精品理论电影在线_日韩视频一区二区_一本色道精品久久一区二区三区_香蕉综合视频

    1某公司于2000年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權，并于2001年11月在此地塊上建戌建筑物B，當時 造價 為每平方米1200元；其經濟耐用年限為55年，目前該類建筑重置價格為每平方米1500元，殘值率為10％，A地塊面積450平方米，建筑面積為400平方米，目前該建筑全部出租，每月實收租金為10000元，據調查，當地同類建筑出租租金一般為每月每平方米30元， 土地 及房屋還原率分別為5％和6％，每年需支付的土地使用稅及 房產 稅為20元/建筑平方米，需支付的年 管理 費為同類建筑年租金的4％，年維修費為重置價的2％，年 保險 費為重量價的0.2％，試根據上述資料估算A地塊在2004年11月在土地使用權價格。（注本題不計房屋現值 利息 ）（本題30分）。 
    2.宗地A已得到規劃許可，可建一幢5層辦公樓，總建筑面積為8000平方米，現正招標出讓，某開發公司已進行了市場調查和可行性分析，預計開發周期為2年，估計建成后即可對外出租，出租率估計為90％，年租金為300元/平方米，建筑費和專業費預計為1000元/平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，貸款年利率為12％，年出租費用為年租金的25％，當地房地產綜合還原率為8％，開發商要求總利潤不低于開發完成后不動產總價值的15％，取得土地使用權的法律、估價等專業費用為地價的3％，試估算開發商所能支付的投標地價款。（本題30） 
    3.某城市內，有一宗住宅用地需要評估，現根據該地條件，選擇了與之類似的四宗已成交案例，幾宗地塊的比較條件如下：
項    目   待估土地   比較案例A  比較案例B   比較案例C  比較案例D
用    途   住    宅       住    宅     住    宅         住    宅     住    宅
成交日期   2003.10     2003.10    2003.12         2003.4     2004.8
(評估期日1994.10)
成交價格                      1200       1300             1400         1100
(元/平方米) 
容積率       2                   3             3                 4            2
區域條件
位    置      0                 -2%         +3%              0            -3%
基礎設施    0                 -1%          -2%              +2%        0
交    通       0                -2%            0                +3%         0
個別
條件
地    勢        0               -2%           +1%             0              -2%
形  狀          0              +3%            0                  0               +1%
其    他        0                -3%          -3%              0                   -2%
    對位置、基礎設施、地勢、形狀及其他因素對地價的影響，均是待估地塊與案例地那個相比，表中數字為正值，表示待估地塊優于成交地塊，數字大小表示需修正的幅度。
又知該城市地價指數在1993年1月為100，以后每月上漲數與93年1月比均為1%，容積率修正系數如表
容 積 率     1      2       3       4        5
修正系數    1     1.8     2.1     2.3     2.4
請按以上條件，估算該住宅用地的單位地價（本題20分） 
    4.假設某地征地、安置、拆遷及青苗補償費用為6萬元/畝，征地中發生的其他費用平均為2萬元/畝，土地開發費平均為2億元/平方公里，當地銀行貸款年利率一般為12％，假設征地完成后，土地開發周期平均為兩年，且第一年開發投資額一般占全部開發費用的30％，開發商要求的投資回報率一般為15％，當地土地出讓增值收益率為10％，試用成本逼近法估算該區域的土地價格。（本題20分）