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仿真試題(二)
一、案例分析題：
1．某地價評估事務所2006年5月20日接到A市政府的估價口頭委托，估價對象是位于城區一環內側某中學老校址所占的土地。該校于1963年建成，現已根據政府安排整體遷出，所占土地為劃撥方式取得。搬遷后的土地由政府收回后重新開發利用，并將土地的規劃用途依法調整為商品住宅樓。目前，政府擬以公開拍賣方式出讓該地塊，并將按照一定的價格補償給該中學。根據委托要求，地價評估事務所要對該地塊的出讓底價與收回補償價格進行評估。接到委托后，事務所立即制訂了一項工作計劃和技術方案，并組織力量開展工作，按期完成了估價任務。
(1)下面是該事務所此次估價工作日志的內容。
1)5月21日，啟動估價工作，派兩名土地估價師甲、乙和兩名估價助理丙、丁負責估價工作。其中，甲和丙負責土地出讓底價評估，乙和丁負責土地收回補償價格評估。
2)5月21日上午，甲和丙進入現場調查，乙和丁開始市場調查。
3)5月22日上午，因所長外出，甲負責與市國土資源局簽訂合同。
4)5月23日上午，確定土地估價事項，并制訂評估技術路線和方法。
5)5月23日下午，開始調查資料。
6)5月25日上午，開始撰寫報告。
7)5月27日上午，報告完成，兩份報告分別由甲、乙共同簽字，由丙送估價報告給市國土資源局。
8)5月30日上午，收到國土資源局付款。
(2)關于評估技術路線和方法，日志有以下記錄。
1)出讓底價主要依據周邊拍賣價格進行比照確定，同時采用剩余法進行評估。
2)收回補償價格評估主要采用市場比較法和收益還原法對原用途市場價進行評估。
請閱讀上述事件后回答以下問題。
1．僅就工作日志內容，判斷事務所此次估價工作流程是否合理，存在哪些問題?
2．確定土地估價事項的內容一般包括哪些?
3．確定估價事項時，應該如何對土地出讓底價和回收價格進行基本的定義?
4．日志中的估價技術路線是否合理?如果不合理，原因何在?
5．假如你是估價師，該如何設計估價技術路線? 
 

1．僅就工作日志內容，判斷事務所此次估價工作流程是否合理，存在哪些問題? 2．確定土地估價事項的內容一般包括哪些? 3．確定估價事項時，應該如何對土地出讓底價和回收價格進行基本的定義? 4．日志中的估價技術路線是否合理?如果不合理，原因何在? 5．假如你是估價師，該如何設計估價技術路線?

正確答案: 1．不合理。存在的問題如下。 (1)每項估價必須有至少兩名土地估價師，而不是一名土地估價師和一名估價助理。 (2)兩項估價應該獨立進行，而不能分工合作調查，估價師應該貫穿估價的全部過程。 (3)應該先簽訂合同再進行實質性估價活動。 (4)不能由估價師在沒有委托書的情況下代替法人簽訂合同。 (5)估價事項和技術路線應該在實質性估價活動之前完成。 (6)缺乏權屬資料核實調查過程。 (7)由于兩份估價分別由甲、乙完成，所以報告簽字不能由甲、乙共同簽名。 (8)缺乏審核。 2．確定土地估價事項的內容一般如下。 (1)確定估價對象。 (2)確定土地估價目的。 (3)土地估價期日。 (4)界定土地價格定義。 (5)土地估價中特別事項的說明。 (6)審核。 3．(1)住宅的價格定義：商品住宅用地、設定的開發程度、設定容積率、70年、出讓土地使用權價格。 (2)對教育用地價格定義：公共建筑用地、現狀開發程度、現狀容積率、無年期、劃撥土地使用權價格。 4．(1)出讓底價主要依據周邊拍賣價格進行比照確定不合理。因為拍賣價格是一種特定條件下的成交價格，如果直接比照確定，會使評估價格偏高。出讓底價應該依照平均市場價確定。 (2)收回補償價格評估主要采用市場比較法和收益還原法對原用途市場價進行評估不合理。因為收回補償價格應該是原用途的劃撥價格而不是完全市場價格，需要扣除國家所有權收益和有關稅費部分。另外，由于教育用地的土地市場不發育且無收益，利用市場比較法與收益還原法等方法進行估價不合理。 5．(1)補償價格的評估：先采用成本逼近法和基準地價系數修正法評估原用途的市場價格，再扣除國家所有權收益和有關稅費部分確定劃撥用途價格。 (2)出讓底價的評估：先采用剩余法和市場比較法評估新用途的市場價值，然后根據宗地的具體條件和其他相關要求制訂出讓底價方案。

二、報告判讀題：

2．下面是一份土地估價技術報告的總述部分(標注“略”的為正常內容)。請閱讀后回答相關問題。 一、估價項目名稱 ××上市公司股權轉讓所涉及的土地使用權價格評估。 二、委托估價方 (略) 三、受托估價方 (略) 四、估價目的 本次土地估價是為××上市公司因股權轉讓核定土地價值，同時為正在辦理的土地抵押 提供價格依據。 五、估價依據 (1)《中華人民共和國土地管理法》。 (2)《中華人民共和國城市房地產管理法》。 (3)《城鎮土地估價規程》。 (4)土地估價委托書。 (5)估價人員實地勘察調查所獲取的有關資料。 六、估價基準日 二00五年十二月三十一日。 七、估價日期 二00五年十二月三十日至二00六年一月五日。 八、地價定義 待估宗地的價格是在以下設定條件下于二00五年十二月三十一日的土地使用權市場價格。其中，開發程度為宗地紅線外“六通”和宗地紅線內場地平整，用途為商業用地，容積率為3．6，使用年期為商業用地剩余出讓年限35年。 九、估價結果 估價人員在對兩種估價方法評估結果及相應資料、估價參數進行綜合分析的基礎上，確定 估價結果為以下內容。 評估土地面積：2504．1m。 單位面積地價：4069．07元／m。 總地價：10189358元。 大寫：壹仟零壹拾捌萬玖仟叁佰伍拾捌元整(人民幣)。 十、需要特殊說明的事項 (一)假設條件 (1)土地使用者合法擁有土地使用權，并支付有關稅費。 (2)估價對象與其他生產要素相結合，能滿足目前經營的正常進行，保證企業持續發展。 (3)在評估基準日的地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。 (4)任何有關估價對象的運作方式、程序，符合國家、地方的有關法律、法規。 (5)委托方提供的資料屬實。 (二)估價結果和估價報告的使用 (1)土地估價報告僅為委托方××公司股權轉讓核定土地價值提供依據，不能用于其他用途。 (2)在估價報告有效期內，若待估宗地的土地開發條件、規劃條件等發生變化，估價結果應作相應調整。 (3)土地估價報告和估價結果的使用權歸委托方所有，估價機構對估價結果有解釋權。 十一、土地估價師簽字 (1)土地估價師簽字：×××土地估價師資格證書號：××××××××× (2)土地估價師簽字：×××土地估價師資格證書號：××××××××× 十二、土地估價機構 土地估價機構負責人簽字：××× (土地估價機構公章) 二00六年一月五日 請根據上述內容回答以下問題。 1．在“估價目的”一項中，關于土地估價目的的敘述是否正確?說明理由。 2．針對上述評估目的，有人認為股權轉讓是股東內部的事情，不需要對土地資產進行評估，此觀點是否正確?請闡述你自己的看法。 3．土地估價依據一般包括哪些方面?在“估價依據”一項中所列出的依據還缺乏哪幾方面? 4．在“地價定義”一項中，設定開發程度為宗地紅線外“六通”和宗地紅線內場地平整指的是(    )(只有1個選項)。 A．評估對象的規劃開發程度 B．評估對象的實際開發程度 C．根據委托方要求劃定的開發程度 D．根據資產評估要求界定的開發程度 5．在“需要特殊說明的事項”一項中，假設條款“委托方提供的資料屬實”的含義是指(    )(只有1個選項)。 A．估價的準確性完全基于委托方提供資料的真實性 B．估價中沒有對委托方提供的有關資料進行核實 C．可能存在的不實情況會影響土地估價結果 D．委托方應該承擔資料不實的責任 6．假定委托方在報告的有效期內辦理土地登記時，根據此評估結果填報了地價申報單。 請問這是否違反了需要特殊說明的事項一項中估價結果和估價報告的使用條款“土地估價報告僅為委托方××公司股權轉讓核定土地價值提供依據，不能用于其他用途”的規定。說明理由。

正確答案: 1．不正確。理由如下。 (1)一項估價只能有一個目的。 (2)土地抵押登記中的申報價值必須是以抵押為目的的估價結果依據。 2不正確。理由如下。 (1)股權轉讓必須進行資產核定，需要土地評估。 (2)隨著時間的變化，土地可能發生增值和貶值，需要重新評估。 3．一般包括：①法律法規方面；②估價技術方面；③估價對象權屬方面；④估價委托要求方面(目的、范圍等)；⑤現場勘察情況。 缺少：估價對象權屬方面。 4．B 5．C 6．不違反。理由如下。 (1)土地登記時申報地價為自行報價，申報者單方負責，不一定需要專門評估，可以根據有關評估報告確定。 (2)土地登記時，地價申報不需要估價報告，采用估價報告的結果沒有對原估價行為形成法律侵權。

3．下面是一份土地估價技術報告的市場比較法測算說明部分(標注“略”的為正常內容)。請閱讀后回答相關問題。 1．比較案例的選擇 根據收集到的近幾年商業用地交易案例資料，確定了與待估宗地類似的三宗土地作為比較對象，基本情況如下表所示。 2．建立價格可比基礎(略) 3．因素條件說明 整理估價人員收集的有關資料，將待估宗地與比較實例的因素條件列表表示，詳見下表。 4．編制比較因素條件指數表 根據待估宗地和比較案例在交易日期、交易方式、區域因素、個別因素的差別，確定各比較因素條件指數如下表所示。 5．計算比準價格 將交易實例中的地價和待估宗地與比較實例的因素修正系數代人市場比計算公式，則： 比準地價A =3808．71(元／m) 比準地價B =3950．33(元／m) 比準地價C =4387．56(元／m) 通過對上述三個比準價格分析比較，確定單位土地面積地價為4048．87元／m。 請根據上述內容回答以下問題。 1．在對所選案例的說明中，隱含了一個前提性條件，請問這一前提性條件是什么? 2．比較案例中，有掛牌出讓案例，并且沒有對掛牌方式進行價格修正，是否合理?為什么? 試比較一般情況下土地掛牌出讓與土地轉讓交易在市場環境方面的不同。 3．在交易時間的修正中，案例B的修正系數為100，說明(    )(只有1個選項)。 A．以案例B作為比較基準 B．案例B所在時點是地價指數基期 C．案例B所在時點與地價指數基期的市場地價水平一致 D．案例B與評估對象比較市場價格相差為零 4．該部分作為估價技術報告的內容，還有哪些錯誤和不完善的地方?

正確答案: 1．隱含的前提性條件是所選案例與估價對象在同一區域或同一供需圈。 2．不合理。掛牌是一種特殊的交易方式，交易結果可能偏離正常市場水平，只有在掛牌出讓與股權轉讓價格形成環境基本一致的情況下才能確定可以不修正。 區別：①掛牌供給土地數量有限，供需不易平衡；②掛牌時間有限制；③掛牌場地少(交易場地少，缺乏靈活性)；④掛牌土地信息有限。 3．C 4．存在錯誤和不完善的地方如下。 ①編制比較因素條件指數表中，缺少地價指數和各因素條件指數的編制依據。 ②未進行容積率修正。 ③未進行使用年期修正。 ④未說明由3個比準價格確定的單位面積地價的方法及原因。

4．下面是一個完整的土地估價技術報告(標注“略”的為正常內容)，請閱讀后指出錯誤并說明原因(每指出一處錯誤并簡述原因的得1．25分，只指出錯誤不簡述原因不得分，總分最高為30分)。 土地估價技術報告 第一部分總述 一、估價項目名稱 ××公司位于××區××路××號用地地價評估。 二、委托估價方 (略) 三、受托估價方 (略) 四、估價對象 估價對象為××公司位于××市××區××路××號營業樓用地，面積595．58m。 五、估價目的 本次評估是為委托方提供該宗地的土地使用權價格，為委托方因經營需要轉讓該宗土地提供價格依據。 六、估價依據 (1)《中華人民共和國土地管理法》。 (2)《中華人民共和國城市房地產管理法》。 (3)《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》。 (4)《城鎮土地估價規程》。 (5)《土地估價報告規范格式》。 (6)××省關于土地管理的法律、法規。 (7)評估委托書。 (8)估價對象《房屋所有權證》。 (9)受托估價方實地勘察調查所獲取的有關資料。 七、價格定義 估價對象作為商業用地，在容積率為4．9，開發程度為場內“五通一平”、場外“六通一平”狀態下，于估價期日的40年期的土地價格。 八、估價期日 二00九年十二月三十一日。 九、估價日期 二00九年十二月三十日至二0一0年一月十日。 十、估價結果 估價機構在充分調查和分析估價對象實際情況的基礎上，依據科學的估價程序，確定估價結果為以下內容。 委估土地面積：595．58m。 單位面積地價：4485．25元／m。 總地價：2671325元。 大寫：(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟叁佰貳拾伍元整。 十一、需要特殊說明的事項 (1)本報告估價結果為估價期日及設定容積率和土地開發程度的商業用地的土地價格，若條件發生改變，則本結果應做相應調整。 (2)本報告結果只為此次估價目的服務，如用做其他目的，其價格應做相應調整。 十二、土地估價師簽名 (略) 十三、土地估價機構 (略) 二0一0年一月十日 第二部分估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1．土地位置狀況 估價對象位于××市××區××路××號，土地證號為×國用(××)字第××號，土地面積為595．58m，東至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地號為××××。 2．土地權利狀況 估價對象是××公司以劃撥方式取得的國有土地使用權，土地所有權屬國家。××公司擬以出讓方式取得該宗地40年期商業用途的土地使用權后，轉讓出售該房地產。獲得出讓土地使用權后．其轉讓、出租、抵押等經濟活動的合法權益受法律保護。 3．建筑物和地上附著物狀況 估價對象上有一幢建于1991年的鋼混結構建筑物，現用于商業經營和辦公，建筑面積2914．5m，有效使用率80％。 二、地價影響因素分析 (一)區域因素(略) (二)個別因素(略) 第三部分土地估價 一、估價原則 (1)最有效使用原則(略)。 (2)貢獻原則(略)。 (3)變動原則(略)。 (4)合法原則(略)。 二、估價方法與估價過程 (一)估價方法的選擇 估價人員通過現場勘察，在認真分析調查收集資料的基礎上，遵循估價原則，確定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價。 (二)估價過程 1．收益還原法 (1)計算估價對象總樓價。 計算公式為： 式中P-總樓價； a-房地年純收益。其參數通過房地的正常租金水平測得； r-綜合還原率； n-房地尚可使用年限。 估價對象地上建筑物的耐用年限為60年，經現場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物重置單價為700元／m，殘值率為0。 根據估價人員現場觀察和對照《房屋完損等級評定標準》，確定本次估價對象地上建筑物于估價期日為基本完好房，成新率為75％。 (2)確定客觀租金。 應用市場比較法確定客觀租金。 ①選擇可比實例。 根據收集的市場資料進行篩選，選取以下3個房地出租實例，詳見《房地出租比較實例基本情況一覽表》。(略) ②影響租金因素修正(略)。 ③客觀租金的計算及確定。 比準價格A=243．60元／m 比準價格B=233．40元／m 比準價格C=249．09元／m 取比準價格A、比準價格B、比準價格C的算術平均數作為估價對象的客觀租金，即 客觀租金=(243．60+233．40+249．09)／3=242．03(元／m) (3)計算房地總收益。 年總收益=2914．50×0．8×242．03=564317．15(元) (4)計算年總費用。 ①管理費。 根據調查了解，當地房屋出租的經營管理費為房屋租金的3％。即： 房屋出租經營管理費=房地年租金×3％=564317．15×3％=16929．51(元) ②維修費。 根據××市建設和房管部門提供的資料，市區房屋出租年經營維修費為房屋重置價格的2％，即： 房屋出租經營維修費=房屋重置價×2％=2914．50×700×2％=40803(元) ③保險費。 根據調查，市區房屋保險費率為房屋現值的2％0，即： 房屋年保險費=房屋現值×2‰=2914．50×700×75％×2‰=3060．23(元) ④房屋年折舊額。 ⑤租金損失。 根據調查，房屋出租租金損失-般為半月租金．即： 租金損失=(564317．15／12)／2=23513．21(元) 年總費用=①+②+③+④+⑤=118308．45(元) (5)房地年純收益。 房地年純收益=房地年出租總收益-房地年出租總費用 =564317．15-118308．45=446008．70(元) (6)確定綜合還原率。 采用收益排序插入法確定綜合還原率為10％。 (7)計算總樓價。 (8)房屋現值。 房屋現值=房屋重置價×成新率=2914．50×700×75％=1530112．5(元) (9)總地價。 總地價=總樓價-房屋現值=4398898．12-1530112．5=2868785．62(元) 2．市場比較法 (1)選擇房地出售實例。 估價人員對收集的多宗交易實例進行比較分析后，選擇了三宗交易實例作為比較實例，基本情況見下表。 (2)房屋占地地價計算。 ①房屋現值計算。 房屋現值=房屋重置價×成新率 實例A房屋現值=580×2356×80％=1093184(元) 實例B房屋現值=600×1848×75％=831600(元) 實例C房屋現值=580×2187．90×70％=888287．40(元) ②實例地價計算。 據調查，房屋買賣中，賣方應支付的稅費為正常交易價的8．5％，則： 單位地價=(房屋交易價-房屋現值-賣方應支付的稅費)／房屋用地面積 實例A單位面積地價=(3100000-1093184-3100000×8．5％)／496 =3514．75(元m) 實例B單位面積地價=(2600000-831600-2600000×8．5％)／385 =4019．22(元／m) 實例C單位面積地價=(2750000-888287．40-2750000×8．5％)／442 =3683．17(元／m) ③比較因素條件指數。 分別將估價對象和比較實例的各比較因素對比分析，確定出相應的條件指數如下表所示。 ④因素修正系數。 根據已得到的各比較因素條件指數，計算各比較因素的地價修正系數如下表所示。 ⑤計算比準價格。 將交易實例中的地價和估價對象與比較實例因素修正系數代入計算公式，則： 比準價格A =4000．69(元／m) 比準價格B =4264．22(元／m) 比準價格C =4072．63(元／m) 通過對上述3個比準價格分析比較，確定土地單位面積地價為4264．22元／m。 三、地價的確定 估價人員鑒于估價對象特定目的，認為應取市場比較法和收益還原法的估價結果的算術 平均數作為估價對象的最終估價結果，即： 單位面積地價=4816．80×0．4+4264．22×0．6=4485．25(元／m) 樓面地價=4485．25／4．9=915．36(元／m) 總地價=4485．25×595．58=2671325(元)(取整) 第四部分附錄 (1)估價對象《國有土地使用證》。 (2)估價對象宗地圖。 (3)估價機構《土地估價機構資質證書》。 (4)土地估價師資格證書。 (5)估價對象照片。 (6)委托估價協議書。

正確答案: 第一部分總述 (1)估價依據中，缺少估價對象土地證書或權屬證明。 (2)估價依據中，“××省關于土地管理的法律、法規”提法太籠統，未說明與本次評估有關的法律、法規是哪些。 (3)估價定義中，未說明是什么權利的土地價格。 (4)估價結果中，缺少樓面地價。 (5)缺少《估價結果一覽表》。 (6)需要特殊說明的事項中，缺少估價假設條件、資料來源、估價結果有效的條件等事項的說明。 第二部分估價對象描述及地價影響因素分析 (7)土地位置狀況中，缺少土地用途、土地級別的描述。 (8)土地權利狀況中，缺少他項權利狀況的描述。 (9)建筑物狀況描述不詳。 (10)地價影響因素分析中，缺少一般因素的描述。 第三部分土地估價 (11)估價原則中，缺少與本次估價方法緊密相關的替代原則、預期收益原則等。 (12)未說明估價方法選擇的依據。 (13)收益還原法中，租金與價格概念混淆，“比準價格”應為“比準租金”。 (14)未說明客觀租金計算方法的選擇依據。 (15)折舊中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年。 (16)出租總費用中漏計稅費項目。 (17)未說明綜合還原率確定的過程及依據。 (18)總樓價計算中的使用年期(n)應為土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。 (19)收益還原法估價結果無單位地價。 (20)市場比較法的基本情況表中，估價對象的用地面積、重置單價與報告前面的敘述不符。 (21)市場比較法中，缺少比較因素選擇的程序。 (22)比較因素中還應有容積率等的修正。 (23)未說明地價指數的來源依據。 (24)估價對象與比較實例C的交易時間相同，但確定的地價指數不一致。 (25)未說明由3個比準價格確定土地單位面積地價的方法及原因。 (26)地價的確定中，描述是采用兩種方法估價結果的算術平均數，實際計算則采用的是加權平均數。 (27)地價的確定中，估價結果無大寫。 第四部分附錄 (28)缺少估價對象房屋產權證。 (29)缺少估價對象位置示意圖 (30)缺少估價機構工商營業執照。 (31)報告的文字描述不夠規范，如“可比實例”、“房屋占地地價”等不規范提法；將估價對象的許多基本情況不在“估價對象描述”中介紹，而在收益還原法中進行較多描述。