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《城市房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等(情景分析題)
一、情景分析題：
（1-8題共用題干）
2008年1月，w省A縣甲公司以出讓方式取得了該縣城的一塊5000平方米的土地使用權(quán)，完成了土地征收、交納土地出讓金、前期開發(fā)等項(xiàng)工作，共計(jì)投資500萬元。2008年3月，后因轉(zhuǎn)向其他投資，將該項(xiàng)目以1600萬元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給乙公司。2010年3月，乙公司按照原批準(zhǔn)用途建成商品房，并對外出售。
1．甲公司將該項(xiàng)目以1600萬元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給乙公司。該轉(zhuǎn)讓行為中，土地增值稅納稅人是(    )。
A．乙公司
B．甲公司
C．李某
D．王某
2．甲公司將該項(xiàng)目以1600萬元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給乙公司。設(shè)應(yīng)扣除項(xiàng)目為850萬元，該轉(zhuǎn)讓行為的土地增值額是(    )萬元。
A．750
B．850
C．1100
D．1600
3．甲公司將該項(xiàng)目以1600萬元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給乙公司。設(shè)應(yīng)扣除項(xiàng)目為850萬元，則甲公司應(yīng)繳納土地增值稅(    )萬元。
A．257.50
B．287.50
C．487.50
D．750
4．甲公司應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起(    )日內(nèi)，到該項(xiàng)目所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理交納土地增值稅申報(bào)。
A．5
B．7
C．10
D．15
5．甲公司在辦理交納土地增值稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交的資料包括(    )。
A．土地使用權(quán)證書
B．項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同
C．項(xiàng)目評估報(bào)告
D．其他項(xiàng)目的資料
E．其他與該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓有關(guān)的資料
6．甲公司在交納土地使用稅，每平方米的年幅度稅額為(    )元。
A．0.5～10
B．0.4～8
C．0.3～6
D．0.2～4
7．按照交納的最高限度，甲公司應(yīng)交納土地使用稅(    )元
A．10000
B．20000
C．40000
D．60000
8．按照交納的最低限度，甲公司應(yīng)交納土地使用稅(    )元
A．3000
B．10000
C．20000
D．24000

正確答案:1．B；2．A；3．A；4．B；5．ABCE；6．D；7．D；8．A　解題思路：2.土地增值額=1600萬元-850萬元=750萬元。
3.土地增值額為750萬元，扣除項(xiàng)目為850萬元，因此，土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的。按照"土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×40%-扣除項(xiàng)目×5%"，應(yīng)納稅額=土地增值額×40%-扣除項(xiàng)目×5%=750萬元×40%-85萬元×5%=257.50萬元。
7.根據(jù)國務(wù)院令第483號《國務(wù)院關(guān)于修改<中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>的決定》每平方米的年幅度稅額按城市大小分4個(gè)檔次：①大城市1.5～30元；②中等城市1.2～24元；③小城市0.9～18元；④縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6～12元。應(yīng)適用"縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6～12元"，按照交納的最高限度，甲公司應(yīng)交納土地使用稅=5000元×12=60000元。
8.根據(jù)國務(wù)院令第483號《國務(wù)院關(guān)于修改<中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>的決定》每平方米的年幅度稅額按城市大小分4個(gè)檔次：①大城市1.5～30元；②中等城市1.2～24元；③小城市0.9～18元；④縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6～12元。應(yīng)適用"縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6～12元"，按照交納的最低限度，甲公司應(yīng)交納土地使用稅=5000元×0.6=3000元。
 
（9-14題共用題干）
2008年8月，A市Z縣二級資質(zhì)B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式，在Z縣城內(nèi)，以100萬元土地使用權(quán)出讓金，取得了一塊土地使用權(quán)，出讓合同約定由B公司進(jìn)行住宅建設(shè)。該項(xiàng)目開發(fā)總投資400萬元（含100萬元土地使用權(quán)出讓金），建設(shè)工期為9個(gè)月。該項(xiàng)目直到2009年9月才動(dòng)工開發(fā)建設(shè)。2009年10月，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，B房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行了商品房預(yù)售，商品房預(yù)售款共計(jì)6000萬元。
9．按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，為做好這一項(xiàng)目，B房地產(chǎn)開發(fā)公司最低應(yīng)落實(shí)(    )萬元的項(xiàng)目資本金。
A．75
B．80
C．120
D．180
10．針對B房地產(chǎn)開發(fā)公司未按時(shí)對該項(xiàng)目動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，Z縣土地管理部門可以向B房地產(chǎn)開發(fā)公司征收(    )萬元以下的土地閑置費(fèi)。
A．10
B．20
C．30
D．40
11．如果B房地產(chǎn)開發(fā)公司要轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)項(xiàng)目，除土地使用權(quán)出讓金100萬元外，實(shí)際投入該住宅建設(shè)工程的資金額應(yīng)達(dá)到(    )萬元以上。
A．100
B．110
C．125
D．150
12．B房地產(chǎn)開發(fā)公司要轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)項(xiàng)目后，應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)登記手續(xù)后30天內(nèi)，到(    )辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。
A．A市人民政府
B．A市人民政府的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門
C．Z縣人民政府
D．Z縣人民政府的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門
13．根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，對B房地產(chǎn)開發(fā)公司在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，進(jìn)行商品房預(yù)售行為，由(    )部門進(jìn)行查處。
A．A市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門
B．Z縣房地產(chǎn)開發(fā)主管部門
C．A市土地主管部門
D．Z縣土地主管部門
14．根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，有關(guān)部門可以給予B房地產(chǎn)開發(fā)公司(    )萬元以下的罰款。
A．30
B．60
C．300
D．600

正確答案:9．B；10．B；11．A；12．D；13．B；14．B　解題思路：1.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定："房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%"。該項(xiàng)目計(jì)劃總投資400萬元。按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，B房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目資本金最低=400萬元×20%=80萬元。
2.在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式等有償方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。B房地產(chǎn)開發(fā)公司以100萬元土地使用權(quán)出讓金，取得了此塊土地使用權(quán)，則土地閑置費(fèi)為100萬元×20%=20萬元。
3.屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上，即400萬元×25%=100萬元。
6.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條：違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。違規(guī)商品房預(yù)售款6000萬元×1%=60萬元。