物業管理師經營管理模擬試題第一章
發布時間：2010-01-14 共2頁
第一章 物業經營管理概述 【考點1】物業經營管理的性質和管理對象
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1．物業經營管理強調為業主提供( )服務，滿足其物業投資收益或企業發展戰略及主營業務發展目標的需求。
A．物業管理
B．設施管理
C．價值管理
D．投資管理
【答案】 C
【解析】本題考查的是物業經營管理的內涵。物業經營管理又稱物業資產管理，是以收益性物業為對象，為業主提供貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務，所以主要提供價值管理服務。 A、 B、
D三個選項太片面，沒有突出物業經營管理綜合性管理服務的性質。故本題選 C，有關內容可參見教材第1頁。
2．某寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規范要求，建筑物有功能陳舊因素影響，有自然磨損存在，該寫字樓最可能屬于( )寫字樓。
A．甲級
B．乙級
C．丙級
D．二級
【答案】B
【解析】本題考查的是物業經營管理活動的管理對象。專業人員主要依據物業所處的位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力對其進行分類，通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。甲級寫字樓一般具有優越的地理位置和交通環境，建筑物實物狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當，有完善的物業管理服務；乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求，但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損，收益能力低于新落成的同類建筑物；丙級寫字樓已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規范的要求，且存在較明顯的實物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合乙級寫字樓的分類標準。故本題選
B．，有關內容可參見教材第2～3頁。
3．在一個大型城市中，某零售商業物業建筑面積為12萬平方米，內設置大面積百貨和超市大賣場，里面擁有大量不同行業的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設施、文化廣場及餐飲，有效商業服務半徑達200公里。則該零售商業物業的類型最可能是( )。
A．區域購物中心
B．市級購物中心
C．地區購物中心
D．居住區商場
【答案】A
【解析】本題考查的是物業經營管理活動的管理對象。零售商業物業的分類主要依據其建筑規模、經營商品的特點及商業輻射區域的范圍三個方面。一般區域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上，是規模巨大，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心；市級購物中心的建筑規模一般在3萬平方米以上，其商業輻射區域可覆蓋整個城市；地區購物商場建筑規模一般為1—3萬平方米，服務區域以城市中的某一部分為主；居住區商場商業服務區域以城市中的某一居住小區為主。故本題選 A，有關內容可參見教材第3～4頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
4．下面選項中屬于甲級寫字樓特征的有( )。
A．優越的地理位置
B．建筑物實物狀況良好
C．有自然磨損存在
D．有完善的物業管理服務
E．收益能力與新建成的寫字樓相當
【答案】A． D． E
【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級寫字樓一般具有優越的地理位置和交通環境，建筑物物理狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當，有完善的物業管理服務。有關乙級、丙級寫字樓的特征詳見第2題的解析。
5．區域購物中心的特征包括( )。
A．建筑規模一般在1萬平方米以上
B．業態業種復合度高
C．有效商業服務半徑可達200公里
D．商業服務區域以城市中的某一部分為主
E．服務人口1萬人左右
【答案】B． C
【解析】本題考查的是商業物業的特征。一般區域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上，是規模巨大，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心。有關零售商業物業的具體內容詳見第3題的解析。
6．物業經營管理活動除了包括以保證物業正常適用的運行操作管理，還包括將物業作為一種收益性資產所進行的( )、物業價值和經營績效評估等經營活動。
A．資本投資決策
B．市場營銷
C．物業管理
D．租賃管理
E．成本控制
【答案】A． B． D． E
【解析】本題考查的是物業經營管理的內涵。物業經營管理除了包含物業管理，主要服務還體現在價值管理服務方面。本題前一句表述的內容為物業經營管理除了包含物業管理工作，還需要進行哪些方面的管理活動，主要是價值服務管理方面的內容，包括資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業價值和經營績效評估等經營活動。故本題選A． B． D． E．，有關內容可參見教材第1頁。
7．物業經營管理活動的管理對象主要包括( )等。
A．寫字樓
B．零售商業物業
C．居民自有住宅
D．工業物業
E．酒店和休閑娛樂設施
【答案】A． B． D． E．
【解析】本題考查的是物業經營管理活動的管理對象。物業經營管理活動的管理對象通常為收益性物業。寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構成，包括企業自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復合型寫字樓三種類型；零售商業物業包括區域購物中心、市級購物中心、地區購物商場、居住區商場、鄰里服務性商店、特色商店等類型；工業物業包括工業廠房、倉儲用房、高新技術產業用房、研究與發展用房等；酒店和休閑娛樂設施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。需要特殊說明的是，居住物業中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業。所以 A、B、D、E選項所述物業類型均符合收益性物業的要求，故本題選 A、 B、 D、 E，有關內容可參見教材第2～6頁。
【考點2】物業經營管理的目標
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
8．物業經營管理服務的目標是在( )的基礎上，保持和提高物業的市場價值及未來發展潛力。
A．延長物業經濟壽命周期
B．維持物業正常使用
C．維持該物業的物業管理
D．實現物業各期凈收益最大化
【答案】D
【解析】本題考查的是物業經營管理的目標。物業經營管理的目標是從業主的角度出發，在物業經濟壽命的全壽命周期內，持續滿足租戶正常空間使用需求，在實現物業各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業的市場價值及未來發展潛力。A、 B、 C選項中的內容也是物業經營管理所應達到的內容要求，但不是物業經營管理的最終目標。故本題選 D，有關內容可參見教材第6頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
9．圖1—1所示為某房地產投資信托的組織結構。從圖中可以看出，該集團承擔的物業經營管理工作同時覆蓋了( )的管理工作。
A．物業保險管理
B．資產管理
C．物業管理
D．房地產組合投資管理
E．基金管理
【答案】B． C． E
【解析】本題考查的是物業經營管理活動的目標。由圖1—1可以看出，××信托全資控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司負責基金管理和資產管理，×××零售管理公司主要負責三處商業物業的物業管理工作，收取物業費。圖中所描述的關系并不能得出 A、D兩項的結論。故本題選 B、 C、 E，有關內容可參見教材第7頁。
【考點3】物業經營管理企業
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
10．某物業管理企業受業主委托對物業經營管理績效承擔綜合責任，履行策略性物業管理的職能，該企業設置若干專業化分公司，履行物業運行過程中專業物業管理的職能。則該物業管理企業屬于( )。
A．管理型物業管理企業
B．專業型物業管理企業
C．綜合型物業管理企業
D．投資型物業管理企業
【答案】C
【解析】本題考查的是物業經營管理企業的分類。物業管理企業劃分為管理型、專業型和綜合型三類。管理型物業管理企業是具有策略性物業管理能力的企業，對物業經營管理績效承擔綜合責任，在物業經營管理活動中處于總包的位置；專業型物業管理企業通常以專業分包的形式獲得業務，是具有物業運行過程中某種專業管理能力的企業；綜合型物業管理企業是同時具備物業策略管理和物業運營能力管理的企業，既設置管理層，又設置專業化分公司。故本題選C，有關內容可參見教材第8～9頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
11．物業經營管理企業中，能為業主提供物業管理顧問、咨詢服務的企業一般有()。
A．管理型物業管理企業
B．專業型物業管理企業
C．投資型物業管理企業
D．綜合型物業管理企業
E．所有物業管理公司
【答案】A． D
【解析】本題考查的是物業經營管理企業的職能。一般具有策略性物業管理能力的企業可以為業主提供物業管理顧問、咨詢服務等工作。管理型、綜合型物業管理企業具有物業策略管理能力，可以為業主提供物業顧問、咨詢服務；而專業型物業管理企業主要負責物業管理業務的運營。故本題選A、D，有關內容可參見教材第89頁。
【考點4】物業經營管理的層次
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
12．在物業經營管理活動中，物業管理和設施管理的主要作用是( )。
A．在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標
B．為租戶提供及時的服務和保證物業的持續收入和現金流
C．詳細制定和執行一個投資組合戰略
D．在物業類型或地域分布上分散投資，減少整體風險
【答案】B
【解析】本題考查的是物業經營管理三個層次的主要作用。物業管理和設施管理以運行管理為主，是定位在現場操作層面的管理，對于收益性物業，其主要作用是為租戶提供及時的服務和保證物業的持續收入和現金流；資產管理通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃，并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標；房地產組合投資管理的主要作用是在物業類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風險。故本題選B，有關內容可參見教材第10～11頁。
