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正確答案: （一）審題 (1)將題目瀏覽一遍，構思解題方法。 (2)仔細查看，并思考哪些條件有用，用于哪一步，還缺少什么條件，需通過什么方法求得。 (3)在具體細節(jié)上要留意：①題目中給出了哪兩種還原率，這對確定解題思路至關重要；②看清土地出讓年期及起止年月、建筑物建成年月、估價時點等，最好將其標注在時間軸上；③注意各已知條件的單位，如租金是按日、按月、還是按年計算；是單位建筑面積租金、還是可出租面積租金。 （二）方法選擇與解題思路 從題目中所給條件，應考慮采用收益還原法。 基本思路：先根據(jù)房地客觀收益和客觀費用，求得房地純收益；再通過房屋重置價格求得房屋現(xiàn)值，用房屋還原率求得房屋純收益；將房地純收益扣除房屋純收益即可得到土地純收益；用土地還原率，采用適當公式求得估價時點的土地價格。 （三）公式與計算步驟 1.適用公式 計算房屋純收益時，可采用無限年期公式： a＝v×r 計算土地價格時，需采用右限年期公式： P＝a／r×[1－1／(1＋r)] 2.計算步驟 (1)選擇計算方法。 適用于收益還原法。 (2)總收益計算。 采用客觀收益：以30元／月計 年總收益：30×450×12＝162000(元) (3)計算出租總費用。 年稅金＝20×450＝9000(元) 年管理費＝30×450×12×5％＝8100(元) 年維修費＝1500×450×3％＝20250(元) 年保險金＝1500×450×0.3％＝2025（元） 年折舊費＝1500×450÷49＝13775,5（元） 年總費用：9000＋8100＋20250＋2025＋13775,5＝53150.5（元） (4)計算房屋年純收益。 房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋還原率 ＝（房屋重置價－年折舊費×已使用年限）×房屋還原率 ＝(1500×450－13775.5×3)×6％＝38020.4（元） (5)計算土地純收益。 土地純收益＝總收益－總費用－房屋純收益 ＝162000－53150.5－38020.4 ＝70829.1(元) (6)計算1998年11月土地價格。 土地總價＝a／r×[1－1／(1＋r)] ＝ ＝1266429.0（元） 得：n＝50－4＝46；r＝5％。 單位地價＝1266429.O÷500＝2532.86（元／㎡）　解題思路：難點與常見錯誤分析 本題的難點在于正確確定房屋的計提折舊年限和土地的收益年限。 計算房屋折舊時，除考慮房屋耐用年限外，還要考慮到土地使用權的年限。計提折舊年限應從房屋竣工驗收合格之日起計，當房屋耐用年限短于土地剩余使用年限時，應按房屋耐用年限計算折舊；當房屋耐用年限長于土地剩余使用年限時，應按土地剩余使用年限計算折舊。 題目中未給出房屋耐用年限，亦未說明建筑結構，在此，暫根據(jù)土地剩余使用年限計算折舊，從1995年11月房屋建成開始計算，計提折舊年限應為49年。 土地收益年限應從估價時點算起，至土地使用年期屆滿為止。題目中土地使用年期為50年，即從1994年11月起至2044年11月止，估價時點為1998年11月，土地收益年限應為46年。常見錯誤是應考者不考慮估價時點，收益年限直接用50年；或僅考慮房屋建設周期，土地收益年限取49年，結果都造成丟分。

2．企業(yè)甲擁有一宗土地面積為20畝的國有出讓土地，規(guī)劃建設40000㎡綜合大樓和20000㎡公寓，預計2年建成后即全部售出。企業(yè)甲在完成前期投入后，擬將該宗地轉讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙。 經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價為6000元／㎡，公寓售價為4500元／㎡，同類結構的綜合樓工程建筑費及專業(yè)費為2100元／㎡，公寓為1800元／㎡，在建筑期間，建筑費及專業(yè)費第一年投入40％，第二年投入60％，銀行貸款年利率為5.5％，開發(fā)利潤為總售價的15％，銷售稅費為售價的5.5％。根據(jù)以上條件試計算： (1)該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權價格； (2)弳甲乙雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)商乙準備以開發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價的90％給甲作為地價的補償，開發(fā)后的房地產(chǎn)銷售稅費由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉讓稅費，試問甲除可得到14000㎡綜合樓外，還可分得多大面積的公寓。

正確答案: （一）審題 (1)明確題目要求。本題設有兩問，即求取宗地在規(guī)劃條件下價格和甲方應得公寓面積。其中求取宗地價格是問題的關鍵，也是下一步計算的基礎。 (2)了解有關資料。要弄清哪些屬于估價對象資料，哪些屬于市場調(diào)查資料。關于市場調(diào)查資料，本題主要給出了房地產(chǎn)售價、建筑費和專業(yè)費標準及其投入情況，利息率、利潤率、銷售稅費率等有關參數(shù)值，對這些內(nèi)容的了解有助于構思解題方法。 (3)審查關鍵內(nèi)容，謹防誤用。對所提供資料要仔細審查，弄清關鍵數(shù)據(jù)的真實內(nèi)涵。如本題中的利潤率，要明確是投資利潤率，還是銷售利潤率，否則很容易造成誤用。 同時，由于第二問涉及甲乙房地實物交換的問題，所以還要明晰雙方認同的交換條件。 （二）方法選擇與解題思路 1.方法選擇 本題主要提供了有關房地產(chǎn)售價和開發(fā)費用資料及相關參數(shù)，不難想到可采用剩余法測算地價。 2.解題思路 (1)宗地地價求取思路。先計算項目總開發(fā)價值；然后分步計算建筑費及專業(yè)費、利息、利潤、稅費等；從總開發(fā)價值中將以上各項成本（包括利息、利潤）一一扣除，即可得到待估宗地總價；宗地總價除以土地總面積得到單位地價。 (2)甲方應得公寓面積求取思路。首先要明確以地換房、等價交換的思路，即總地價＝部分綜合樓價格十部分公寓價格，價格標準則應采用雙方約定價格。具體求取思路：先按約定價格計算甲方所得14000㎡綜合樓價格；然后在總地價中將其扣除，即可得到甲方應得公寓總價；再用甲方應得公寓總價除以公寓的約定單價，計算結果即為甲方應得公寓面積。 （三）公式與計算步驟 1.適用公式 地價＝房地產(chǎn)售價－建筑費及專業(yè)費－投資利息－開發(fā)利潤－銷售稅費 2.計算步驟 方法1： (1)選擇計算方法。 根據(jù)題意，宗地地價求取適用于剩余法。 (2)計算房地產(chǎn)總售價。 6000×4＋4500×2＝33000(萬元) (3)計算建筑費及專業(yè)費。 2100×4＋1800×2＝12000(萬元) (4)計算投資利息。 地價＝[(1＋5.5％)－1]＋12000×40％×[(1＋5.5％)－1]＋12000×60％×[(1＋5.5％)－1] ＝596.75＋0.113×地價 (5)開發(fā)利潤。 33000×15％＝4950(萬元) (6)銷售稅費。 33000×5.5％＝1815（萬元） (7)計算土地總價。 地價＝33000－12000－596.75－0.1130×地價－4950－1815 地價＝12253.59(萬元) (8)計算單位地價。 單位地價＝12253.59÷20 ＝612.68(萬元／畝) ＝9190.20(元／㎡) (9)計算甲方應得公寓面積。 14000㎡綜合樓價格＝14000×6000×90％＝7560.0（萬元） 甲方可得公寓總價＝12253.59－7560.O＝4693.59(萬元) 甲方可得公寓面積＝4693.59×10000÷(4500×90％)＝11589.11(㎡) 即甲方除可獲得14000㎡綜合樓外，還可獲得11589.11㎡的公寓。 方法2： (1)選擇計算方法。 根據(jù)題意，宗地地價求取適用于剩余法。 (2)計算房地產(chǎn)總售價。 6000×4＋4500×2＝33000(萬元) (3)計算建筑費及專業(yè)費。 2100×4＋1800×2＝12000(萬元) (4)計算投資利息。 利息＝12000×40％×[(1＋5.5％)－1]＋12000×60％×[(1＋5.5％)－1]＝596.75(萬元) (5)開發(fā)利潤。 33000×15％＝4950(萬元) (6)銷售稅費。 33000×5.5％＝1815(萬元) (7)計算土地總價。 地價＝(33000－12000－596.75－4950－1815)÷(1＋5.5％) ＝13638.25÷1.1130＝12253.59(萬元) (8)計算單位地價。 單位地價＝12253.59÷20＝612.68(萬元／畝)＝9190.20（元／㎡） (9)計算甲方應得公寓面積。 14000㎡綜合樓價格＝14000×6000×90％＝7560.0(萬元) 甲方可得公寓總價＝12253.59－7560.0＝4693.59(萬元) 甲方可得公寓面積＝4693.59×10000÷(4500×90％)＝11589.11(㎡) 即甲方除可獲得14000㎡綜合樓外，還可獲得11589.11㎡的公寓。　解題思路：難點與常見錯誤分析 1.難點 本題的難點主要體現(xiàn)在兩個方面。 (1)用剩余法測算地價過程中，利息、利潤的計算基數(shù)與計息期的確定。利息的計算基數(shù)應為待估地價、建筑費和專業(yè)費，但計息期不同，待估地價的計息期為整個開發(fā)期即2年；而建筑費和專業(yè)費的計息期則視其投入情況而定，在分段均勻投入的前提下（等同于在各段中點一次性投入），第一年投入的40％，計息期應為1.5年；第二年投入的60％，計息期為0.5年。利潤計算基數(shù)為房地產(chǎn)總售價。 對于待估地價利息的計算，既可在投資利息計算中考慮，也可在最后求取地價時考慮，兩種方法的計算結果完全相同。 (2)甲方應得公寓面積求取思路。一是要考慮等價交換原則；二是要以雙方認可為前提，即按照雙方約定的價格作為計價標準，不一定與公開市場價值標準完全吻合。根據(jù)題意，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商達成一致：乙用部分房地產(chǎn)來補償甲的地價款，房地產(chǎn)價格按售價的90％確定，房地產(chǎn)銷售稅費由乙方統(tǒng)一支付。其中暗含的意思是，在乙方承擔銷售稅費的前提下，雙方認同的約定價格為市場售價的90％。為此，在測算房地產(chǎn)價格時，不必考慮稅費給付問題。 2.常見錯誤分析 (1)關于利息計算。在利息測算過程中，應考者經(jīng)常會犯如下錯誤：①待估地價漏計利息；②在開發(fā)期超過1年的情況下，錯誤地采用單利計息；③忽略了地價款與建筑費和專業(yè)費投入時間與方式的差異，造成計息期取值錯誤。 (2)利潤計算。未看清題中所給利潤率的真實內(nèi)涵，誤將銷售利潤率當作投資利潤率，將待估地價與建筑費和專業(yè)費之和作為計算利潤的基數(shù)。 (3)交換房地產(chǎn)的計價標準問題。可供選擇的計價標準有市場價格、賣方實際得到價格、雙方約定價格等，本題中用于交換房地產(chǎn)的計價應采用雙方約定價格。應考者往往在這一問題上含糊不清，要么直接采用市場價格，要么采用賣方實際得到價格（扣除銷售稅費后價格）。

3．某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為3000㎡，交納的土地出讓金為30元／㎡，該宗地土地開發(fā)程度已達到"五通一平"（通路、通電、通水、通訊、排水及場地平整）。 2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費（含稅費）平均為10萬元／畝，"五通一平"土地開發(fā)費為8萬元／畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5％，投資利潤率為10％，土地還原率為6％，50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價和總地價。

正確答案: （一）審題 (1)明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價時點的單位地價和總地價，即要求計算出兩種形式的土地價格。 (2)梳理有關資料。一可將題目提供資料分為兩類：一是有關估價對象資料。審查時需留意估價時點、土地取得時間及使用年期，估價時點與土地取得時間是否一致等；二是市場調(diào)查資料。該類資料是解題的基礎，也是選擇方法的主要依據(jù)，審查時要留意所給資料與估價對象情況是否一致。 (3)考慮資料取舍，找出隱含條件。對題目中所提供的市場調(diào)查資料要仔細審查，看缺少什么條件，是否有隱含內(nèi)容。如本題未給出土地增值收益率，但若仔細審查便不難發(fā)現(xiàn)，土地增值收益可依據(jù)土地出讓金確定。 （二）方法選擇與解題思路 1.方法選擇 本題主要提供了有關土地取得與開發(fā)費用資料及相關參數(shù)，可采用成本逼近法評估。 2.解題思路 由于題目所給條件比較間接，解題思路亦應與常規(guī)做法略有不同，主要體現(xiàn)在年期修正上，首先需明確待估宗地的剩余使用年期，因土地取得時間與估價時點相差一年，至估價時點止，土地剩余使用年期應為49年。 基本思路：先根據(jù)題目所給條件確定評估方法；然后分步計算土地取得費、土地開發(fā)費、利息和利潤；將以上各項相加得到無限年期土地成本價格；將無限年期土地成本價格和50年期土地出讓金分別進行年期修正，均修正為49年期價格；將修正后價格加總得到所求地價。 （三）公式與計算步驟 1.適用公式 土地價格＝（土地取得費＋土地開發(fā)費＋利息＋利潤）×年期修正系數(shù)＋土地出讓金×年期修正系數(shù) 2.計算步驟 (1)選擇計算方法。 根據(jù)題意，本題適用于成本逼近法。 (2)土地取得費及稅費。 10×10000÷666.67＝150(元／㎡) (3)土地開發(fā)費。 8×10000÷666.67＝120(元／㎡) (4)利息（按單利計算）。 150×5.5％×1＋120×1×1／2×5.5％＝11.55(元／㎡) (5)利潤。 (150＋120)×10％＝27（元／㎡) (6)土地成本價格。 150＋120＋11.55＋27＝308.55(元／㎡) (7)49年期的土地成本價格。 (8)49年期的土地出讓金。 (9)計算單位地價。 290.79＋29.90＝320.69(元／㎡) (10)計算總地價。 320.69×3000＝96.21(萬元)　解題思路：難點與常見錯誤分析 1.難點 對于成本逼近法應用的測試在歷次考試中均有涉及，與以往不同的是，本題更偏重對應考者估價能力的考察，且在以下兩方面增加了難度。 (1)某些條件比較隱諱。本題未給出土地增值收益率，土地增值收益以土地出讓金形式出現(xiàn)，要求應試者能夠做出判斷。 (2)土地取得時間與估價時點不一致，需確定土地剩余使用年期并做相應修正。因土地取得時間與估價時點相差一年，至估價時點止，土地剩余使用年期應為49年。在對土地成本價格和土地出讓金進行年期修正時，要考慮成本價格（無限年期）和土地出讓金(50年期)在土地使用年期上的差異，采用不同的修正公式。 2.常見錯誤分析 (1)解題步驟不夠清晰或缺少某些步驟。如對各項費用及利息、利潤的計算只用一個算式表述，或者前面缺少解題方法說明等。 (2)未統(tǒng)一價格單位或面積換算錯誤。解題過程中各項費用與價格單位要統(tǒng)一，中間過程既可使用"元／㎡"，也可使用"萬元／畝"，但最終單位地價要換算成"元／㎡"。面積換算是成本逼近法考題中的一個重要考點，歷次考試多有涉及，"畝"與"㎡''之間的換算，可采用"1畝＝ 666.67㎡"或"1畝＝1／0.0015㎡"。 (3)利息計算中計息期取值錯誤。需計算利息的項目為土地取得費與土地開發(fā)費，但計息期不同，土地取得費的計息期為整個開發(fā)期即1年，土地開發(fā)費在均勻投入的前提下（等同于在年中一次性投入），其計息期為0.5年。應考者往往不考慮土地取得費與土地開發(fā)費的計息差異，計息期均按一年或半年計算。 本題土地開發(fā)周期未超過1年，在按年計息的前提下，可按單利計算利息，若開發(fā)周期在一年以上，則需按復利計算。 (4)利潤計算基數(shù)錯誤。利潤計算基數(shù)應為土地開發(fā)費與土地取得費之和，利息一般不作為計算利潤的基數(shù)。 (5)未做年期修正或修正錯誤。如：未考慮土地成本價格與土地出讓金在使用年期上的不同，均按無限年期將兩者一并修正為49年期價格；或僅對土地成本價格進行年期修正；或錯將土地剩余使用年期確定為50年。