物業管理師輔導：物業價格體系
發布時間：2012-07-25 共2頁
(七)總價格、單位價格、樓面地價
1?弊薌鄹?
房地產總價格是指一宗房地產的總體價格。根據情況的不同，房地產總價格也不同，如一塊面積500m??2的土地價格、一套面積為200平方米的高級公寓的價格、一個地區范圍內全部房地產價格。房地產總價格一般不能說明房地產的價格水平。
2?鋇ノ患鄹?
房地產單位價格是指單位土地面積的土地價格、單位面積的房地價格。房地產單位價格可以反映房地產的價格水平，認清單位價格，要認清貨幣單位、面積單位及面積含義以土地為例，土地單位價格與總價格的關系式如下：
土地單位價格=土地總價格÷土地總面積。
3?甭ッ嫻丶?
樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每個單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價格的關系式如下：
樓面地價=土地總價格÷建筑總面積
由此公式可得出樓面地價、土地單價、容積率三者的關系如下：
樓面地價=土地單價÷容積率
在現實生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地的價格水平。如有甲、乙兩塊土地，甲地的土地單價為700元/m??2，乙土地的土地單價為510元/m??2，甲地的容積率為5，乙地的容積率為3，則甲地的樓面地價為140元/m??2，乙土地的樓面地價為170元/m??2，根據此樓面地價意義的買者通常都會購買甲地，而不會購買乙地。因為，同類用途與結構的房屋(含土地)在市場上售價基本相同，如平均為1000元/m??2建筑造價基本接近，則在甲地上獲得的利潤=1000元-700元-140元=160元/m??2，乙地上獲得利潤=1000-700-170=130元/m??2。
(八)所有權價格、使用權價格、其他權利價格
1?彼?有權價格
所有權價格是指交易房地產所有權的價格。房地產所有權價格依據其所有權是否完全再細分。如依權利來理論，所有權為地上權，永佃權等諸個別權利的總和若在所有權上設定了他項權利，則所有權變得不完全，其價格因此而貶低。
2?筆褂萌?價格
使用權價格是指交易房地產使用權的價格，目前我國有償出讓土地的價格都是土地使用權價格。土地使用權價格因使用年限的長短而定。如30年、50年、70年的使用權價格。土地使用權價格又稱出讓金。
3?逼淥?權利價格
除所有權及使用權價格以外的權利價格，如地上權價格、永佃權價格等。
(九)基準地價、標定地界、房屋重置價格
1?被?準地價
城市基準地價是在某一城市的一定區域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則，劃分地價區域，然后調查評估出各地價區段在某一時點的平均價格。
2?北甓ǖ丶?
在基準地價基礎上，指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途的標志性宗地的價格。
3?狽課葜刂眉鄹?
按照估價時點當時的社會正常的建筑技術，工藝水平建材價格、機械和人工費用等，重新建造同類結構、式樣、質量及功能的新房屋所需費用加平均利潤。
(十)底價、期望價、補地價
1?鋇準?
政府、企業或私人出讓(拍賣)房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格，若低于這個價格則可不出售。
2?逼諭?價
政府、企業或私人出讓房地產時希望賣出的滿意價格，一般在底價的基礎上加15%，即可視為期望價。
3?輩溝丶?
更改政府原出讓土地使用權時規定的用途，或增加容積率、轉讓、出租、抵押土地使用權及續期土地使用權等需交給政府的一筆地價。對于改變用途的地塊，補地價的數額通常等于改
變后與改變前的地價差值。即
補地價=改變用途后的地價-改變用途前的地價。
增加容積率的補地價額，可用下式計算：
補地價=[(增加容積率-原容積率)÷原容積率]×地價
例：一宗土地面積為1000M2，容積率為5，時價為400元/m??2現欲將容積率增加到7??5，需補多少地價。
解：1?輩溝丶?
(7.5)÷5×400=160元/m2
2?輩溝丶圩蓯?
160×1000=16萬元
(十一)標準地價(公告地價)、申報地價、法定地價、公告現價
這是臺灣的一組地價名稱。
1?北曜嫉丶?(公告地價)
政府根據土地市價和收益價格查估的地價，作為土地所有權人申報地價的參考。
2?鄙甌ǖ丶?
土地所有權人向政府申報的地價。申報地價只能在標準地價的基礎上作20%的增減。
3?狽ǘǖ丶?
土地所有權人依法向當地主管機關申報，經核定登記于地價簿冊上的地價。
4?憊?告現價
政府對其管轄范圍內的土地，根據調查的市價，每年編制公布的土地現時價格。
(十二)其他價格
如現房價、期房價、最高限價、最低限價、計劃價格、指導價格、平均價格、成本價格等。
