物業管理師經營管理模擬試題第一章
發布時間：2010-01-14 共2頁
13．物業經營管理活動中，通過對人和工作的協調，以為某一機構創造一個良好的生產、辦公環境為主要功能的管理活動是( )。
A物業管理
B．設施管理
C．房地產資產管理
D．房地產組合投資管理
【答案】B
【解析】本題考查的是設施管理的主要功能。物業管理的核心工作是對物業進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業主提供服務，以保障物業始終處在正常的運行狀態；設施管理的主要功能是通過對人和工作的協調，為某一機構(企業或事業單位)創造一個良好的生產、辦公環境。房地產資產管理負責管理物業管理企業和設施管理公司，指導它們為物業發展制定戰略計劃；房地產組合投資管理的功能是理解和執行物業業主的投資目標。故本題選B，有關內容可參見教材第9—10頁。
14．在物業經營管理企業中，負責審定某物業的投資計劃，并考察資本開支能否有效提高物業價值，來決定是否批準該投資計劃的企業是( )。
A．物業管理公司
B．房地產資產管理公司
C．房地產組合投資管理公司
D．設施設備管理公司
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產資產管理公司的主要職能。物業管理和設施管理公司主要負責物業現場操作層面的正常運營；資產管理公司比物業管理公司具有更廣闊的視角，資產管理公司作為物業投資者或業主的代表，管理物業，管理企業，通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃，并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標；房地產組合投資管理公司以投資者的目標和風險回報參數特征為基礎，詳細制定和執行一個投資組合戰略。題干描述的內容符合資產管理公司的職責。故本題選B，有關內容可參見教材第1 1頁。
15．在物業經營管理活動中，理解和執行物業業主的投資目標，評價資產管理公司的表現，為物業業主提供最大化目標管理資產計劃，這些特征屬于( )的內容。
A．物業管理
B．設施管理
C．房地產資產管理
D．房地產組合投資管理
【答案】D
【解析】本題考查的是物業經營管理活動三個層次的特征。房地產組合投資管理包括理解和執行物業業主的投資目標，評價資產管理公司的表現；審批資產管理公司為維修物業資產結構安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃，以經風險調整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產，以及在合適的時機購置和處置物業資產。故本題選D，有關內容可參見教材第10頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
16．物業經營管理通常將其分為( )三個層次。
A．物業管理或設施管理
B．房地產資產管理
C．房地產基金管理
D．企業保險管理
E．房地產組合投資管理
【答案】A．B．E
【解析】本題考查的是物業經營管理的層次。物業經營管理通常分為物業管理或設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理三個層次。其中，物業管理和設施管理以運行管理為主，房地產資產管理和房地產組合投資管理以策略型管理為主。故本題選A、B、E，有關內容可參見教材第9—10頁。
17．物業經營管理三個層次工作中，屬于物業管理主要職責的有( )等。
A．制定物業發展戰略計劃
B．保持與租戶的聯系并收租
C．控制運營成本及保存財務報告記錄
D．資本性支出計劃
E．物業維護及安全管理
【答案】B．C．D．E
【解析】本題考查的是物業管理的主要職責。物業管理主要定位于現場操作層面，主要職責是保持與租戶的聯系、收租、控制運營成本、財務報告和記錄的保存、物業維護、資本性支出計劃、危機管理、安全管理、公共關系管理等。A選項內容屬于資產管理的主要職責，故本題選B、C、D、E，有關內容可參見教材第11頁。
18．物業經營管理三個層次工作中，屬于資產管理主要職責的有( )等。
A．制定物業發展戰略計劃
B．資本性支出計劃及公共關系
C．監控物業績效
D．負責投資組合的績效
E．管理和評價物業管理企業
【答案】A． C． E
【解析】本題考查的是物業經營管理中資產管理的主要職責。資產管理通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃，并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標。資產管理的主要職責是制定物業發展戰略計劃，持有、出售分析，物業更新改造等主要開支決策，監控物業績效，管理和評價物業管理企業，協助物業管理的租戶關系工作，定期進行資產的投資分析和運營狀況分析等。B選項內容屬于物業管理的職責，D選項內容屬于組合投資管理的職責，故本題選A、C、E。有關內容可參見教材第11頁。
1 9．物業經營管理三個層次工作中，屬于組合投資管理主要職責的有( )等。
A．制定并執行組合投資策略
B．設計和協調物業資產的資本結構
C．定期進行資產的投資分析和運營狀況分析
D．負責策略資產的配置和衍生工具的應用
E．監控物業績效及物業的持有、出售分析
【答案】A． B． D
【解析】本題考查的是物業經營管理中組合投資管理的主要職責。組合投資管理以投資者的目標和風險回報參數特征為基礎，詳細制定和執行一個投資組合戰略，主要職責是制定投資組合目標與投資準則，制定并執行組合投資戰略，設計和調整物業資產的資本結構，負責策略資產的配置和衍生工具的應用，監督購置、處置、資產管理和再投資決策，負責投資組合績效，客戶報告與現金管理等。C、E選項內容均屬于資產管理的職責。故本題選A、B、D，有關內容可參見教材第11頁。
【考點5】物業經營管理的工作內容
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
20．在物業經營管理的戰略性工作中，影響投資決策的關鍵因素是( )。
①投資回收期②預期收益③還貸能力④風險水平
A．①④
B．②③
C．②④
D．①③
【答案】C
【解析】本題考查的是物業經營管理中的戰略性工作內容。戰略性工作包括確定戰略、確定標準、構建信息基礎、決策分析、進行資產組合等。近年來制定決策的過程越來越復雜，而相比于其他因素來說，影響投資決策的兩個關鍵因素是預期收益和風險水平。故本題選C，有關內容可參見教材第12～13頁。
21．在物業經營管理的常規工作現金流和成本管理中，不屬于物業服務支出的是( )。
A．日常維修費用
B．物業管理企業財產保險費用
C．管理人員的工資
D．法定稅費
【答案】B
【解析】本題考查的是物業經營管理的常規工作內容。物業服務支出的幾個重要方面包括日常維修費用、計提維修準備金、設施維護費用、保險費、法律和財務費用、工作成本和地方性稅收等。物業管理企業的財產保險費用屬于企業內部支出，不屬于物業服務支出。故本題選D，有關內容可參見教材第15頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
22．下列關于物業經營管理的常規工作，表述正確的有( )。
A．現金流和成本管理是物業經營管理常規工作的重要組成
B．日常維修和維護的開支由物業的租戶承擔
C．物業出租的成本負擔應全部轉移給租戶
D．應由物業管理企業的專門人員對設施設備進行管理維護
E．如若希望發生事故造成的損失得到賠償，業主應事先與保險公司簽訂合約
【答案】A． D． E
【解析】本題考查的是物業經營管理的常規工作內容。物業經營管理的常規工作是為了維持物業正常使用和保證其保值、升值，并進行資產管理，主要包括現金流和成本管理、日常維修和維護、未來維修和維護、設備設施管理和物業保險管理5個部分。日常維修和維護的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式，可能會由租戶承擔，也可能會由業主承擔，這取決于雙方的商談結果，所以B選項表述錯誤。對于物業出租的成本，業主會希望讓租
戶在租金之外承擔盡可能多的費用，這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風險和不確定性帶來的意外成本，但是，把所有成本負擔都轉移給租戶，在一些情況下既不現實，也不明智。比如，在租戶可能對物業的某一部分不滿意時，這時為了留住租戶，業主就不得不降低條件，允許租戶承擔較低的維修責任，而自己負擔大部分。所以C選項表述錯誤。故本題選A、D、E，有關內容可參見教材第14～18頁。
23．關于物業經營管理中的服務費，下列說法中正確的有( )。
A．服務費用實際是由業主支付
B．服務費用實際是由租戶支付
C．包括供暖、排污、電梯等公共服務設施
D．包括針對整體物業的保險或維修
E．計算時不用考慮會計和審計等專業服務成本
【答案】B． C． D
【解析】本題考查的是現金流和成本管理的內容。服務費覆蓋的內容本質上應當由業主承擔，但實際上是由租戶支付的。在一個物業里面，這部分費用不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務設施，還包括針對整體物業的保險或者維修費用。每個租戶在計算服務費的時候，還必須考慮到會計和審計等專業服務成本，這些費用一般是按照租戶繳納的服務費的一定比例來計算的。故本題選。B、C、D，有關內容可參見教材第16—17頁。
24．關于物業經營管理活動中對物業的維修與維護，下列說法中正確的有( )。
A．通常業主會尋找能夠全部承擔各種維修成本的租戶
B．目前大多數出租活動業主承擔各種維修成本
C．一般寫字樓物業是由業主與租戶共同負責物業未來的維修和維護
D．維修計劃應該從短期和長期兩個方面考慮
E．日常維修和維護的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式
【答案】A． D． E
【解析】本題考查的是日常和未來物業維修和維護的相關知識。日常維修和維護的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式，業主會尋找能夠全部承擔各種維修成本的租戶，這也是目前大多數出租活動處理這個問題的方式，所以B選項錯誤。對于機構投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業，如何處理物業出租已經有了約定的習慣，即一般是由租戶負責物業未來的維修和維護，所以C選項錯誤。維修計劃應該是全面且系統的，應從短期和長期兩個方面考慮。故本題選擇A、D、E，有關內容可參見教材第17～18頁。
25．案例分析題：在一宗已開發的物業甲旁邊有一小塊土地，該土地適合進行開發建設，但是由于該地塊排水系統出現問題，致使該塊土地無法進行實際的開發運作。作為物業甲的物業經營管理企業，對于該塊土地，正確的做法是( )。
A．防止他人利用某些權利或者名義對自己的土地所有權造成侵害
B．在土地上搭建物業甲的附屬停車場，確保土地不被別人占有
C．檢查土地的欄護情況，確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地
D．對土地進行等級評定和保險
E．不定期查看土地，確保沒有負面因素作用在土地上
【答案】 A．C． D． E
【解析】本題是物業經營管理常規工作內容的案例題。對物業的權利伴隨著必須承擔的義務對于物業投資者來說，即使是最基本的物業收益也要求必要的管理工作，有時還要伴隨一定的成本支出。本題中A、C、D、E選項的內容均是防止自己的土地所有權受到侵害而采取的正確行為，但B選項中的行為不符合有關的建設法規。故本題選A、C、D、E，有關內容可參見教材第14頁。
