2009年土地估價案例與報告模擬試題（十二）
發布時間：2010-01-14 共1頁
一、單選題：
1、各類商業用地價格評估，必須區分因（ ）的差別所帶來土地收益的差異
A、土地利用程度
B、土地利用時間
C、土地利用條件
D、土地利用方式
標準答案：d
解析：各類商業用地價格評估必須區分因土地利用方式的差別所帶來土地收益的差異
2、采用收益還原法評估教育、科技、衛生、文化、體育用地時，收益是應取（ ）
A、整體收益
B、個別收益
C、特設收益
D、額外收益
標準答案：a
解析：采用收益還原法評估教育、科技、|考試|大|衛生、文化、體育用地時，收益是應取整體收益
3、以下不屬于辦公用地的特點是（ ）
A、收益性強
B、市場較活躍
C、附屬設施較多
D、集中分布在城區人流量大的區域
標準答案：d
解析：屬于辦公用地的特點是收益性強，而且收益較高，主要分布與城區交通方便區域，樓層較高，附屬設施較多，市場較活躍
4、以下不屬于商業用地特點的是（ ）
A、集中分布在城區人流量大的區域
B、樓層較高
C、收益高
D、市場活躍
標準答案：b
解析：商業用地的特點是：收益高，集中分布在城區人流量大的區域，市場活躍，價值量大，附屬設施較多
5、以下不屬于商業用地主要價格影響的一般因素是（ ）
A、產業管制
B、物價水平、就業與居民收入水平
C、城鎮發展與公共設施建設
D、氣候條件
標準答案：a
解析：商業用地主要價格影響因素（一般因素）（1）自然因素：城鎮地理位置及與經濟發展的關系、氣候條件等；（2）社會因素：人口數量與家庭規模、城鎮發展與公共設施建設|考試|大|、居民生活方式等；（3）經濟因素：城鎮的性質與國際化程度、地區經濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、就業與居民收人水平、產業結構與商業服務業的發展前景、此類市場狀況等；（4）行政因素：土地利用規劃與管制、建筑規劃與管制、房地產租金與稅收政策等
6、下列關于辦公用地的說法正確的是（ ）
A、一般來說，辦公用地價格介于住宅用地和商業用地之間
B、辦公用地的價格影響因素與住宅相當，但交通條件的影響較住宅小
C、運用市場比較法評估時，多數是以商場地價為參照
D、一般來說辦公用地宜采用市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數修正法估價
標準答案：a
解析：辦公用地介于住宅用地和商業用地之間，宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數修正法估價、辦公用地的價格影響因素與住宅相當，但交通條件的影響較住宅大、|考試|大|運用基準地價系數修正法和市場比較法評估時，很多經濟不夠發達的地方的基準地價是以住宅價格為參照，因此在評估過程中要考慮辦公用地的影響因素與住宅的差異
7、下列關于教育、科技、衛生、文化、體育用地估價的說法有誤的是（ ）
A、此類用地考慮的是整體收益
B、參照工業用地基準地價進行評估，要考慮年期和用途進行加價修正
C、該類用地所處位置多位于市（縣、鎮）中心
D、參照商業、住宅的基準地價進行估價，要考慮年期和用途進行減價修正
標準答案：b
解析：（一）教育、科技、衛生、文化、體育用地特點該類用地的特點是：收益很小或無收益，且所處位置多位于市（縣、鎮）中心、（二）教育、科技、衛生、文化、體育用地主要價格影響因素參照居住、工業和商業的影響因素，根據實際情況選擇確定、（三）教育、科技、衛生、文化、體育用地估價的技術思路該類用地適宜采用成本逼近法、|考試|大|收益還原法（有收益或潛在收益）及基準地價系數修正法評估、（四）教育、科技、衛生、文化、體育用地估價方法選擇與應用：1、采用成本逼近法評估時，土地取得費的確定一般取城鎮拆遷安置補助費，利潤率、土地增值收益率等參數，并應比工業用地的相應參數要高2、區域位置較好的，可參照同區域地價水平相近用途（商業、住宅）的基準地價進行估價，考慮年期和用途修正（進行減價修正）；一般參照工業用地基準地價進行評估，不進行年期和用途修正3、采用收益法用的是整體收益
8、下列不屬于基礎設施用地特點的是（ ）
A、數量多
B、面積大
C、分布廣
D、無法單宗地測算收益
標準答案：b
解析：基礎設施用地的特點是：數量多、分布廣、面積小，無法單宗地測算收益
9、基礎設施用地評估可以選用的估價方法有（ ）
A、市場比較法
B、成本逼近法
C、收益還原法
D、路線價法
標準答案：b
解析：基礎設施用地估價宜選擇基準地價系數修正法和成本逼近法進行評估
