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2012年土地估價(jià)師考試考前沖刺（十二）

發(fā)布時(shí)間：2012-07-25 共1頁(yè)

考前沖刺（四）
一、單項(xiàng)選擇題：
1．某開(kāi)發(fā)區(qū)總面積為5k㎡，其中可供出讓的土地面積為3.5k㎡。經(jīng)測(cè)算該開(kāi)發(fā)區(qū)總的平均地價(jià)為3000元／㎡，若某公司預(yù)受讓該開(kāi)發(fā)區(qū)15畝的用地，則其需交納(    )萬(wàn)元的地價(jià)款。



 
正確答案:C
 
2．土地價(jià)格存在的根源是(    )。



 
正確答案:B
 
3．總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的(    )。



 
正確答案:A
 
4．作為個(gè)別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有(    )。



 
正確答案:D
 
5．在估價(jià)中，將建筑物所需各種材料設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，分別乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)各該同樣材料設(shè)備的單價(jià)和人工工資支付標(biāo)準(zhǔn)，再將其加總即得建筑物的重置價(jià)格的方法是(    )。



 
正確答案:C
 
二、多項(xiàng)選擇題：
6．農(nóng)用地價(jià)格影響因素為(    )。



 
正確答案:BCD
 
7．經(jīng)營(yíng)性企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的總費(fèi)用包括(    )。



 
正確答案:ABCD
 
8．目前主要的地價(jià)管理政策有(    )。



 
正確答案:ABCD
 
9．城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)中，土地收益測(cè)算的原則為(    )



 
正確答案:ABCD
 
10．在市場(chǎng)比較法中，一般需要進(jìn)行情況修正的情形有(    )。



 
正確答案:ACD
 
三、情景分析題：
（11-15題共用題干）
現(xiàn)有一宗占地面積為1000㎡的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時(shí)建成一座總建筑面積2500㎡的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查情況如下：(1)在當(dāng)?shù)兀?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬(wàn)元，月平均費(fèi)用15萬(wàn)元，此外出租時(shí)可收取押金60萬(wàn)元，押金收益率為5％；(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價(jià)為每建筑平方米4000元；(3)土地還原率為6％，建筑物還原率為8％。試根據(jù)上述資料，評(píng)估該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格。回答51～55小題的問(wèn)題。
11．根據(jù)上述條件，估價(jià)人員適合選擇的估價(jià)方法有(    )。



12．關(guān)于收益還原法的適用范圍正確的是(    )。



13．該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格為(    )元／㎡。



14．假若該宗地為商業(yè)用地，其他條件不變（使用年期為補(bǔ)辦手續(xù)取得商業(yè)用地法定使用年期），則該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格為(    )元／㎡。



15．假如該地區(qū)土地市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，適用于市場(chǎng)比較法，且市場(chǎng)比較法求取的價(jià)格比收益還原法低一成，那么最終確定土地價(jià)格將采用何種方法(    )。



 
正確答案:11．AB；12．ABD；13．D；14．A；15．D　解題思路：4.計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過(guò)出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過(guò)了5年，剩余使用年限為35年。土地總價(jià)格＝土地年純收益／土地還原率×[1－1／（1＋土地還原率）剩余使用年數(shù)]＝111／6％×[1－1／(1＋6％)40－5]＝1609.3（萬(wàn)元）土地單位面積價(jià)格＝土地總價(jià)格／土地面積＝1609.3×1000011000＝16093(元／㎡)55.（一）解題思路(1)根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益。(2)計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。(3)從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。(4)計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。（二）公式與計(jì)算步驟1.本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式房地年純收益＝房地年總收益－年總費(fèi)用。建筑物年純收益＝建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率土地年純收益＝房地年純收益－建筑物年純收益有限年期土地價(jià)格＝土地年純收益／土地還原率[1－1／（1＋土地還原率）剩余使用年數(shù)]2.計(jì)算步驟(1)計(jì)算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應(yīng)該包含押金的年運(yùn)用收益。年租金收益＝月租金收入×12月＝30×12＝360(萬(wàn)元)押金年運(yùn)用收益＝押金×押金收益率＝60×5％＝3(萬(wàn)元)年總收益＝年租金收益＋押金年運(yùn)用收益＝360＋3＝363(萬(wàn)元)計(jì)算房地年總費(fèi)用：年總費(fèi)用＝月平均費(fèi)用×12月＝15×12＝180（萬(wàn)元）計(jì)算房地年純收益：房地年純收益＝房地年總收益－房地年總費(fèi)用＝363－180＝183（萬(wàn)元）(2)計(jì)算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已經(jīng)過(guò)了5年，殘值率為O。建筑物現(xiàn)值＝重置價(jià)格×建筑面積×剩余使用年數(shù)／耐用年限＝4000×2500×(50－5)／50＝900(萬(wàn)元)建筑物年純收益＝建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率＝900×8％＝72(萬(wàn)元)(3)計(jì)算土地年純收益。土地年純收益＝房地年純收益－建筑物年純收益＝183－72－111(萬(wàn)元)(4)計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過(guò)出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過(guò)了5年，剩余使用年限為45年。(5)計(jì)算土地單位面積價(jià)格。土地單位面積價(jià)格＝土地總價(jià)格／土地面積＝1715.6×10000／1000＝17156(元／㎡)
 
四、計(jì)算題：
16．某公司于1994年11月以出讓方式取得一面積為500㎡的地塊50年土地使用權(quán)，并于1995年11月建成一建筑面積為450㎡的建筑物，建筑物全部出租。
已知當(dāng)?shù)赝?lèi)建筑物出租租金一般為每月30元／建筑平方米，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅為20元／建筑平方米，支付的管理費(fèi)為同類(lèi)建筑物租金的5％，年維修費(fèi)為重置價(jià)的3％，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.3％。目前該建筑物重置價(jià)1500元／㎡，殘值率為0，土地及房屋還原率分別為5％和6％。試求該地塊在1998年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。
 
正確答案:
（一）審題
(1)將題目瀏覽一遍，構(gòu)思解題方法。
(2)仔細(xì)查看，并思考哪些條件有用，用于哪一步，還缺少什么條件，需通過(guò)什么方法求得。
(3)在具體細(xì)節(jié)上要留意：①題目中給出了哪兩種還原率，這時(shí)確定解題思路至關(guān)重要；②看清土地出讓年期及起止年月、建筑物建成年月、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等，最好將其標(biāo)注在時(shí)間軸上；③注意各已知條件的單位，如租金是按日、按月、還是按年計(jì)算；是單位建筑面積租金、還是可出租面積租金。
（二）方法選擇與解題思路
從題目中所給條件，應(yīng)考慮采用收益還原法。
基本思路：先根據(jù)房地客觀收益和客觀費(fèi)用，求得房地純收益；再通過(guò)房屋重置價(jià)格求得房屋現(xiàn)值，用房屋還原率求得房屋純收益；將房地純收益扣除房屋純收益即可得到土地純收益；用土地還原率，采用適當(dāng)公式求得估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格。
（三）公式與計(jì)算步驟
1.適用公式
計(jì)算房屋純收益時(shí)，可采用無(wú)限年期公式
a＝v×r
計(jì)算土地價(jià)格時(shí)，需采用有限年期公式
P＝a／r[1－1／(1＋r)]
2.計(jì)算步驟
(1)選擇計(jì)算方法。
適用于收益還原法。
(2)總收益計(jì)算。
采用客觀收益：以30元／月計(jì)
年總收益：30×450×12＝162000(元)
(3)計(jì)算出租總費(fèi)用。
年稅金：20×450＝9000(元)
年管理費(fèi)：30×450×12×5％＝8100（元）
年維修費(fèi)：1500×450×3％＝20250（元）
年保險(xiǎn)金：1500×450×0.3％＝2025（元）
年折舊費(fèi)：1500×450÷49＝13775.5（元）
年總費(fèi)用：9000＋8100＋20250＋2025＋13775.5＝53150.5（元）
(4)計(jì)算房屋年純收益。
房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋還原率
＝（房屋重置價(jià)－年折舊費(fèi)×已使用年限）×房屋還原率
＝(1500×450－13775.5×3)×6％＝38020.4（元）
(5)計(jì)算土地純收益。
土地純收益＝總收益－總費(fèi)用－房屋純收益
＝162000－53150.5－38020.4
＝70829.1(元)
(6)計(jì)算1998年11月土地價(jià)格。
土地總價(jià)：

n＝50－4－46；r＝5％
單位地價(jià)：
單位地價(jià)＝1266429.O÷500＝2532.86(元／㎡)　解題思路：難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
本題的難點(diǎn)在于正確確定房屋的計(jì)提折舊年限和土地的收益年限。
計(jì)算房屋折舊時(shí)，除考慮房屋耐用年限外，還要考慮到土地使用權(quán)的年限。計(jì)提折舊年限應(yīng)從房屋竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，當(dāng)房屋耐用年限短于土地剩余使用年限時(shí)，應(yīng)按房屋耐用年限計(jì)算折舊；當(dāng)房屋耐用年限長(zhǎng)于土地剩余使用年限時(shí)，應(yīng)按土地剩余使用年限計(jì)算折舊。
題目中未給出房屋耐用年限，亦未說(shuō)明建筑結(jié)構(gòu)，在此，暫根據(jù)土地剩余使用年限計(jì)算折舊，從1995年11月房屋建成開(kāi)始計(jì)算，計(jì)提折舊年限應(yīng)為49年。
土地收益年限應(yīng)從估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起，至土地使用年期屆滿為止。題目中土地使用年期為50年，即從1994年11月起至2044年11月止，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為1998年11月，土地收益年限應(yīng)為46年。常見(jiàn)錯(cuò)誤是應(yīng)考者不考慮估價(jià)時(shí)點(diǎn)，收益年限直接用50年；或僅考慮房屋建設(shè)周期，土地收益年限取49年，結(jié)果都造成丟分。
 
17．北京市人民政府于2002年12月4日發(fā)布了《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知)(京政發(fā)[2002]32號(hào))，對(duì)1993年北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)（《北京市人民政府發(fā)布北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》[京政發(fā)(1993)34號(hào)]）進(jìn)行了調(diào)整更新，從2002年12月10日起施行新的出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)(見(jiàn)表16-1)。

調(diào)整后的基準(zhǔn)地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，土地開(kāi)發(fā)程度為宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)狻⑼崃白诘貎?nèi)土地平整（簡(jiǎn)稱"七通一平"），或宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水及宗地內(nèi)土地平整（簡(jiǎn)稱"五通一平"），在平均容積率條件下，同一用途的完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格。其中：基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)期日為2002年1月1日；土地用途劃分為商業(yè)、綜合、居住、工業(yè)等四類(lèi)；商業(yè)、綜合、居住用地1～6級(jí)的開(kāi)發(fā)程度為"七通一平"，7～10級(jí)的開(kāi)發(fā)程度為"五通一平"；工業(yè)用地1～5級(jí)的開(kāi)發(fā)程度為"七通一平"，6～9級(jí)的開(kāi)發(fā)程度為"五通一平"；商業(yè)、綜合、居住用地1～6級(jí)的平均容積率為2，7～10級(jí)的平均容積率為1；工業(yè)用地的平均容積率為1。
基準(zhǔn)地價(jià)的表示形式為樓面熟地價(jià)，同時(shí)公布樓面毛地價(jià)。樓面熟地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分?jǐn)偟耐暾恋厥褂脵?quán)的平均價(jià)格。樓面毛地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內(nèi)的土地出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)的平均樓面價(jià)格。
根據(jù)上述基準(zhǔn)地價(jià)，通過(guò)對(duì)估價(jià)期日、年期、容積率及各種因素的修正測(cè)算待估宗地的土地價(jià)格。
 
正確答案:
1.基準(zhǔn)地價(jià)
1)商業(yè)、綜合、居住用地
(1)宗地樓面熟地價(jià)、宗地地面熟地價(jià)計(jì)算公式。
宗地樓面熟地價(jià)＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)
宗地地面熟地價(jià)＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×宗地容積率
(2)宗地樓面毛地價(jià)、宗地地面毛地價(jià)計(jì)算公式。
①當(dāng)宗地容積率≥級(jí)別平均容積率時(shí)
宗地樓面毛地價(jià)＝適用的樓面毛地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)
宗地地面毛地價(jià)＝適用的樓面毛地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×宗地容積率
②當(dāng)宗地容積率＜級(jí)別平均容積率時(shí)
宗地樓面毛地價(jià)＝適用的樓面毛地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×級(jí)別平均容積率／宗地容積率
宗地地面毛地價(jià)＝適用的樓面毛地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×級(jí)別平均容積率
2)工業(yè)用地
(1)宗地樓面熟地價(jià)、宗地地面熟地價(jià)計(jì)算公式。
①當(dāng)宗地容積率≥1時(shí)
宗地樓面熟地價(jià)＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)
宗地地面熟地價(jià)＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×宗地容積率
②當(dāng)宗地容積率＜1時(shí)
宗地樓面熟地價(jià)＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)／宗地容積率
宗地地面熟地價(jià)＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)
(2)宗地樓面毛地價(jià)、宗地地面毛地價(jià)計(jì)算公式。
①當(dāng)宗地容積率≥1時(shí)
宗地樓面毛地價(jià)＝適用的樓面毛地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)
宗地地面毛地價(jià)＝適用的樓面毛地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×宗地容積率
②當(dāng)宗地容積率＜1時(shí)
宗地樓面毛地價(jià)＝適用的樓面毛地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)／宗地容積率
宗地地面毛地價(jià)＝適用的樓面毛地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)
2.測(cè)算過(guò)程
(1)委估地塊適用的基準(zhǔn)地價(jià)水平的確定。
根據(jù)調(diào)整后的基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算方法，待估宗地的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）參照《北京市基準(zhǔn)地價(jià)表》，取相應(yīng)地價(jià)區(qū)級(jí)別高低限的算術(shù)平均值；基準(zhǔn)樓面毛地價(jià)根據(jù)宗地用途類(lèi)別、地價(jià)區(qū)級(jí)別和具體情況，參照《北京市基準(zhǔn)地價(jià)表》適當(dāng)選取。
委估地塊位于北京市×區(qū)×街×胡同，屬綜合二級(jí)地區(qū)，綜合用途的樓面熟地價(jià)水平為4440-6000元／㎡，樓面毛地價(jià)水平為1460～2200元／㎡，則：通過(guò)計(jì)算該地價(jià)區(qū)樓面熟地價(jià)級(jí)別高低限的算術(shù)平均值，得出委估地塊的適用樓面熟地價(jià)為5220元／㎡；選取適用的樓面毛地價(jià)水平時(shí)，結(jié)合委估地塊宗地實(shí)際情況，適用樓面毛地價(jià)水平取1650元／㎡。
(2)期日修正系數(shù)的確定。
期日修正系數(shù)一宗地評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)／基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)調(diào)查北京市近幾年綜合用地地價(jià)變動(dòng)情況，地價(jià)有小幅度上漲，以基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日的地價(jià)指數(shù)為基數(shù)，將2002年1月1日的地價(jià)指數(shù)定為100，按每月平均增長(zhǎng)率為0.05％，則至評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)為100.85％。
(3)年期修正系數(shù)的確定。
年期修正系數(shù)＝[1－1／(1＋r)]／[1－1／(1＋r)]
式中r--土地還原利率；
n--宗地剩余使用年限；
m--法定最高出讓年限。
設(shè)定委估對(duì)象剩余使用年限為法定最高出讓年限，故年期修正系數(shù)為1。
(4)容積率修正系數(shù)的確定。
按照城市規(guī)劃管理部門(mén)給定的宗地容積率(R)，查相應(yīng)的《容積率修正系數(shù)表》確定容積率修正系數(shù)。對(duì)樓面毛地價(jià)不進(jìn)行容積率修正。
當(dāng)R1＜R＜R2(Rl、R2為容積率)時(shí)，容積率修正系數(shù)X為：
X＝X1＋(X2-Xl)X(R-Rl)／(R2-Rl)
Xl是指Rl對(duì)應(yīng)的容積率修正系數(shù)；X2是R2對(duì)應(yīng)的容積率修正系數(shù)。
委估地塊收益容積率為5.5，則容積率修正系數(shù)為0.8540。
(5)因素修正系數(shù)的確定。
因素修正系數(shù)是指除容積率、期日、年期、用途之外的其他地價(jià)影響因素的綜合修正系數(shù)。參照《北京市基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)說(shuō)明表》，根據(jù)宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數(shù)，詳見(jiàn)表16-2。

式中k--第i種因素的修正系數(shù)。

等級(jí)影響系數(shù)如表16-3所示。


委估對(duì)象各因素情況如表16-4所示。

委估對(duì)象修正系數(shù)＝1＋(0＋3.75＋0＋0.75＋2.25＋0.6＋0.9)÷100＝1.0825
(6)委估對(duì)象綜合用途地價(jià)的確定。
委估地塊樓面熟地價(jià)＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)
＝5220×100.85％×1×0.8540×1.0825
＝4867(元／㎡)
委估地塊樓面毛地價(jià)＝適用的樓面毛地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)
＝1650×100.85％×1×1.0825
＝1801(元／㎡)
 
18．某國(guó)有企業(yè)在1996年10月以掛牌出讓的方式，取得一宗10000㎡的綜合用途±地，土地出讓年限為50年，批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為2.5。
由于該企業(yè)資金困難，決定向銀行抵押土地取得貸款，經(jīng)市規(guī)劃局、國(guó)土資源局等部門(mén)批準(zhǔn)，項(xiàng)目可以拖至1998年7月開(kāi)始動(dòng)工。如果按銀行抵押貸款規(guī)定：土地使用權(quán)抵押貸款一般按評(píng)估值的65％放貸，請(qǐng)問(wèn)該國(guó)有企業(yè)在2000年1月31日可貸多少款。
項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下。
該大樓1～4層為商場(chǎng)，每層建筑面積2500㎡；4～12層為辦公用途（其中8層1000㎡為設(shè)備層、7層和9層共計(jì)2000㎡為自用辦公用房）。
大樓開(kāi)發(fā)周期預(yù)期兩年，假如資金在投資期間為均勻投入，第一年投入60％，第二年投入40％。大樓建成后以出租的方式經(jīng)營(yíng)，目前該大廈租賃合同中商場(chǎng)的實(shí)際租金為5.5元／（建筑平方米．日），寫(xiě)字樓的實(shí)際租金為3.5元／（建筑平方米．日），無(wú)論租賃商場(chǎng)或是租賃寫(xiě)字樓，都必須繳納相當(dāng)于3個(gè)月租金數(shù)額的押金；區(qū)域內(nèi)物業(yè)的租金水平按可出租建筑面積計(jì)算：商場(chǎng)租金為5.0元／（建筑平方米．日）（可出租面積占建筑面積的75％），每年有半個(gè)月的空置期；寫(xiě)字樓租金為4.0元／（建筑平方米．日）（可出租面積占建筑面積的70％），每年有半個(gè)月的空置期，目前同類(lèi)建筑物的建安綜合造價(jià)是每建筑平方米2500元。該城市從1996年開(kāi)始，至2000年每年地價(jià)指數(shù)都比上年增長(zhǎng)3％。
經(jīng)過(guò)調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定如下：房屋出租年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中管理費(fèi)為年租金的10％，維修費(fèi)為年租金的8％，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的0.2％，出租稅金為年租金的12％，銷(xiāo)售稅金是售價(jià)的9％；項(xiàng)目投資回報(bào)率取30％;建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為2％。當(dāng)?shù)赝恋剡€原利率8％，綜合還原利率10％，銀行存款利息率6.5％，銀行貸款利息率10％，資本折現(xiàn)率12％。
 
正確答案:
根據(jù)收益還原法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法公式，采用傳統(tǒng)的方法完成本例題。收益還原法公式：年房地純收益＝年出租總收入－年房地總費(fèi)用其中：年出租總收入＝商場(chǎng)年出租總收入＋辦公樓年出租總收入＋押金收入
年房地總費(fèi)用＝管理費(fèi)＋維修費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋稅金＋折舊費(fèi)根據(jù)上述具體情況，得：
房地產(chǎn)總建筑面積＝10000×2.5＝25000(建筑平方米)
商場(chǎng)總建筑面積＝2500×4＝10000（建筑平方米）
辦公寫(xiě)字樓總建筑面積＝25000－2500×4－1000＝14000(建筑平方米)
商場(chǎng)總租金＝10000×75％×4×365＝1368.75(萬(wàn)元)
辦公寫(xiě)字樓總租金＝14000×70％×4×365＝1430.8（萬(wàn)元）
商場(chǎng)寫(xiě)字樓押金收入＝[1368.75＋1430.8]÷365×90×[(1＋6.5％)－1]＝44.87(萬(wàn)元)
商場(chǎng)寫(xiě)字樓空置損失費(fèi)＝(1368.75＋1430.8)×15÷365＝115.05(萬(wàn)元)
該建筑物房地產(chǎn)總收益＝(1368.75＋1430.8＋44.87－115.05)＝2729.37(萬(wàn)元)
該建筑物房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi)＋維修費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋稅金＋折舊費(fèi)
管理費(fèi)＝年租金×l0％
＝(1368.75＋1430.8－115.05)×10％
＝268.45(:萬(wàn)元)
維修費(fèi)＝年租金×8％＝214.76（萬(wàn)元）
保險(xiǎn)費(fèi)＝建安造價(jià)×0.2％＝2500×0.2％×25000＝12.5（萬(wàn)元）
稅金＝年租金×12％＝322.14(萬(wàn)元)
年折舊費(fèi)＝建安總價(jià)×（1－殘值率）÷經(jīng)濟(jì)耐用年限
由于建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限80年，而土地使用權(quán)出讓剩余(50-1年又9個(gè)月-2年)年，即可供建筑物折舊的年期只有46.25年，也就不需要考慮殘值率，這樣得到折舊費(fèi)135.14萬(wàn)元。
P＝2729.37－(268.45＋214.76＋12.5＋322.14＋135.14)
＝1776.38(萬(wàn)元)

根據(jù)各已知條件，運(yùn)用開(kāi)發(fā)法測(cè)算地價(jià)：
房地產(chǎn)總價(jià)值為17547.47萬(wàn)元
總建筑成本為6250萬(wàn)元
銷(xiāo)售稅金為1579.27萬(wàn)元
投資回報(bào)率為(0.3地價(jià)＋1875)萬(wàn)元

地價(jià)＝17547.47－6250－1579.27－0.3地價(jià)－1875－(0.43地價(jià)＋576.34＋122.02)
1.73地價(jià)＝7144.84(萬(wàn)元)
地價(jià)＝4129.97（萬(wàn)元）
由于該地價(jià)為46.25年的地價(jià)，而評(píng)估期日的地價(jià)是(46.25＋0.5)年，故需要進(jìn)行年期修正，得估價(jià)期日的地價(jià)為：

在2000年1月31日該國(guó)有企業(yè)可貸款金額為2687.52萬(wàn)元。

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