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　　(七)總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)

　　1?弊薌鄹?

　　房地產(chǎn)總價(jià)格是指一宗房地產(chǎn)的總體價(jià)格。根據(jù)情況的不同，房地產(chǎn)總價(jià)格也不同，如一塊面積500m??2的土地價(jià)格、一套面積為200平方米的高級(jí)公寓的價(jià)格、一個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)全部房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)總價(jià)格一般不能說(shuō)明房地產(chǎn)的價(jià)格水平。

　　2?鋇ノ患鄹?

　　房地產(chǎn)單位價(jià)格是指單位土地面積的土地價(jià)格、單位面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格可以反映房地產(chǎn)的價(jià)格水平，認(rèn)清單位價(jià)格，要認(rèn)清貨幣單位、面積單位及面積含義以土地為例，土地單位價(jià)格與總價(jià)格的關(guān)系式如下：

　　土地單位價(jià)格=土地總價(jià)格÷土地總面積。

　　3?甭ッ嫻丶?

　　樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每個(gè)單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)格的關(guān)系式如下：

　　樓面地價(jià)=土地總價(jià)格÷建筑總面積

　　由此公式可得出樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者的關(guān)系如下：

　　樓面地價(jià)=土地單價(jià)÷容積率

　　在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能說(shuō)明土地的價(jià)格水平。如有甲、乙兩塊土地，甲地的土地單價(jià)為700元/m??2，乙土地的土地單價(jià)為510元/m??2，甲地的容積率為5，乙地的容積率為3，則甲地的樓面地價(jià)為140元/m??2，乙土地的樓面地價(jià)為170元/m??2，根據(jù)此樓面地價(jià)意義的買者通常都會(huì)購(gòu)買甲地，而不會(huì)購(gòu)買乙地。因?yàn)椋愑猛九c結(jié)構(gòu)的房屋(含土地)在市場(chǎng)上售價(jià)基本相同，如平均為1000元/m??2建筑造價(jià)基本接近，則在甲地上獲得的利潤(rùn)=1000元-700元-140元=160元/m??2，乙地上獲得利潤(rùn)=1000-700-170=130元/m??2。

　　(八)所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格

　　1?彼?有權(quán)價(jià)格

　　所有權(quán)價(jià)格是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格。房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格依據(jù)其所有權(quán)是否完全再細(xì)分。如依權(quán)利來(lái)理論，所有權(quán)為地上權(quán)，永佃權(quán)等諸個(gè)別權(quán)利的總和若在所有權(quán)上設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，則所有權(quán)變得不完全，其價(jià)格因此而貶低。

　　2?筆褂萌?價(jià)格

　　使用權(quán)價(jià)格是指交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格，目前我國(guó)有償出讓土地的價(jià)格都是土地使用權(quán)價(jià)格。土地使用權(quán)價(jià)格因使用年限的長(zhǎng)短而定。如30年、50年、70年的使用權(quán)價(jià)格。土地使用權(quán)價(jià)格又稱出讓金。

　　3?逼淥?權(quán)利價(jià)格

　　除所有權(quán)及使用權(quán)價(jià)格以外的權(quán)利價(jià)格，如地上權(quán)價(jià)格、永佃權(quán)價(jià)格等。

　　(九)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地界、房屋重置價(jià)格

　　1?被?準(zhǔn)地價(jià)

　　城市基準(zhǔn)地價(jià)是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則，劃分地價(jià)區(qū)域，然后調(diào)查評(píng)估出各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。

　　2?北甓ǖ丶?

　　在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。

　　3?狽課葜刂眉鄹?

　　按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的社會(huì)正常的建筑技術(shù)，工藝水平建材價(jià)格、機(jī)械和人工費(fèi)用等，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量及功能的新房屋所需費(fèi)用加平均利潤(rùn)。

　　(十)底價(jià)、期望價(jià)、補(bǔ)地價(jià)

　　1?鋇準(zhǔn)?

　　政府、企業(yè)或私人出讓(拍賣)房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)格，亦稱起叫價(jià)格，若低于這個(gè)價(jià)格則可不出售。

　　2?逼諭?價(jià)

　　政府、企業(yè)或私人出讓房地產(chǎn)時(shí)希望賣出的滿意價(jià)格，一般在底價(jià)的基礎(chǔ)上加15%，即可視為期望價(jià)。

　　3?輩溝丶?

　　更改政府原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)及續(xù)期土地使用權(quán)等需交給政府的一筆地價(jià)。對(duì)于改變用途的地塊，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額通常等于改

　　變后與改變前的地價(jià)差值。即

　　補(bǔ)地價(jià)=改變用途后的地價(jià)-改變用途前的地價(jià)。

　　增加容積率的補(bǔ)地價(jià)額，可用下式計(jì)算：

　　補(bǔ)地價(jià)=[(增加容積率-原容積率)÷原容積率]×地價(jià)

　　例：一宗土地面積為1000M2，容積率為5，時(shí)價(jià)為400元/m??2現(xiàn)欲將容積率增加到7??5，需補(bǔ)多少地價(jià)。

　　解：1?輩溝丶?

　　(7.5)÷5×400=160元/m2

　　2?輩溝丶圩蓯?

　　160×1000=16萬(wàn)元

　　(十一)標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)(公告地價(jià))、申報(bào)地價(jià)、法定地價(jià)、公告現(xiàn)價(jià)

　　這是臺(tái)灣的一組地價(jià)名稱。

　　1?北曜嫉丶?(公告地價(jià))

　　政府根據(jù)土地市價(jià)和收益價(jià)格查估的地價(jià)，作為土地所有權(quán)人申報(bào)地價(jià)的參考。

　　2?鄙甌ǖ丶?

　　土地所有權(quán)人向政府申報(bào)的地價(jià)。申報(bào)地價(jià)只能在標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上作20%的增減。

　　3?狽ǘǖ丶?

　　土地所有權(quán)人依法向當(dāng)?shù)刂鞴軝C(jī)關(guān)申報(bào)，經(jīng)核定登記于地價(jià)簿冊(cè)上的地價(jià)。

　　4?憊?告現(xiàn)價(jià)

　　政府對(duì)其管轄范圍內(nèi)的土地，根據(jù)調(diào)查的市價(jià)，每年編制公布的土地現(xiàn)時(shí)價(jià)格。

　　(十二)其他價(jià)格

　　如現(xiàn)房?jī)r(jià)、期房?jī)r(jià)、最高限價(jià)、最低限價(jià)、計(jì)劃價(jià)格、指導(dǎo)價(jià)格、平均價(jià)格、成本價(jià)格等。