修正幅度(％)； K  --宗地第i個因素條件下修正幅度(％)；n--修正因素個數，根據上表可得k＝8.44％。 (6)確定土地使用年期修正系y。  式中y--宗地使用年期修正系數； m--待估宗地設定使用年期； n--基準地價內涵確定的土地使用年期； r--土地還原利率，9％。 經計算，待估宗地年期修正系數y＝0.9622。 (7)確定期日修正系數t。 根據調查分析和測算，二00二年一月至二00三年六月二十日，××市地價指數上漲10.8％，故期日修正系數t＝1.108。 (8)確定容積率修正系數。 根據《×X市城市土地定級與基準地價更新》成果，當宗地容積率為1.4～1.6時，其修正系數為0.98。 (9)確定基礎設施修正系數f。 根據《××市城區土地定級與基準地價更新》，基準地價所規定的基礎設施條件為紅線外五通（通路、通電、通上水、下水、通訊），紅線內場地平整。以紅線外五通（通路、通電、通上水、下水、通訊）為基礎，"四通…""三通"分別依次減去供水、排水，"六通""七通"分別依次增加供熱、煤氣，從而得到基礎設施修正系數表（見表1）。  待估宗地基礎設施設定為紅線外五通（通路、通電、供水、排水、通訊）及紅線內場地平整，與基準地價所規定的基礎設施條件一致，可得委估宗地基礎設施狀況修正系數為：f＝1.00。 (10)計算估價對象宗地地價。 P＝  ＝1380×(1＋8.44％)×0.9622×1.108×0.95×1.0 ＝1515.6（元／m2） 2.市場比較法。 市場比較法是在求取一宗待估土地的價格時，根據替代原則，將待估土地與較近時期內已經發生了交易的類似土地實例加以比較對照，并依據后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。 (1)比較實例選擇。 選擇比較交易實例時，根據待估宗地情況，應符合以下要求： ①用途相同； ②交易類型相同； ③屬于正常交易； ④區域及個別條件相近； ⑤統一價格基礎。 本次評估，選擇了3個已發生交易，用途與待估宗地相同或相近的實例，以它們的價格作比較，結合影響商業用地地價的因素，進行因素修正，求得待估宗地的價格。 (2)比較因素的選擇。 根據估價對象的宗地條件，影響估價對象價格的主要因素如下。 ①交易時間：確定地價指數。 ②交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易。 ③區域因素：主要有商服繁華度、交通條件[道路類型、距公交車站距離、對外交通便利度（距火車站距離、距汽車站距離）]、基礎設施狀況、產業集聚規模、環境優劣度等。 ④個別因素：主要指宗地面積、宗地形狀、容積率、臨街狀況、目前規劃限制。 (3)比較因素條件說明。 估價對象與比較實例的比較因素條件詳見表2。   (4)編制比較因素條件指數表。 根據待估宗地與比較實例各種因素的具體情況，可編制比較因素條件指數表。比較因素指數的確定過程如下： ①待估宗地與三個實例的土地用途、土地級別、交易情況、價格類型，以及區域因素中的道路類型；距公交車站距離、基礎設施狀況、環境優劣度，個別因素中的臨街狀況、地形、目前規劃限制等條件均一致，故對于上述這些影響地價的因素均不作修正。 ②編制地價指數表。 根據調查××市一段時期內地產市場的變化，以2002年1月1日為基期，自2002年1月起至2003年7月，平均每月上漲幅度為0.6％。將2002年1月1日韻地價指數定為100，則商業用地地價指數詳見表3。  ③確定基礎設施修正指數。 根據前面基礎設施表，得出待估宗地與實例一、實例二、實例三的基礎設施修正指數分別為100、100、113、100。 ④區域因素。 (a)商服繁華程度，分為距商服中心小于2820m、距農貿市場距離小于375m，商服繁華度高；距商服中心大于2820m小于3740m、距農貿市場距離大于375m小于750m，商服繁華度較高；距商服中心大于3740m小于4660m、距農貿市場距離大于750m小于1125m，商服繁華度一般；距商服中心大于4660m小于5580m、距農貿市場距離大于1125m小于 1500m，商服繁華度較低；距商服中心大于5580m、距農貿市場距離大于1500m，商服繁華度低五個等級，以待估宗地的等級為100，每相差一個等級修正1％。在確定比較因素條件指數時，一般綜合考慮上述情況，如發生沖突，以距商服中心距離為準。 (b)道路類型，分為緊臨混合型主干道，生活型主干道，交通型主干道，混合型次干道、支路五個等級，以待估宗地的等級為100，每相差一個等級修正1％。 (c)距公交站點距離，分為小于50m，大于50m小于100m，大于100m小于150m，大于150m小于200m，大于200m小于500m五個等級，以待估宗地的等級為100，每相差一個等級修正0.5％。 (d)對外交通便利度，分為臨近宗地有鐵路專用線或距火車站大于2300m小于3440m、距汽車站大于1700m小于2920m，距火車站大于3440m小于4580m、距汽車站大于2920m小于4140m，距火車站大于4580m小于5720m、距汽車站大于4140m小于5360m，距火車站大于5720m小于6860m、距汽車站大于5360m小于6480m，距火車站大于6860m、距汽車站大于6480m五個等級，以待估宗地為100，每相差一個等級修正1％。 ⑤個別因素。 (a)宗地形狀，分為矩形、規則、較規則、不規則、極不規則五個等級，以待估宗地為100，每相差一個等級，修正0.5％；宗地面積依土地實際利用情況分為無影響、略有影響、有一定影響、影響較重、嚴重影響五種情況確定修正幅度，以待估宗地為100，每相差一個等級，修正1％，在確定比較因素條件指數時，一般對宗地面積、形狀綜合考慮。 (b)容積率修正，以待估宗地為100，每上升或下降0.1，地價往上或往下修正0.5％。 (c)臨街狀況，分為十字交叉、丁字交叉（兩面臨街）、臨主街、臨支路、不臨路五個等級，以待估宗地為100，每相差一個等級修正1％。 根據以上比較因素指數的說明，編制比較因素條件指數表，詳見表4。   (5)編制因素比較修正系數表。根據比較因素條件指數表，編制因素比較修正系數表，如表5所示。   三、地價的確定 根據地價評估技術規程及估價對象的具體情況，采用了基準地價系數修正法和市場比較法測算，根據××市同類用地的地價水平，經與當地國土資源局商榷以及評估人員的估價經驗綜合，認為：兩種方法測算的結果比較接近，采用兩種方法的算術平均值能夠較客觀的反映當地的地價水平，作為待估宗地的土地價格較為合理，則××公司破產清算組委托評估的兩宗工業用地的土地價格以兩種方法的算術平均值作為最終價格（見表6）。  經估價人員現場查勘和當地市場分析，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇合適的評估方法，評估得到待估宗地在估價設定用途、使用年限及開發程度的條件下，評估基準日為 2003年7月20日的土地使用權價格如下所示。 單位面積地價：1559元／㎡。 評估土地總地價：1487.75萬元。 注：貨幣種類為人民幣。 第四部分 建筑物估價 一、估價原則 1.合法原則。 合法原則是指房地產估價的對象必須是由國家法律、法規確認和保障的合法使用的房地產項目。房地產估價必須依法進行，即遵守國家和所在地區政府的有關法律、法規、政策和城市土地利用規劃。 2.公正原則。 公正原則是指房地產估價人員必須站在公正的立場上，遵循房地產價格形成理論及其運作規律，并運用科學方法，實事求是地對委估標的物評估出一個客觀的、科學的、合理的價格。 3.最高最佳使用原則。 委估房地產，主要是地產的區位、特性、等級等客觀條件所決定的，使用效益最大的使用方式或用途為前提進行估價的原則。由于房屋是建筑在土地上，與土地結為一體構成房地產這一有機整體，所以，也就成了房地產估價的原則。 4.替代原則。 委估房地產的價格可以通過市場上地域相近，類型相似，用途相同的交易實例，進行比較和相異修正后替代委估標的物的價格。 5.估價時點原則。 必須把委估房地產置于市場某一時點（通常以年、月、日表示）進行估價，或者說是對"靜止"于某一時點的委估房地產估價。 二、估價方法與估價過程 1.估價方法。 根據估價對象的實際情況，選擇重置價格折舊法進行評估，折舊方法采用平均年限折舊法。重置價格折舊法是按現在的建筑經營管理水平及建筑材料價格，重新建筑與評估對象一樣的建筑所需的現實資金。在此基礎上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折舊扣除建筑物已使用的價值，得到建筑物在評估時日的價格。計算公式為：（略） 2.估價過程。 (1)計算房屋重置價。 所評估房屋為一棟四層商業樓，框架結構，1985年竣工。根據××市房產管理局提供的資料，各類房屋的重置價格和耐用年限及殘值率見表7。  則房屋重置價為：14320×1100＝15752000(元) (2)計算房屋折舊。年折舊額：15752000×(1－2％)／60＝257283(元)折舊總額：257283×18＝4631094（元） (3)計算房屋現值。房屋現值＝重置價－折舊總額＝15752000－4631094＝1112.09(萬元)。 評估對象總價格＝土地總價＋房屋總價＝2599.84萬元 第五部分 附錄 附件一：《××省××市中級人民法院民事裁定書 （××號）》復印件。 附件二：《國有土地使用證 （××號）》復印件。 附件三：《土地評估機構注冊證書》復印件。 附件四：土地估價師身份證復印件。 |
| 正確答案: 第一部分總述 1.估價基準日與估價日期順序錯。 2.地價定義中缺少容積率設定。 3.建筑物價格設定應為估價時點（2003年7月20日）時價格。 4.缺少估價機構負責人簽字。 第二部分估價對象描述及地價影響因素分析 5.土地登記狀況中未說明土地用途。 6.來說明出讓起止期限，剩余土地使用年限，出讓金額，地價定義中設定年限為38年，無依據。 7.委估宗地存在抵押權，特殊說明事項中未說明是否考慮抵押權他項權利的存在對地價的影響。 8.不應為"建筑物和地上附著物狀況"，應為土地利用狀況。 第三部分土地估價 9.土地估價原則中無估價期日原則，錯誤。 10.基準地價內涵介紹中缺少對應基準日，2002年1月1日。 11.基準地價取值為1382元／㎡，無具體說明。 12.報告中列出商業用地二級地地價修正幅度說明表和修正幅度表，應為商業三級地。 13.基準地價系數修正法中，計算年期修正系數時未說明土地還原利率取值原因。 14.基準地價系數修正法中，期日修正系數取值缺乏依據（報告中僅有至2003年6月20日地價指數，無2003年7月20日地價指數）。 15.容積率修正系數取值錯誤。 16.比較實例3用途為商住，與待估宗地及實例1、2不同，未修正也未說明原因。 17.商業用地市場比較法中無產業集聚規模一項。 18.市場比較法中，待估宗地的價格類型為破產清算，與三個比較實例不同，應予修正。 19.市場比較法中土地使用年限未修正。 20.實例3面積形狀修正，修正方向錯誤。 21.根據《規程》，容積率修正不應以待估宗地為基礎進行修正。 22.市場比較法中比較實例3基礎設施條件修正系數錯誤。 23.比較實例1臨街狀況與待估宗地不同，未予修正。 24.市場比較法中比準價格確定采用加權平均值，缺少相應說明。 25.地價結果的總地價未大寫。 26.房屋重置價取1100元／㎡，應說明依據。 27.房屋價值計算時，耐用年限應考慮委估宗地的地上建筑物實際使用情況及剩余土地使用年限，本報告房屋已使用年限18年，還可使用38年，則折舊年限為56年，而不是60年。 28.因折舊年限即房屋可使用年限小于房屋耐用年限，應加速折舊，故殘值率應為零。 29.第五部分應為"附件"，而非附錄。 30.附件缺房屋所有權證書復印件。 31.缺少土地估價師資格證書復印件。 32.缺少估價對象照片。 33.缺少他項權利證書復印件。 |
