2012年土地估價師考試模擬試題：收益還原法基本步驟
發布時間：2012-07-25 共1頁
收益還原法基本步驟
一、單項選擇題：
1．求取土地收益及確定( )是收益還原法的關鍵。
A．經營費用
B．土地租金
C．投資利率
D．土地還原率
正確答案:D 解題思路：用收益還原法求取土地價格的關鍵是求取土地收益和合理確定土地還原率。
2．采用收益還原法評估土地價格時( )，則選擇如下公式：P＝a÷（r－s）。
A．土地純收益按某一常量每年遞增
B．土地純收益按某一常量每年遞減
C．土地純收益按某一固定比率每年遞增
D．土地純收益按某一固定比率每年遞減
正確答案:C 解題思路：根據純收益按一定比率遞增或遞減時，土地使用年期無限時的地價計算公式P＝a／(r±s)式中P、a、r_一含義同前；s--純收益逐年遞增或遞減的比率，如純收益第一年為口，則第二年為a(1±s)，第三年為a(1±S)，第n年為a(1±s)。公式中的符號，當純收益按等比級數遞增時取減號，遞減時取加號。r不變，遞增時r>s，遞減時(r＋s)>0。
3．采用收益還原法進行評估時，其中確定的總收益為( )。
A．評估對象所產生的收益
B．評估對象所產生且考慮了空置等損失后的收益
C．評估對象所產生為其產權主體所取得的收益
D．評估對象所產生為其產權主體所取得、考慮空置等損失后的收益
正確答案:D 解題思路：根據總收益的內容可以知道?？偸找媸侵敢允找鏋槟康牡耐恋丶芭c此有關的設施、勞力及經營等要素相結合而產生的總收益。此外，還應充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置（即房屋未租出去），一般以出租率或空房損失率折算總收益。
4．評估別墅等獨立居住用地，一般應首選( )。
A．市場比較法
B．收益還原法
C．成本逼近法
D．剩余法
正確答案:A 解題思路：根據市場比較法適用的范圍，只要有交易案例就可以。別墅等獨立居住用地的收益不好計算，首選市場比較法，成本逼近法、剩余法是在交易案例較少時采用的情況。
5．確定還原利率采用( )加風險調整值的辦法。
A．利潤率
B．安全利率
C．存款利率
D．貸款利率
正確答案:B 解題思路：根據安全利率加風險值調整確定還原率：還原率＝安全利率十風險調整值。
二、多項選擇題：
6．收益還原法可用于( )。
A．評估土地價格
B．評估房產價格
C．評估不動產價格
D．評估承租土地使用權價格
正確答案:ABCD 解題思路：根據收益還原法的適用范圍可知ABC是正確答案，評估承租土地使用權價格也可使用收益還原法，相當于一定年期的評估土地價格。
7．采用收益還原法進行地價評估時，房地產總收益的來源主要包括( )。
A．土地租金
B．房地出租的租金
C．房屋折舊費
D．利息
正確答案:ABD 解題思路：根據收益還原法的總收益計算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也應當計算到總收益里面。
