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三、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析（掌握）
1. 設(shè)備有形磨損
設(shè)備有形磨損，是設(shè)備在使用（或閑置）過程中發(fā)生的實(shí)體性磨損。
2. 設(shè)備無形磨損
設(shè)備無形磨損，是由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。
3. 設(shè)備磨損的補(bǔ)償
要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運(yùn)行，必須對設(shè)備的磨損進(jìn)行補(bǔ)償。
設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種，即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。
設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。
4. 設(shè)備更新的特點(diǎn)分析
①設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命；②設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量；③只比較設(shè)備的費(fèi)用；④設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。
5. 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命
經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計(jì)算方法與動(dòng)態(tài)計(jì)算方法
6. 物業(yè)管理中的設(shè)備更新
①不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新；②能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新

四、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果與財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)（熟悉）
1、投資與成本
對于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)來說，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
投資，是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。
成本，是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。
成本包括：開發(fā)項(xiàng)目總投資；開發(fā)產(chǎn)品成本；經(jīng)營成本；期間費(fèi)用。
2、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式：
①置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加等方面。
②開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。
3、房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和投資回報(bào)兩個(gè)部分。
投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報(bào)是指所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬。
4、經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系
房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的目的，是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。
盈利能力指標(biāo)是用來考察項(xiàng)目盈利能力水平的指針，包括靜態(tài)指針和動(dòng)態(tài)指針。
清償能力指標(biāo)是考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。
房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 表3-2
項(xiàng)目類型 盈利能力指標(biāo) 清償能力指標(biāo)
靜態(tài)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)指標(biāo)
房地產(chǎn)
開發(fā)投資 成本利潤率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 借款償還期
投資利潤率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 利息備付率
資本金利潤率 動(dòng)態(tài)投資回收期Pb 償債備付率
資本金凈利潤率 資產(chǎn)負(fù)債率
靜態(tài)投資回收期P´b
房地產(chǎn)
置業(yè)投資 投資回報(bào)率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 借款償還期
現(xiàn)金回報(bào)率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 償債備付率
靜態(tài)投資回收期P´b 動(dòng)態(tài)投資回收期fb 資產(chǎn)負(fù)債率
流動(dòng)比率、速動(dòng)比率

盈利能力指標(biāo)是用來考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。其中：靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計(jì)算出來的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)，這些指標(biāo)計(jì)算簡便，通常在概略評價(jià)時(shí)采用；動(dòng)態(tài)指標(biāo)，則考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對發(fā)生在不同時(shí)間的效益、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算評價(jià)指標(biāo)。
清償能力指標(biāo)是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項(xiàng)目的償債能力外，為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu)，更加重視項(xiàng)目償債能力的評價(jià)結(jié)果。
5、盈利指標(biāo)計(jì)算
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。
動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。
成本利潤率是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)。
投資利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額或年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率，它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。
資本金利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目投入的資本金或權(quán)益資本。
資本金凈利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)的年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。
靜態(tài)投資回收期是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。一般以年表示，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。
現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。其中，稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資；稅后現(xiàn)金回報(bào)率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。
投資回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對于現(xiàn)金回報(bào)率來說，投資回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。
6、清償能力指標(biāo)計(jì)算
利息計(jì)算方法：按年計(jì)息時(shí)，為簡化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。
借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。
利息備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率。
償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。
資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。