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第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)

要求：
掌握：現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的計(jì)算方法、設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法。
熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用；投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標(biāo)的計(jì)算方法。
了解：名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別，房地產(chǎn)投資動態(tài)盈利指針和清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法。
考試知識要點(diǎn)：
1. 現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖
2. 資金時(shí)間價(jià)值與資金等值的判定
3. 設(shè)備更新的內(nèi)容與特點(diǎn)
4. 投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別
5. 盈利能力指標(biāo)的分類

復(fù)習(xí)綱要：
一、投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念（掌握）
1.現(xiàn)金流量
房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的，是通過資本、勞動力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入，向社會提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，并獲得相應(yīng)的投資回報(bào)。因此，用貨幣量化房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的投入產(chǎn)出，是房地產(chǎn)投資分析工作的基礎(chǔ)，也是正確計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)指標(biāo)的前提。
現(xiàn)金流量：在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。
現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。
現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金等收入。
現(xiàn)金流出包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等。
房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考查項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。
2．現(xiàn)金流量圖
現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對應(yīng)關(guān)系。
某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。
3.房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量
潛在毛租金收入、空置和收租損失、其他收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈運(yùn)營收益、抵押貸款還本付息、準(zhǔn)備金、稅金、經(jīng)營現(xiàn)金流
4. 稅金
我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有：
（1）經(jīng)營稅金及附加
包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，又稱“兩稅一費(fèi)”。
營業(yè)稅稅額的計(jì)算方法是：營業(yè)稅稅額＝應(yīng)納稅銷售（出租）收入×稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5%。
城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營業(yè)稅稅額的7%和3%。
（2）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅
城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視士地等級、用途按占用面積征收；
房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅，按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。
（3）企業(yè)所得稅
企業(yè)所得稅是對實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。
所得稅稅額＝應(yīng)納稅所得額×稅率。
應(yīng)納稅所得額＝實(shí)現(xiàn)利潤―允許扣除項(xiàng)目的金額。
現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33%。但按照2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四條的規(guī)定：從2008年1月1日起“企業(yè)所得稅的稅率為25%。”

二、資金的時(shí)間價(jià)值與利息、利率（掌握）
1. 資金的時(shí)間價(jià)值
資金時(shí)間價(jià)值：同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)間點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。
資金時(shí)間值的大小，取決于多方面的因素：投資利潤率；通貨膨脹率；風(fēng)險(xiǎn)因素。
2. 利息與利率
利息：是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。
計(jì)息周期：是指計(jì)算利息的時(shí)間單位。
利率：是指在單位時(shí)間內(nèi)所得的利息額與借貸金額之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。
決定利率的高低因素有：利潤率和總利潤在貸款人與借款人之間分配的比例。
利率具有以下特點(diǎn)：
①隨著技術(shù)發(fā)展和資本有機(jī)構(gòu)成的提高，平均利潤率有下降趨勢。
②平均利潤率雖有下降趨勢，但卻是一個(gè)非常緩慢的過程。
③由于利率高低取決于兩類資本家對利潤分割的結(jié)果，因而使利率的決定具有很大的偶然性。
3. 單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息
利息的計(jì)算有單利和復(fù)利兩種。
單利計(jì)息計(jì)算公式：Fn=P（1+in）
復(fù)利計(jì)息計(jì)算公式：Fn=P（1+i）n
4. 名義利率與實(shí)際利率
名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。
實(shí)際利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長率。
實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系：
①實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；
②名義利率越大，計(jì)算周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大；
③當(dāng)每年計(jì)算周期數(shù)m =1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等；
④當(dāng)每年計(jì)算周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率；
⑤當(dāng)每年計(jì)算周期數(shù)m →∞時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：
資金等值，是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。
實(shí)際利率i與名義利率r關(guān)系： i=（1+r／m）m-1
復(fù)利系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法及復(fù)利計(jì)算公式匯總表 表3-1
系數(shù)名稱 標(biāo)準(zhǔn)表示法 所求 已知 公式
一次支付 現(xiàn)值系數(shù) （P／F，i，n） P F P=F（P／F，i，n）
終值系數(shù) （F／P，i，n） F P F=P（F／P，i，n）
等額序列支付 現(xiàn)值系數(shù) （P／A，i，n） P A P=A（P／A，i，n）
資金回收系數(shù) （A／P，i，n） A P A=P（A／P，i，n）
儲存基金系數(shù) （A／F，i，n） A F A=F（A／F，i，n）
終值系數(shù) （F／A，i，n） F A F=A（F／A，i，n）
等差序列 現(xiàn)值系數(shù) （P／G，i，n） P G P=G（P／G，i，n）
年費(fèi)用系數(shù) （A／G，i，n） A G A=G（A／G，i，n）
等比序列 現(xiàn)值系數(shù) （P／s，i，n） P s，A１ P=s（P／s，i，n）
年費(fèi)用系數(shù) （A／s，i，n） A s，A１ A=s（A／s，i，n）
抵押貸款常用計(jì)算種類 表3-2
計(jì)算種類 給出指標(biāo)
月還款額 住房面積、價(jià)格、首付款比例（或貸款成數(shù)）、貸款年利率、貸款期限
某期按等額本金還款的利息 住房面積、價(jià)格、首付款比例（或貸款成數(shù)）、貸款年利率、貸款期限
最大抵押貸款額 月收入、貸款期限、首付款比例（或貸款成數(shù)）、年利率、用于還款金額占收入的比例
最大購房面積 住房價(jià)格、首付款比例（或貸款成數(shù)）、貸款年利率、貸款期限、月收入與還款比例
組合貸款最低月還款利息 住房面積、價(jià)格、貸款最高年限、公積金貸款最高限額、公積金和商業(yè)貸款利率
組合貸款最低商業(yè)貸款金額 住房面積、價(jià)格、貸款最高年限、公積金貸款最高限額、公積金和商業(yè)貸款利率
等比還款月還款額 住房面積、價(jià)格、首付款比例（或貸款成數(shù)）、貸款年利率、貸款期限、等比系數(shù)
實(shí)際利率 名義年利率、計(jì)息周期
剩余本金金額 貸款額、期限、利率、已經(jīng)還款期數(shù)、一次性還款數(shù)額和時(shí)間
月還款額的變化 貸款額、期限、利率、已經(jīng)還款期數(shù)、一次性還款數(shù)額和時(shí)間
月還款額的變化 貸款額、期限、利率、已經(jīng)還款期數(shù)、利率變化