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第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述 【考點1】物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象

單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1．物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供( )服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。
A．物業(yè)管理
B．設(shè)施管理
C．價值管理
D．投資管理

【答案】 C

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)，所以主要提供價值管理服務(wù)。 A、 B、
D三個選項太片面，沒有突出物業(yè)經(jīng)營管理綜合性管理服務(wù)的性質(zhì)。故本題選 C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。

2．某寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求，建筑物有功能陳舊因素影響，有自然磨損存在，該寫字樓最可能屬于( )寫字樓。
A．甲級
B．乙級
C．丙級
D．二級

【答案】B

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。專業(yè)人員主要依據(jù)物業(yè)所處的位置、樓宇設(shè)計裝修狀況和收益能力對其進行分類，通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物實物狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當(dāng)，有完善的物業(yè)管理服務(wù)；乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損，收益能力低于新落成的同類建筑物；丙級寫字樓已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求，且存在較明顯的實物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合乙級寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)。故本題選
B．，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第2～3頁。

3．在一個大型城市中，某零售商業(yè)物業(yè)建筑面積為12萬平方米，內(nèi)設(shè)置大面積百貨和超市大賣場，里面擁有大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場及餐飲，有效商業(yè)服務(wù)半徑達200公里。則該零售商業(yè)物業(yè)的類型最可能是( )。
A．區(qū)域購物中心
B．市級購物中心
C．地區(qū)購物中心
D．居住區(qū)商場

【答案】A

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上，是規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心；市級購物中心的建筑規(guī)模一般在3萬平方米以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市；地區(qū)購物商場建筑規(guī)模一般為1—3萬平方米，服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主；居住區(qū)商場商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主。故本題選 A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第3～4頁。

多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

4．下面選項中屬于甲級寫字樓特征的有( )。
A．優(yōu)越的地理位置
B．建筑物實物狀況良好
C．有自然磨損存在
D．有完善的物業(yè)管理服務(wù)
E．收益能力與新建成的寫字樓相當(dāng)

【答案】A． D． E

【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當(dāng)，有完善的物業(yè)管理服務(wù)。有關(guān)乙級、丙級寫字樓的特征詳見第2題的解析。

5．區(qū)域購物中心的特征包括( )。
A．建筑規(guī)模一般在1萬平方米以上
B．業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度高
C．有效商業(yè)服務(wù)半徑可達200公里
D．商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主
E．服務(wù)人口1萬人左右

【答案】B． C

【解析】本題考查的是商業(yè)物業(yè)的特征。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上，是規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。有關(guān)零售商業(yè)物業(yè)的具體內(nèi)容詳見第3題的解析。

6．物業(yè)經(jīng)營管理活動除了包括以保證物業(yè)正常適用的運行操作管理，還包括將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進行的( )、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。
A．資本投資決策
B．市場營銷
C．物業(yè)管理
D．租賃管理
E．成本控制

【答案】A． B． D． E

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理，主要服務(wù)還體現(xiàn)在價值管理服務(wù)方面。本題前一句表述的內(nèi)容為物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理工作，還需要進行哪些方面的管理活動，主要是價值服務(wù)管理方面的內(nèi)容，包括資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。故本題選A． B． D． E．，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。

7．物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象主要包括( )等。
A．寫字樓
B．零售商業(yè)物業(yè)
C．居民自有住宅
D．工業(yè)物業(yè)
E．酒店和休閑娛樂設(shè)施

【答案】A． B． D． E．

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)。寫字樓是為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型；零售商業(yè)物業(yè)包括區(qū)域購物中心、市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店、特色商店等類型；工業(yè)物業(yè)包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等；酒店和休閑娛樂設(shè)施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。需要特殊說明的是，居住物業(yè)中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業(yè)。所以 A、B、D、E選項所述物業(yè)類型均符合收益性物業(yè)的要求，故本題選 A、 B、 D、 E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第2～6頁。

【考點2】物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)

單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

8．物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)是在( )的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值及未來發(fā)展?jié)摿Α?
A．延長物業(yè)經(jīng)濟壽命周期
B．維持物業(yè)正常使用
C．維持該物業(yè)的物業(yè)管理
D．實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化

【答案】D

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)。物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值及未來發(fā)展?jié)摿Α、 B、 C選項中的內(nèi)容也是物業(yè)經(jīng)營管理所應(yīng)達到的內(nèi)容要求，但不是物業(yè)經(jīng)營管理的最終目標(biāo)。故本題選 D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第6頁。

多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

9．圖1—1所示為某房地產(chǎn)投資信托的組織結(jié)構(gòu)。從圖中可以看出，該集團承擔(dān)的物業(yè)經(jīng)營管理工作同時覆蓋了( )的管理工作。
A．物業(yè)保險管理
B．資產(chǎn)管理
C．物業(yè)管理
D．房地產(chǎn)組合投資管理
E．基金管理

【答案】B． C． E

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的目標(biāo)。由圖1—1可以看出，××信托全資控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司負責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理，×××零售管理公司主要負責(zé)三處商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理工作，收取物業(yè)費。圖中所描述的關(guān)系并不能得出 A、D兩項的結(jié)論。故本題選 B、 C、 E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第7頁。

【考點3】物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)

單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

10．某物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，履行策略性物業(yè)管理的職能，該企業(yè)設(shè)置若干專業(yè)化分公司，履行物業(yè)運行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。則該物業(yè)管理企業(yè)屬于( )。
A．管理型物業(yè)管理企業(yè)
B．專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
C．綜合型物業(yè)管理企業(yè)
D．投資型物業(yè)管理企業(yè)

【答案】C

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的分類。物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三類。管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)經(jīng)營管理活動中處于總包的位置；專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)通常以專業(yè)分包的形式獲得業(yè)務(wù)，是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)；綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運營能力管理的企業(yè)，既設(shè)置管理層，又設(shè)置專業(yè)化分公司。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第8～9頁。

多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

11．物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中，能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)的企業(yè)一般有()。
A．管理型物業(yè)管理企業(yè)
B．專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
C．投資型物業(yè)管理企業(yè)
D．綜合型物業(yè)管理企業(yè)
E．所有物業(yè)管理公司

【答案】A． D

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的職能。一般具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)可以為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)等工作。管理型、綜合型物業(yè)管理企業(yè)具有物業(yè)策略管理能力，可以為業(yè)主提供物業(yè)顧問、咨詢服務(wù)；而專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)主要負責(zé)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的運營。故本題選A、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第89頁。

【考點4】物業(yè)經(jīng)營管理的層次

單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

12．在物業(yè)經(jīng)營管理活動中，物業(yè)管理和設(shè)施管理的主要作用是( )。
A．在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)
B．為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流
C．詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略
D．在物業(yè)類型或地域分布上分散投資，減少整體風(fēng)險

【答案】B

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理三個層次的主要作用。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，是定位在現(xiàn)場操作層面的管理，對于收益性物業(yè)，其主要作用是為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流；資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)；房地產(chǎn)組合投資管理的主要作用是在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10～11頁。