2012年土地估價師考試仿真試題(一)
發布時間：2012-07-25 共1頁
仿真試題(一)
一、單項選擇題：
1．隨時間推移，土地市場的地價水平會有所變化，因此必須進行( )修正。
A．區位
B．等級
C．價格
D．期日
正確答案:D
2．宗地估價報告的有效期一般為( )。
A．3個月
B．6個月
C．1年
D．2年
正確答案:B
3．根據中心地理論，( )市場是聯系中心地與服務區的最有效理論圖式。
A．三角形
B．四邊形
C．六邊形
D．同心圓
正確答案:D
4．基準地價確定的原則為：以實際數據測算的結果為準，以( )評估的結果為輔。
A．統計
B．宗地
C．比較
D．選擇
正確答案:C
5．個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素，以下屬于宗地因素中城市規劃限制因素的是( )。
A．宗地用途
B．宗地是否臨街
C．宗地基礎設施條件
D．宗地形狀
正確答案:A
二、多項選擇題：
6．建筑物折舊的影響因素可歸納為( )。
A．環境因素
B．物理因素
C．功能因素
D．經濟因素
E．政策因素
正確答案:BCE
7．馬克思在《資本論》中提到的利息率包括( )。
A．平均利息率
B．資本投在有息證券上的利息率
C．借貸資本的利息率
D．資本增值率
E．純利息率
正確答案:ABCD
8．房屋出租中，維修費的計算方法比較復雜，一般有( )。
A．指數還原法
B．造價比例法
C．定期輪修法
D．經驗估計法
E．租金比例法
正確答案:BCD
9．公告地價一般是( )的依據。
A．征收土地稅
B．征收土地增值稅
C．征用土地補償
D．房屋拆遷費
E．確定出租價格
正確答案:BC
10．土地的收益可以分為( )。
A．有形收益
B．無形收益
C．純收益
D．總收益
E．毛收益
正確答案:AB
三、情景分析題：
（11-15題共用題干）
某公司于2004年11月以出讓方式取得一面積為500m的地塊50年土地使用權，并于2005年11月建成一建筑面積為450m的建筑物，建筑物全部出租。已知當地同類建筑物出租租金一般為30元／m(建筑面積)，每年支付的土地稅及房產稅為20元／m(建筑而積)，支付的管理費為同類建筑物租金的5％，年維修費為重置價的3％，年保險費為重置價的0．3％。目前該建筑物重置價為1500元／m，殘值率為0，土地及房屋還原利率分別為5％和6％。根據上述材料，回答76～80小題的問題(計算結果保留到整數位)。
11．房屋的年純收益為( )元。
A．38020
B．39570
C．40350
D．36280
12．土地取，得的純收益為( )元。
A．53150
B．16200
C．70829
D．92460
13．到2008年11月，該土地的單位面積地價為( )元／m。
A．3524
B．2533
C．1687
D．2982
14．關于土地收益與地租的關系，下列說法正確的有( )。
A．地租是土地所有者憑土地所有權而得到的土地收益
B．地租與土地收益二者在量上具有一致性，只不過由于土地所有權與使用權的分離而形成不同的概念
C．地租與土地收益二者在量上具有不一致性，兩個概念因土地權利狀態而加以區別
D．地租與土地收益二者在量上具有不一致性，屬于兩個不同的概念
15．影響建筑物重置價格的因素有( )。
A．建筑結構
B．建筑材料
C．實際租金
D．物價水平
正確答案:11．A；12．C；13．B；14．AB；15．ABD
（16-20題共用題干）
某市現有一宗面積為2000m的住宅用地，某開發公司擬建造一棟塔式住宅樓，預計開發建設期2年，建成后即可全部售出。根據當地同類住宅市場行情，平均售價可達3800元／m；開發建設過程中，建筑費、專業費和不可預見費可控制在1500元／m，第一年投入40％，第二年投入60％，并在各年內均勻投入。貸款年利息率為5．85％，銷售稅費為不動產總價的6％。開發公司要以不高于700萬元的代價取得該宗地70年內期的土地使用權，實現相當于不動產總價18％的利潤率。根據上述材料，回答81～85小題的問題。
16．該土地的最低建筑容積率為( )。
A．2．0
B．3．0
C．3．5
D．4．0
17．影響建筑物價格的環境因素不包括( )。
A．建筑物樓層
B．建筑物周邊環境
C．建筑物用途
D．建筑物的設計
18．不動產開發建設周期包括( )。
A．土地取得期
B．租售期
C．工程建設期
D．規劃設計和工程預算期
19．對土地的開發建設不僅表現在被使用土地上進行投資和建設，還表現在( )方面。
A．對城市環境的改善和建設
B．對公用事業的發展
C．對基礎設施的建設
D．相關政策的補償
20．確定建筑物折舊的方法中，( )屬于加速折舊的方法。
A．定率法
B．新舊程度折舊法
C．償還基金法
D．年數合計法
正確答案:16．B；17．BD；18．BCD；19．A；20．AD
四、判斷題：
21．綜合還原利率是求取土地及其建筑物合為一體的價格所使用的還原利率。( )
A．對
B．錯
正確答案:A
22．成本逼近法一般適用于有收益的商業物業的評估。( )
A．對
B．錯
正確答案:B
23．土地估價要充分了解評估對象的各種權利狀況，同樣一宗地產，權利不同，其評估價格可能相差很大。( )
A．對
B．錯
正確答案:A
24．土地估價所評估出的地價是該地產某一時點的價格。( )
A．對
B．錯
正確答案:A
25．路線價估價法計算公式的表現形式是：宗地總價＝路線價×深度百分率×其他條件修正額×宗地面積。( )
A．對
B．錯
正確答案:B
