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收益還原法基本步驟
一、單項(xiàng)選擇題：
1．求取土地收益及確定(    )是收益還原法的關(guān)鍵。
A．經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
B．土地租金
C．投資利率
D．土地還原率

正確答案:D　解題思路：用收益還原法求取土地價(jià)格的關(guān)鍵是求取土地收益和合理確定土地還原率。
 
2．采用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)(    )，則選擇如下公式：P＝a÷（r－s）。
A．土地純收益按某一常量每年遞增
B．土地純收益按某一常量每年遞減
C．土地純收益按某一固定比率每年遞增
D．土地純收益按某一固定比率每年遞減

正確答案:C　解題思路：根據(jù)純收益按一定比率遞增或遞減時(shí)，土地使用年期無限時(shí)的地價(jià)計(jì)算公式P＝a／(r±s)式中P、a、r_一含義同前；s--純收益逐年遞增或遞減的比率，如純收益第一年為口，則第二年為a(1±s)，第三年為a(1±S)，第n年為a(1±s)。公式中的符號(hào)，當(dāng)純收益按等比級(jí)數(shù)遞增時(shí)取減號(hào)，遞減時(shí)取加號(hào)。r不變，遞增時(shí)r>s，遞減時(shí)(r＋s)>0。
 
3．采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其中確定的總收益為(    )。
A．評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的收益
B．評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生且考慮了空置等損失后的收益
C．評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益
D．評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生為其產(chǎn)權(quán)主體所取得、考慮空置等損失后的收益

正確答案:D　解題思路：根據(jù)總收益的內(nèi)容可以知道。總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。此外，還應(yīng)充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置（即房屋未租出去），一般以出租率或空房損失率折算總收益。
 
4．評(píng)估別墅等獨(dú)立居住用地，一般應(yīng)首選(    )。
A．市場(chǎng)比較法
B．收益還原法
C．成本逼近法
D．剩余法

正確答案:A　解題思路：根據(jù)市場(chǎng)比較法適用的范圍，只要有交易案例就可以。別墅等獨(dú)立居住用地的收益不好計(jì)算，首選市場(chǎng)比較法，成本逼近法、剩余法是在交易案例較少時(shí)采用的情況。
 
5．確定還原利率采用(    )加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的辦法。
A．利潤(rùn)率
B．安全利率
C．存款利率
D．貸款利率

正確答案:B　解題思路：根據(jù)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率：還原率＝安全利率十風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。
 
二、多項(xiàng)選擇題：
6．收益還原法可用于(    )。
A．評(píng)估土地價(jià)格
B．評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格
C．評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格
D．評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格

正確答案:ABCD　解題思路：根據(jù)收益還原法的適用范圍可知ABC是正確答案，評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格也可使用收益還原法，相當(dāng)于一定年期的評(píng)估土地價(jià)格。
 
7．采用收益還原法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)總收益的來源主要包括(    )。
A．土地租金
B．房地出租的租金
C．房屋折舊費(fèi)
D．利息

正確答案:ABD　解題思路：根據(jù)收益還原法的總收益計(jì)算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也應(yīng)當(dāng)計(jì)算到總收益里面。