物業管理師輔導：物業價格體系
發布時間：2012-07-25 共2頁
物業價格體系
物業價格體系就是在房地產的生產、流通、消費、服務等經濟活動過程中所形成的相互聯系、相互制約的價格體系，不同的房地產價格，其所起的作用不盡相同，評估的原則、依據和考慮的因素亦有差別，這里順便指出，我國各類物業價格正在形成，有待規范化。
(一)市場價格、理論價格、評估價格
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市場價格是房地產交易雙方的實際成交價格，它是隨著時間和供求關系的變化及交易雙方的心態等而經常波動。市場價格又稱市價。
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在一定時期內相對穩定并帶有強制性的價格，即將該物業放在合理市場上交易，它應該實現的價格為多少。
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運用某種方法對房地產市場價格等作一種估計，在評估市價時，房地產的評估價與市價有密切的關系。由于房地產缺乏完全市場，在許可房地產買賣制度下，專門有房地產估價機構為房地產交易雙方提供服務，這種情況下物業的估價往往會成為物業的市價。但由于評估者的經驗、知識、偏好、利害關系等的不同，同一宗物業，不同的評估者評估價格可能不完全相同，因而要建立健全估價制度。一個良好的評估價格應等于市價或標準價。
(二)買賣價格、租賃價格
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買賣價格是指物業一次性出售的價格，在房產交易中，買賣價格往往是房屋所有權與土地使用權的同時出售。
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租賃價格常稱租金，是零星出售物業使用權的價格，業主在保持其所有權不變的前提下，逐漸出售其使用權，分期實現其價值補償。
(三)拍賣價格、招標價格、協議價格
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拍賣價格是指采用拍賣方式交易的成交價，一般是價高者得之，是最具競爭性的交易價格。
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招標價是通過招標形式交易的成交價，交易過程中具有相當競爭性。
3?斃?議價格
協議價格是指交易雙方通過協商確定的交易價格。交易過程中會受到很多非市場因素的影響。
采用協議方式的價格最低，其次是招標，拍賣有抬高地價的趨勢。
(四)商品價格、成本價格、福利價格
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商品價格是成本利潤、稅金和效用調節四部份之和。
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成本價格是房地產商品開發經營投資的回收價格。
3?備＠?價格
福利價格是低于成本價的價格形式。
成本價與福利價必須輔之以相應的財務補貼，才有實行的可能性。
(五)抵押價格、課稅價格、征用價格
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抵押價格是為抵押貸款而評估的房地產價格。由于要考慮抵押貸款清償的安全性，一般比市場要低。
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課稅價格是指政府為課征賦稅，由估價人員評定的，以此作為房地產課稅基礎的價格，具體課稅價格如何，視課稅政策而定。我國房地產稅的計稅標準是標準房價與標準地價。根據規定，其中的標準房地價應按房地坐落地區建筑物情況，并參酌當地一般房地混合買賣價格，分區、分級、分類評定。
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征用價格是為政府征收房地產，而給予補償而評定的價格。
(六)土地價格、建筑物價格、房地價
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土地價格簡稱地價，如果是一塊無地上建筑物的土地，土地價格是指該塊土地的價格，如果是一塊附有建筑物的土地，土地價格是指該宗房地產中純土地部份。
同一塊土地，在估價時考慮其“生熟”條件，會有不同的價格，土地的“生熟”程度主要有以下幾種：
1)未征用補償的農地，購地者取得土地使用權，需自己進行征地補償，支付征地補償費。
2)已征用補償，但未做三通(路通、水通、電通)及一平(場地平整)。
3)已做三通一平的土地。
4)已做七通一平的土地。(七通為道路、上水、雨污水、電力、通訊、煤氣、熱等)。
5)在現有城市區域內附有待拆遷建筑物的土地。要進行拆遷安置等工作。
6)已做拆遷安置的城市空地。
2?苯ㄖ?物價格
建筑物價格是指純建筑物的價格，不包含其占用的土地價格。人們平常所說的房價，通常是含有該建筑物占用的土地價格在內。因此，人們平常所說的房價與建筑物價格的含義不相同。
3?狽康丶?
房地價又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，與平常所說房價相同。
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